破解土地瓶頸

從龍灣機場到溫州市區(qū)，道路兩旁曾有多達兩萬畝的大片房屋廢墟，當?shù)厝藨蚍Q為“地震過的片區(qū)”，直到2010年刮起“拆違風暴”，方陸續(xù)被拆掉。

在“七山一水二分田”的溫州，900多萬常住人口主要集中于沿海沿江2000多平方公里的區(qū)域內，城市規(guī)劃建設又主要集中在200多平方公里的狹小區(qū)域，局部區(qū)域人口、產(chǎn)業(yè)過度集中，空間承載壓力巨大。

受制于土地瓶頸，前幾年許多溫州企業(yè)大舉外遷，資金亦隨之外流。

溫州市祭出的破解法門，為開創(chuàng)新空間并提高使用率，即整理城市中低效利用的土地，用拆違、灘涂圍墾、土地挖潛等多項措施向城中村、海洋、山地要資源。

拆違陣痛

溫州市區(qū)中散落著數(shù)百個城中村，巷道狹窄，商販密集，人群熙攘。違章搭建鴿籠式的小屋和簡易廠房出租，是許多村民的主要收入來源。

據(jù)統(tǒng)計，在溫州將近400萬外來人口中，大多居住在城中村里，以小工廠做工、廉價餐飲店和其他較低層次的服務業(yè)為營生。其居住區(qū)水電亂接、隱患嚴重，使得溫州的火災發(fā)生率常年高居浙江省前列。

“過去從未有過產(chǎn)業(yè)布局，也少有城區(qū)整體規(guī)劃，溫州民營經(jīng)濟最突出的表現(xiàn)便是散亂無章。一些制革、電鍍、造紙等高污染的家庭作坊成為了城市的傷疤。”溫州市副市長胡綱高說。

為改善城市環(huán)境，2010年下半年開始，溫州推進拆違工程。截至2012年年底，市區(qū)共拆違近2000萬平米，其中樂清、甌海等縣市全年拆違均達數(shù)百萬平米。今年，按照浙江省“三改一拆”規(guī)劃，溫州將確保完成1500萬平方米拆違。

胡綱高介紹，執(zhí)行拆違政策以來，今年一季度工業(yè)用電量同比下降約10%，整體產(chǎn)值卻上升2%，成效顯著。

溫州市國土資源局局長陳景寶表示，拆違后，土地騰空率比較高，再利用時并非全部用于工業(yè)或商業(yè)，很大部分將成為公共設施。

拆違三年后，溫州市區(qū)的綠化面積大為改善，各種公園隨處可見。

不過陣痛難免。一位鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員告訴記者，拆違過程中，一些原本可能成長為優(yōu)質企業(yè)的個體戶消失了，一些尚處發(fā)展初期的小微企業(yè)也因此成本驟升。

在龍灣區(qū)，記者在一個產(chǎn)值規(guī)模位列全國前列的不銹鋼產(chǎn)業(yè)基地看到，大片倉庫被拆除之后，數(shù)千平米的不銹鋼產(chǎn)品散落在道旁，用鐵鏈簡單圍住。

此外，前述鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員還介紹，早年因為計劃生育工作導致干群關系惡化，如今又難以避免拆違所引發(fā)的爭端。

“這是必經(jīng)之路，也是淘汰落后產(chǎn)能的速效針劑，讓溫州最終能有空間來舒展筋骨。”陳景寶表示，“即便是痛，也是必須承受的成長陣痛。”

解決爭議的關鍵，在于政府能否盡快妥善安置居民和企業(yè)。

胡綱高向《財經(jīng)國家周刊》記者表示，溫州市政府今年特別重視拆建結合、拆轉結合和拆改結合，將拆違與綠化、農(nóng)房改造、項目建設和產(chǎn)業(yè)轉型升級相融合，以綜合施策來鞏固拆違成果。

據(jù)悉，近年來溫州各級政府已經(jīng)建成了800多萬平方米的標準廠房，用于安置小微企業(yè)。

土地饑渴

溫州重力度、高速率的拆違，源于對土地要素的饑渴。

溫州市國土資源局統(tǒng)計，全市土地總面積12064.77平方公里，其中平原面積僅2059平方公里，只有沿海沿江1000多平方公里適合城市化和工業(yè)化建設。

2010年實施拆違之前，當?shù)毓I(yè)用地均價為645元/平米，比同省的寧波高出263.2元，更是嘉興、紹興、蘇州、無錫等市的2倍多。

與此同時，外地省市大多以極低甚至零地價來溫招商，大量溫州企業(yè)因擴產(chǎn)需要而被迫外遷，資金也隨之外流。

對外遷企業(yè)的調查顯示，歸因于“用地緊張、土地資源不足”的比率達66.5%，高居各項因素之首。

“企業(yè)長期無序發(fā)展，并非缺乏擴張意識和能力，而是溫州未能給予其擴張生長的土壤和環(huán)境。”胡綱高表示，不少企業(yè)在溫州本地僅有二三十畝地，半城市化與經(jīng)濟低、小、散業(yè)態(tài)互相強化，企業(yè)稍有規(guī)模就出走外地，溫州只能停留為“中小企業(yè)的孵化器”。

溫州本地的招商引資之難亦可想而知。工商銀行溫州分行一位人士稱：“一方面由于項目質量或行業(yè)前景欠佳而擱置，造成土地浪費，一方面由于土地資源制約，大型央企、民企進不來。”

既要彌補歷史欠賬，又要滿足新發(fā)展需求，土地資源和建設需求的矛盾日益加劇。

根據(jù)測算，到2020年溫州城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模缺口將達40萬畝，即使存量土地能夠實現(xiàn)理想化的全面更新利用，仍將有20萬畝左右的缺口。

盤活存量，再造增量

清理和再造，是當前溫州破解土地難題的左弓右劍。

多年來，因項目審批程序、城市規(guī)劃調整和資金不到位等原因，溫州“轉而未供”土地達9.3萬畝，另還有1.2萬畝“供而未用”的閑置土地，總量上足以建設出兩個龍灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。

如果以2010年溫州龍灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)115億元的GDP總量來計算，相當于每年有近230億元的GDP“爛在地里”。

“若能徹底清理，足以保證未來三年的供地缺口。”陳景寶說，目前的清理目標是每年2萬畝左右。

同時，溫州市政府推行舊村改造，用樓房取代農(nóng)村平房，以增減掛鉤方式變通地來為城市提供重新規(guī)劃的良機。

按照陳景寶計算，從2010年到2012年，存量土地共清理9.7萬畝，三年時間基本清理了十年的遺留問題。

此外，土地低效利用也長期困擾著溫州。

溫州市國土資源局資料顯示，全市舊村莊、舊廠礦、舊城鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)低效用地約32.4萬畝，占城鎮(zhèn)建設用地總量的30%。全市建設用地的二三產(chǎn)增加值產(chǎn)出僅2.8億元，相當于寧波的80%和杭州的60%。

因此，盤活存量的難度和速度還無法完全滿足需求，需要土地增量再造。

“灘涂圍墾是這兩年的重頭戲。開發(fā)得當，溫州可能成為浙江省乃至全國用地空間最大的城市之一。”胡綱高表示。

此外，溫州70%的國土面積是山地，僅去年一年，溫州就通過“上山”共墾再造出近1.37萬畝耕地，希望再造一個“山上溫州”。

陳景寶介紹，市政府重點謀劃的甌飛工程一期約13.3萬畝，為全國單體面積最大的圍墾項目，已于去年9月獲批，加上毗連的龍灣二期和丁山三期圍墾項目，可以在甌江口和飛云江口之間形成20萬畝的成片圈圍，跟市區(qū)現(xiàn)行建成面積相差無幾。