對港股地產(chǎn)板塊不必太悲觀

2月18日，A股股市紅盤高開收黑令市場大跌眼鏡，并拖累港股表現(xiàn)。當天，港股高開后倒跌，跌幅一度逾100點，最后恒指收報23831點，跌62點，全日成交金額只有513億元，成為今年以來的第二低。

節(jié)后，投資者的熱情尚未恢復，隨著諸多不確定的到來，市場仿佛止步不前，港股幾次上沖無力，預計短期將以調(diào)整為主。

21日， A股遭遇“黑色星期四”，滬指創(chuàng)近15月最大跌幅，節(jié)后四日的股市照舊無太大驚喜，港股如預期繼續(xù)調(diào)整，而受樓市調(diào)控政策不明朗化現(xiàn)狀的拖累，港股地產(chǎn)更是成為了下跌中的重災區(qū)。

但分析人士指出，港股地產(chǎn)股短期會因內(nèi)地地產(chǎn)調(diào)控政策的不明朗而受影響，但不應太悲觀。

港股地產(chǎn)板塊大幅調(diào)整

內(nèi)地更嚴厲的樓市調(diào)控政策出臺預期越來越高，港股地產(chǎn)股反應劇烈。

據(jù)Wind資訊，截至21日，恒生地產(chǎn)類指數(shù)6日跌幅3.44%，20日跌幅7.09%，在6日、20日漲跌幅的恒生各類指數(shù)中，跌幅均首當其沖。

20日，內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控政策對市場沖擊不小，國務院常務會議再出重拳，出臺五項政策措施，釋放出堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強烈信號，短期對房地產(chǎn)股不利，與之相關(guān)的水泥、原材料板塊亦受到影響。

對港股市場的房地產(chǎn)股而言，不論是內(nèi)資房地產(chǎn)股，還是香港本身的房地產(chǎn)內(nèi)股，其最大業(yè)績的增長大多與大陸息息相關(guān)，而一旦房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)大的變化，其所受的影響是聯(lián)動的。

近日，國務院常務會議提出，堅決抑制投機投資購房，擴大個人住房房產(chǎn)稅試點范圍，并嚴格執(zhí)行商品房限購措施，同時要求各省會城市制訂并公布全年新建商品房價格控制目標，增加普通商品房及用地供應，今年住房供應總量不低于過去5年平均實際供應量。

對此，瑞信私人銀行大中華證券研究主管周雯玲表示，預期溫總理公布政策消息是為兩會做籌備工作，并將在兩會期間討論房地產(chǎn)相關(guān)政策。而上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認為，春節(jié)過后至5月，是新政窗口期。

業(yè)內(nèi)預測，全國兩會前后將有望成為樓市政策的分水嶺。

市場傳言的樓市調(diào)控加碼并非空穴來風。自2012年末起，部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)非理性上漲，即使在傳統(tǒng)春節(jié)的銷售淡季，市場熱度依舊不減，這些跡象挑戰(zhàn)著管理層的忍耐度。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，今年2月9日至15日， 27個城市中，有21個城市樓市成交量較去年春節(jié)同期上漲，其中14個城市成交量漲幅超過一倍。而據(jù)了解，熱點城市甚至在節(jié)后三天樓市就火熱漲了起來。

不論是媒體報道多地收緊住房公積金貸款政策，還是市場傳言二套房首付將提至7成，利率調(diào)至基準利率的1.3倍，雖然未獲得有關(guān)部門證實，卻加劇了市場恐慌情緒。

那么，調(diào)控對內(nèi)地樓市的沖擊到底有多大？

中國海外發(fā)展（00688.HK）主席孔慶平表示，國務院最新出臺的新國五條顯示過去實施的樓市調(diào)控政策將不會有放松跡象，預期今年內(nèi)地樓市機遇與挑戰(zhàn)并存，市場表現(xiàn)將與去年相若。

盡管不排除未來調(diào)控加碼的可能，但有業(yè)內(nèi)人士認為，與此前市場傳言的二套房門檻提高等措施相比，此次出臺的政策措施力度較為溫和，新政所提的五方面政策措施多為對原有措施的強調(diào)，而非政策力度加碼，其對市場的影響恐較為有限。

在見識了過去兩年市場限購下的樓市爆發(fā)力，政府政策的加碼反倒令樓市需求預期愈加強勁。這種預期不改變，內(nèi)地樓市難言出現(xiàn)真正意義調(diào)整。

房地產(chǎn)企業(yè)有樂觀的理由

從更大的背景來看，房地產(chǎn)企業(yè)似乎具有足夠的樂觀理由。

陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖認為，今年的市場情緒與去年完全不同，如果說2012年樓市還經(jīng)歷了底部掙扎，那么2013年市場就確立了回升軌道，市場信心已大為恢復。

他強調(diào)，歲末年初出現(xiàn)的開發(fā)商高價拿地、購房者搶房等現(xiàn)象，說明供需雙方均看漲未來樓市，這種心態(tài)與去年同期截然不同。

樂觀派中，高盛指出，國務院提及的房地產(chǎn)市場調(diào)控工作基本無新意，而近來中資地產(chǎn)股股價調(diào)整已大致消化了市場對中央加強調(diào)控的擔憂，現(xiàn)正可趁低吸納；并重申其對龍湖地產(chǎn)（00960.HK）的“確信買入”評級，目標價定為21.1港元。

高盛表示，國務院常務會議重申要抑制房地產(chǎn)的投機投資需求，又特別提及擴大房產(chǎn)稅改革試點。但由于近年多個部門亦曾發(fā)表擬擴大房產(chǎn)稅的言論，相信市場不會感到驚訝。

其提示市場將更為關(guān)注地方政府對樓市調(diào)控的執(zhí)行力度。但根據(jù)該行的敏感度分析，即使今年內(nèi)地樓市跌至2011年的低位，相關(guān)地產(chǎn)股的每股資產(chǎn)凈值亦僅跌5%，實際影響有限。

而德盛安聯(lián)亞太首席投資總監(jiān)陳致強表示，基于區(qū)內(nèi)通脹趨勢下滑，亞洲經(jīng)濟可于今年上半年進入在穩(wěn)定增長和溫和通脹之間取得平衡的狀態(tài)，其在港股看好金融及地產(chǎn)板塊，認為香港樓市存在泡沫，暫時不會爆破，要等加息周期開始才會導致風險增加，而鑒于樓價仍有上升空間，認為本地地產(chǎn)股仍可再追高。

交銀國際研究部則認為，本地地產(chǎn)股將跑贏大市，首選會德豐（00020.HK）及新鴻基地產(chǎn)（00016.HK），但對地產(chǎn)代理，如美聯(lián)（01200.HK），則持謹慎態(tài)度，認為新盤快速推出或無法抵消二手市場交易放緩。

而對香港樓市素有研究的新加坡南洋理工大學經(jīng)濟系副教授葉秀亮則認為，全球股市仍有上升空間，港股亦能受惠上揚，建議準買家可考慮投資股市儲錢，但應避免地產(chǎn)股，卻可看好穩(wěn)定股份如房產(chǎn)信托基金。