別誤解了住房按揭商業貸款

申請房貸時，貸款種類、申請方式和還款形式時，都要結合財務狀況：選錯了，家庭財務可能面臨危機。

低息產品你可能用不了太久

雙周貸每2周還款1次；氣球貸利用比較短的貸款周期來計算利息——貸款周期越短，利率就越低，比如以3年期貸款利率計算月利息，肯定低于5年期貸款產生的月利息。

這類低息房貸產品對一些銀行來說主要是吸引客戶的方式。這3年的貸款周期過去，需要再提交申請，銀行再次審批并且通過，才能發放下一個周期的貸款。

在這期間，如果借款人的職業、收入、資產狀況等發生變化，都可能導致審批不通過。

即使申請資格未變，小型股份制商業銀行的政策的連貫性也可能不好：為了更高的利潤率，兩三年以后的執行政策和審批標準發生變化，也會導致再次申請不通過。另外，屋況結構發生變化也可能導致新申請被銀行拒絕。

如果只是因為政策變化和申請人條件變化導致的申請被拒，那么銀行會要求客戶轉為普通的房貸產品。在很多小銀行，3年后就要求客戶轉為一般房貸產品。如果因為屋況發生變化導致貸款申請被拒，后果則是銀行要求一次性還清所有余款。

首付多一些還是貸款多一些？

這先要看是你哪一類的借款人。

借款人在45歲至50歲以后，逐年收入曲線會呈慢慢降低的趨勢。考慮到這一點，信義代書信貸金融部運營總監吳潔通常會建議他們盡量少貸款、首付多付一些。這樣月還款額小，對經濟造成的壓力也比較小。如果這樣的借款人同時還是公務員、公辦教師等，職業和收入水平都非常穩定，那么在收入允許的條件下，他建議采用等額本金還款法。

收入不穩定的自由職業者，吳潔也建議他們少貸款，多首付。因為一旦因收入波動大，造成某幾個月延遲付款或者有一兩個月還款拖延時間較長，這些情況一定會體現在個人信用記錄里。這些都是再次申請貸款時的大障礙。

如果借款人是小型企業或創業期經營者，少付首付、多貸款能最大程度地保證他們有足夠的現金流用于企業的正常運轉和擴大生產。

在嚴格限制購房和房貸發放的政策影響下，理財能力不強的工薪家庭在現金支付能力足夠時都傾向于少貸款。按最新的5年期以上貸款基準利率計算，8.5折利率是5.7%，如果這類家庭多貸款，把省下的收入用來買年化收益大多在5%以下的較安全的理財產品，那么即使每年買，按照獲得復利的形式操作，也會有比較大的損失。

就算拖延還款也不要跨月

雖然拖延還款和不還款都會體現在個人信用記錄里，但在銀行眼里，前者還是比后者好一些。拖延了幾天才還款，起碼證明借款人有還款意愿，也有還款能力，如果能以合理的理由解釋，銀行通常也會采信。

但就算拖延還款也不要從這個月拖到下個月，拖延跨了月份，嚴重程度也會增加一些。當月拖欠當月還清，影響的是下次貸款時銀行同意發放給你的貸款比例和優惠利率——可能貸款比例會比你申請的低一些，不給優惠折扣，但一般不會拒批。如果拖延跨月，可能就會影響到銀行是否會同意發放貸款給你。

當然，最嚴重的情況是借款人連續3個月以上不還款，這種情況下銀行一般不會再批準任何形式的住房抵押貸款。

什么時候貸款能鎖定利率？

鎖定利率的貸款產品在這兩年利率比較平穩的時期比較少見，商業銀行更樂于在低利率時期和高利率時期推出這樣的產品吸引貸款客戶。

在2004年、2008年至2009年利率處在歷史低點和次低點的時候，銀行會推出鎖定利率產品：在還款的前3年中，以合同約定的固定利率計息，不受國家調息的影響。通常這個固定利率會比當時的同期貸款利率水平高一些，此后1年至3年，央行加息預期越強，鎖定利率還款就越劃算。

不過，鎖定利率這種方式通常也只會執行3年。3年后，貸款利率仍然按照同期基準利率（算上約定的折扣或上浮幅度）來計算。因為銀行無法預判未來20年至30年的利率水平，這為它們計算盈虧增加了難度，而個人也無法承受自己的房貸利率遠高于同期貸款利率的風險，因此，長期鎖定利率的風險更大、更不安全。

不能用買到手的房子申請按揭

住房按揭貸款帶有一定的福利性質，它比信用貸款、消費貸款的利率低，首套房還享受利率折扣。它的用途被限制得非常嚴格，只有在用于買房用途的時候才有資格申請。住房按揭貸款的申請是在簽了二手房交易合同、商品房預售合同或商品房交易合同之后才能遞交的。貸款審批通過時，產權過戶還沒有辦理；貸款發放時，產權已經交易過戶了。

只有在這個時間和流程里才能申請用于購買住房的按揭貸款。

在產權過戶到借款人名下以后，即使需要籌措大筆資金，也不能再重新申請更大額的商業住房按揭貸款和公積金貸款以緩解資金的壓力。因為這時候產權已經過戶完畢，超過了住房按揭貸款的申請有效期。按照規定，銀行和公積金中心都不能撤銷按揭再重新審批并放貸了。想靠房子再套現，只能等房貸全部還清后抵押產權，申請抵押貸款。

父母要買房？試試接力貸

接力貸是有購房資格和貸款資格的父母買房并申請住房按揭貸款，但其成年子女做住房按揭貸款的共同還款人。它還款的方式有點像接力賽，父母跑完前面一小段，子女接力跑后面一大段。

父母買房幾年后可能退休進而收入下降，離世的風險也變大。如果不加入子女作為共同借款人，商業銀行批準的貸款就會大大縮短期限，造成月還款額過高，父母負擔過重。加入子女后，考慮到子女的還款期限長，收入增長性好，貸款期限會以借款人和共同還款人中年齡最小的那個人為標準計算。還款能力則要合并所有人的收入計算。

同時，每月每人原有的長期信用貸款、長期消費貸款、未還房貸都會被計算在已有債務里，從家庭最高月還款額中扣除，再計算可發放的貸款總額。

這種方式有時候也會被用于限購限貸的家庭，被限購的子女能借父母的購房資格和貸款資格再買一套房。

省利息，主要靠多還本金

任何一個房貸計算器的計算結果都會告訴你，等額本金比等額本息省利息。但這些利息并不是憑空減少的，少付利息的前提是你要還更多的本金。

因此，借款人省了利息的代價是貢獻出一部分現金流的靈活性，而銀行早早收回來的本金又可以繼續用于放貸，幾乎不會因為從某一部分貸款中收的利息少了就影響收益。

比較相同貸款額和貸款期限的等額本息還款和等額本金還款就會發現，首月還款中的利息額也相同。因為在這之前還沒有任何本金的還款，但隨著等額本金還款方式每月都償還較多的本金，它產生的利息自然也在隨之減少。

同樣，一些以“省多利息”吸引人的房貸形式，實際上銀行也沒有真正讓出利潤來，它們大多還是靠“早還本金、多還本金”的方式省利息。