民國房屋地產的那些事兒

北平地價房價雖低得喜人，但買房需繳納的稅費卻比今天高

民國時，北京（即當時的北平）房價不高。不但跟現在比不高，跟當時的其他大城市如上海、天津、南京、廣州比起來也不高。這是因為北京沒有趕上好機遇：清朝末年劃通商口岸，上海趕上了，它沒趕上；后來又劃租界，天津趕上了，它沒趕上；再后來遷都，南京趕上了，它沒趕上；再后來軍閥割據，個別軍閥治理有方，把掌控下的地盤收拾得花團錦簇，經濟迅速發展，交通迅速改善，這種好事兒讓廣州趕上了，它沒趕上。因為這些緣故，北京市人口密度不大，住房需求不高，不動產價格沒怎么漲。

民國30年（1941年）國民政府主計處統計局編撰《中國土地問題之統計分析》一書，按平均地價給當時各大都市做了個排名，上海第一，廣州第二，天津第三，南京第四，北京勉強排到第五。大伙可以想見，北京地價這么低，房價也高不到哪兒去。

先說地價。

民國22年（1933年）北京市政府評價委員會對全市和郊區地價進行評估，把西交民巷、王府井大街、正陽門大街和大柵欄這四處最繁華地帶劃成特等土地，每畝地價2000塊大洋。當時一塊大洋在北京城區的購買力大約相當于人民幣50元左右，一畝地才10萬元錢而已。

實際成交價格有比這個價位高的，民國22年（1933年）的最高紀錄是每畝4000塊大洋，折成人民幣約合20萬元，這已經是當時北京的地王了。如果跟2011年3月15日海淀區東升鄉拍出的那塊每畝3400萬元的現代地王相比，差了169倍。

郊區地價更是低得喜人，現在通州核心區的地塊，民國20年（1931年）前后畝均地價僅70塊大洋，折成人民幣才幾千元錢一畝。

再看房價。

民國時北京住宅比較單一，全市樓房僅占6%，簡易鉛皮房和草房不到3%，其余全是四合院，即使大戶人家的所謂豪宅，也不過是幾處四合院連成一體。北京市政府評價委員會曾對全市四合院進行估價，按占地多少、建筑質量、使用年限、所在區位等因素把四合院分成12個等級，最高等級的平均每間800塊大洋（含地價），折合人民幣4萬元；最低等級的平均每間90塊大洋，折合人民幣4500元。

現在月薪萬元的白領在北京四環以內買房，必須求爺爺告奶奶四處轉借才能付清首付，然后還得每月讓銀行按在地上揭一層皮（所謂按揭），如此這般折磨小半輩子才能換來一套相當普通的商品房，要是回到民國時代的北京，一年薪水就能買下一處擁有三間瓦房的精致小院，十年下來簡直能買一座前清王爺留下來的王府了。

當然，單純的購買力折算不能說明問題，為了搞清楚民國時北京房價究竟是高是低，咱們還得看看當時的市民收入。

提到收入，有朋友可能會拿魯迅在教育部工作時月薪300塊大洋說事兒，其實這個不足為憑，因為魯迅是高薪階層（事實上魯迅兩次在京買房都靠借貸，他收入雖高，開銷很大，買房時幾乎沒有積蓄），不能代表一般的購房者。

我手頭有民國18年（1929年）社會調查所對北京普通市民收入情況做的記賬式調查，市民家庭平均月收入為15塊大洋，年均收入自然是180塊大洋，像魯迅第二次置業時買的那種四合院，讓普通市民去買的話，也不過只需要四五年收入。

不過民國時北京房子雖便宜，買房過程中要繳的稅費卻比今天高。今天買房，主要就是繳契稅，而且契稅也不能算太高，從房價的1%到6%，個別城市在樓市不景氣時甚至免征契稅，別的什么印花稅啦、城市維護建設稅啦、教育費附加啦，只占房價的千分之幾，低到可以忽略不計。民國時買房不這樣，首先是契稅很高，一般不低于房價的4%，民國初年曾經征到9%。其次還得繳憑單費，按房價的2%計算。假如您在民國初年買房，房價100萬元，光契稅和憑單費就得花去11萬元。

另外在民國買房還有一個物業稅問題，只是當時不叫物業稅，叫作“警捐”、“巡捕捐”，后來統一叫作“房捐”。當時上海對全市的出租房產和自住房產統統征收物業稅，每月收繳一次，稅率是每月房租的14%（后來還曾經漲到20%）。北京物業稅稍低一些，不是按房租的百分比去收，而是按房屋的等級去收：樓房的物業稅高，每間每月兩角錢（銀元，下同）左右；瓦房的物業稅低，每間每月1角錢左右；水泥頂的洋灰房（簡稱灰房）以及草房、坯房的物業稅更低，每間每月5分錢左右。像魯迅哥倆在西直門內八道灣買的那座將近30間瓦房的四合院，每月得繳物業稅30角，也就是3塊大洋。

每月3塊大洋，負擔也不算重，魯迅哥倆要是活到今天，隨便在北京哪個小區里買套商品房，光物業管理費都不止這點兒錢。

陸小曼揮金如土，徐志摩做中介賺外快

徐志摩收入很高。1927年，他同時在光華大學、東吳大學、大夏大學這三所大學教書，抽空還給幾家雜志寫專欄，薪水加上稿費，每月能掙600塊大洋。

600塊大洋不是個小數目，那時候全上海兩萬名黃包車夫不分晝夜倒班拉車，創去份兒錢、營運費和違章罰款，每人每個月平均才掙9塊大洋。南京社會科學調查所對上海100戶人家進行記賬式調查，每家按兩個半人上班估算，平均每家月收入只有36塊大洋。上海市的市長，本俸加勤功俸加各項補貼，月薪也就剛剛超過300塊大洋而已。所以徐志摩的收入不光遠遠高于普通的工薪階層，還超過了高等官員。

但是，徐志摩的錢總是不夠花。原因眾所周知一一他的愛人陸小曼女士花錢太厲害，徐志摩掙得多，她花得更多，錢一經她的手就會瞬間蒸發，用不了多久就得債臺高筑。

債臺高筑的結果是：徐志摩更加拼命掙錢，但凡給稿費給得利索的專欄，來者不拒。除了賣字兒補貼生活，他還瞅些小生意來做，譬如說，做房地產中介。

徐志摩有個姑父，叫蔣謹旃，蔣謹旃有個弟弟，叫蔣百里。蔣百里在上海市愚園路有棟房子，想賣掉，徐志摩聽說了，高興地說：“我給你找買主兒，你給我傭金！”還有個叫孫大雨的人，在上海市衡山路有塊地皮，也想賣掉，徐志摩毛遂自薦，愿意在里面跑媒拉纖，幫著找買家、談價錢、寫合同、按手印，完了拿一份兒傭金。

舊上海買賣房地產，經紀人從兩頭拿傭金，買方出1.25%，賣方出1.25%，總共2.5%的好處費。但徐志摩在給陸小曼的信中說：“事成，我只要二厘五的一半，如有人要，最高出價多少，立即來信！”說明他對這兩筆生意很迫切，唯恐人家不讓他當中間人，寧可把傭金打五折。

就算打過五折，那傭金也是很可觀的。像蔣百里那幢房，要價是32000塊大洋；孫大雨那塊地，要價是白銀5000兩，折合7500塊大洋。只要這兩筆買賣做成，徐志摩就能分別拿到400塊大洋和93塊大洋的傭金，趕上他大半個月的工資和稿費了。

在民國時代，上海和杭州的國民就已實現按揭買房

八十多年前，名醫陳存仁在上海南城瞧中一幢兩層小樓，想買，一問價，25000塊大洋，陳存仁翻翻家底，只有5000塊大洋，買不起。這要擱北京、天津，或者青島，買不起只能買不起了，如果執意要買，只能問親戚朋友借，借足20000塊大洋，才能把購房款湊夠?？墒顷惔嫒蕸]借這么多，他只借了10000塊大洋，加上自己的5000塊大洋，給了賣主15000塊，就把房子買下來了。

陳存仁是分期付款嗎？不是，他是按揭買房。他先跟賣主簽了房契，然后找一銀行，把房契押上，讓銀行把那10000塊大洋的余款墊付給賣主，以后的日子，陳存仁向銀行還本付息，直到本息付清，再把房契從銀行拿走。以上程序，正是現代購房者所熟知的按揭。

在民國上海，靠按揭來實現安居理想的人不止陳存仁一個，房價極高的時候，近八成購房者都走按揭的路子。當時接受按揭申請的機構也不光銀行，購房者還可以找錢莊，甚至連一些經營項目跟存貸款八竿子打不著的航運公司都在開展按揭業務。比如說，您回民國上海買一兩居室，開發商要價200萬元，而您只有50萬元，但是您跟某輪船公司的經理熟悉，您可以用房本兒做抵押，讓輪船公司把余款150萬元墊付給開發商，以后您再去輪船公司還貸就行了。

遺憾的是，當時只有上海和杭州可以按揭，在民國時代的其他都市，包括一度作為國民政府所在地的南京，以及房價、地價不亞于上海的廣州，都沒有按揭買房的先例。1936年3月4日的《申報》刊載評論說：上海房地產與內地完全不同：內地業主必先有余財，方能置產，遺之子孫，世守其業；上海則完全營業性質，以三四成之墊本，即可購置產業。說的就是按揭購房只有在上海等少數城市才能實現。