旅游房地產發展存在的問題與對策研究

摘 要：近年來，隨著旅游業的發展和人們生活水平的提高，旅游房地產業也迅速發展，帶來了巨大的社會經濟效益，但在開發建設中存在一系列問題，本文認為應加強市場調研、科學規劃、健全法規和完善服務機制。

關鍵詞：旅游房地產；問題；對策；

中圖分類號：F590.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-03-000191-02

一、關于旅游房地產的幾個基本問題

（一）旅游房地產的內涵與特征。旅游房地產是指為了滿足人們休閑度假和追求景色優美的居住環境的需求，依托一定的旅游資源、產品和氛圍，興建的具有居住、休閑、度假、娛樂、商務、會議等多功能的房地產，主要包括時權酒店、產權酒店、養老型酒店或常規購房置業的住宅房地產等。人們購買旅游房地產的目的包括度假、投資、養老、居住等。旅游房地產有以下幾個明顯特征：1、綜合性與多功能性。旅游房地產不是旅游業與房地產業的簡單疊加，而是二者的有機結合，具有休閑、度假、居住、娛樂、商務、投資等多功能的綜合性項目。2、依托性與增值性。旅游房地產是依托資源豐富，風景秀美，氣候宜人，吸引力強的旅游景區，給人以愜意舒適的感受，與其他住宅產品相比，景區旅游住宅房地產的增值空間比較大，適合投資、保值、增值。同時，分時度假等旅游房地產通過提供交換機會節省了消費者的度假開支。3、多樣性與專業性。景區旅游房地產的開發、經營方式上相對于傳統的住宅、旅游住宿設施，既可以按照產權出售，也可以按照時權出售，在經營管理上，有較強的靈活性和較高的專業性，服務多樣化。（二）旅游業與房地產業的結合有其必然性首先，旅游業的發展依賴于優美的自然資源和獨特有魅力的人文資源，又要具有便利的交通、舒適的居住環境、令人向往的娛樂休閑場所等基礎設施；而隨著生活水平的提高、旅游方式的轉變、居住理念的更新，人們對居住環境的要求也越來越高，因此，旅游業與房地產業都對環境質量有較高的要求，二者自然而然地形成彼此影響、相互促進、相互依存的關系。其次，旅游房地產的價值與游客流量和周邊風景價值呈正相關關系，旅游業的發展會帶動房地產項目的人氣，增加房地產市場的潛力，促進房地產項目的價值上升；要提高旅游的人氣，就需要進行景點、景觀、游樂、娛樂、基礎設施等的開發，需要較大的投入，而房地產項目彌補了旅游業的資金缺口，能夠實現短期盈利，以旅游房地產投資的收益來補充旅游投資的長期性，利于資金回攏和旅游業的發展。因此，旅游與房地產之間是一種互補互助關系。再次，旅游業與房地產業在營銷宣傳、經營管理、人才交流與培訓等方面可以全面合作，共同開發市場，整合經營管理，實現互惠共贏。（三）旅游房地產應慎重開發。由于位于旅游區及其周邊，有人氣效應和環境效應等因素的帶動，旅游房地產相對于其他地產項目而言，其市場價值要明顯的高得多，因此，旅游房地產越來越成為房地產行業投資的熱點，2012年中國旅游房地產投資總額破萬億，旅游地產項目超過3000個。但是，旅游房地產比其他地產項目投資更大，開發的地產類型更多樣化，管理難度更大，經營更需要專門人才，另外，由于位于旅游區及其周邊，旅游房地產面臨的環境風險較大，對開發規劃、環境保護要求更高，如有不慎，不僅對旅游業有不利的影響，也會形成大量泡沫，給自身經營帶來意想不到的困難和風險，因此，旅游房地產不能盲目開發，投資者應該認清市場的真實情況，謹慎投資。

二、旅游房地產發展中存在的問題及原因分析。

縱觀目前的旅游房地產市場，主要存在以下問題：（一）缺乏調查研究，盲目開發。旅游地產投入較高，通常需要占用大規模的資金，且收益周期相比住宅和商業地產更長，雖然運作得當的話后期利潤豐厚，但是對開發商的資金鏈和專業化運作能力要求非常高。有些開發商沒有對客源市場進行充分調查研究，沒有認真分析時權酒店、產權酒店、養老型酒店、住宅型地產等不同類型的旅游房地產的需求比例，只看到預期的可觀經濟利益而紛紛上馬，導致供大于求，或者根本對客戶沒有任何吸引力，使銷售陷入困境，給開發商帶來風險。旅游房地產盲目扎堆開發的海南就曾經一度形成了大量的爛尾樓。（二）規劃設計不合理，資源環境破壞嚴重。有些旅游房地產項目只顧經濟利益，忽視社會效益和生態效益，項目開發主觀隨意性強，缺乏長遠規劃，在選址、景觀設計、建設規模等方面缺乏可行性研究，建設呈無序狀態，造成在外觀、格調、功能上與原有景觀不協調，超出環境承載能力，在建設過程中要產生大量的建筑垃圾，投入運營后要產生大量的生活垃圾、生活污水、油煙煙塵等，游客的旅游活動也會帶來大量的垃圾，這些都會嚴重破壞自然人文風光和生態環境，降低了旅游區對游客的吸引力，影響了旅游業的健康發展。（三）粗制濫造，缺乏文化品位 。一些房產開發商和旅游開發者不注意保持與改善原有自然生態環境和挖掘文化內涵，旅游房地產項目跟風而上，趨同化嚴重，貪圖規模宏大，缺乏自身的地域和文化特點與個性，粗制濫造，不僅破壞了風景名勝、古跡文物的原始景觀的文化內涵，也對旅游環境的生態格局和風景造成了破壞，失去了景區應有的旅游價值。（四）專業人才缺乏，服務質量不高。旅游房地產的開發是綜合性的，是旅游業與房地產業的完美結合，涉及旅游與房地產的規劃、開發、建設、營銷、管理等多方面的內容，而且旅游房地產與傳統房地產在建設類型、功能、服務要求、后期管理等方面存在很大不同，因此，對人才的專業化和服務質量的要求都比較高，但是目前專業人才，尤其是綜合性的專業人才十分缺乏，服務水平和質量需大面積提高。

三、旅游房地產發展的對策

（一）加強調研，立足旅游長遠發展。旅游房地產的開發要從旅游產業發展的角度去考慮相關問題，在促進房地產業發展的同時，更應該保障旅游業的長遠發展，不能因發展旅游房地產而損害了旅游資源環境，影響了旅游業的健康發展。因此，要加強旅游房地產市場調研和實地考察。進而根據客源市場的情況和當地自然文化資源的特點，以消費人群的數量和需求來確定受眾群體，確定自己營銷方向及開發規模，著眼長遠，制定科學可行的開發策略。（二）科學規劃，適度發展。以保護自然文化資源為前提，以社會、經濟和生態效益共同實現為目標，整合戰略策劃專家、規劃專家、設計團隊、營銷團隊和管理團隊等資源，從前期的可行性論證、總體規劃、項目創意策劃、詳細規劃、建設施工，再到后期的營銷推廣、服務管理等方面全面考慮，合理設計開發規模，安排開發節奏，保證資金鏈條的安全，以人為本，順應人們追求人與自然的和諧，消費需求層次日益多元化、個性化的大趨勢，通過提供具備吸引力的體驗內容，保證旅游房地產的健康發展。（三）健全相關法律法規。一是從保證旅游業與房地產業健康發展的角度健全相關規律法規，避免因房地產過度開發，而出現破壞旅游資源，影響旅游業發展的現象，也防止房產泡沫的產生，影響社會經濟的發展；二是針對旅游房地產中存在分時度假酒店、產權酒店或常規購房置業的住宅房地產等不同形式，建立相關的法規制度，為各類產權和使用權提供順暢的流轉機制。（四）加強人才培養，完善服務機制。旅游房地產不同于一般的房地產開發，其價值取向上更傾向于旅游經營，而非單純的房地產開發，是一個有序的運營、管理、服務過程。房產類型多樣，服務對象要求高，服務內容復雜，需要滿足游客的餐飲、住宿、娛樂、投資等需求，也存在淡、旺季差異的現象，要有高水平的服務人才，高質量的服務平臺，高效率的服務團隊，及時為游客、業主提供各類相關信息，處理相關業務，保證服務質量，給客戶高品質的享受，使游客得到滿意服務，使業主得到應有的投資回報。因此，要加強人才培養，完善服務機制，建立高度發達的信息服務平臺。總之，旅游房地產的開發要服從服務于旅游業，加強調查研究，避免盲目開發，注意對自然資源和人文資源的保護，科學規劃，巧妙設計，遵循市場規律，加大營銷宣傳力度，強化法律法規建設，重視人才培養，完善服務機制，保證服務質量，使經濟、社會和生態效益完美結合。

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作者簡介李強（1975—），男，漢族，山東泰安人，攀枝花學院繼續教育學院講師，碩士研究生，主要從事區域旅游規劃與管理方面的教學與研究。