京七條逃脫“越調控越漲”之怪圈

剛需人群若是放棄自住型商品房轉向高價的普通商品房，后者的價格不可能下跌，京七條也將陷入“越調控越漲”的怪圈

10月22日，北京市發布了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，即所謂的“京七條”。

文件提出，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

值得注意的是，對于自住型商品房的購房人資格并沒有特殊要求，滿足一般商品房的限購資格即可。

“銷售價格比周邊低30%”，雖然幅度不小，但從北京實際情況來看，如果在四環以內，折去30%的價格也很難低于每平方米2萬元，只有在相對遠一些的郊區，價格才會落入2萬元以內。

這表明，自住型商品房本質上講并非針對于中低收入者的福利房，而是面向具備一定收入條件的夾心層。這從沒有設定特別購房條件可以佐證。

同時，文件還規定，購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓。購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買自住型商品住房。

雖然購房者能取得商品房的所有權，但處置權受到限制，并需要向政府補償收益權。

去年3月1日，上海曾出臺了一項與上述規定有些類似的政策，即《上海市共有產權保障房（經濟適用住房）申請、供應和售后管理實施細則》，細則對購房主體有嚴格限制，必須是以家庭為基礎的共同申請人，購買該保障房后，5年內不能轉讓，只能由政府按照原價加上利息進行回購；滿5年后只有在政府選擇不回購時才能對外轉讓并且向政府交納一定比例的轉讓收益。

上海的該項政策是面向低收入家庭的，并且，購房者在5年內沒有處置權，滿5年后的處置權和收益權也都受到限制。

然而，盡管上海的共有產權保障房有著非常明顯的價格優勢，但根據報道，這些房子的銷售情況卻并不理想。

原因何在？當然是限制處置導致的，政策嚴格限制了購房者對外轉讓，也就是說，政府要確保這些房子滿足自住型需求，然而，購房者哪怕確實是要買了自住，也同時寄望日后能轉讓獲益。

吃著碗里的，想著鍋里的，是這部分購房者的狀態，既想獲得比市場價更低的房，又不想讓渡未來的處置收益。

我們期待著看看北京的自住型商品房的銷售情況，如果銷售冷清，說明這些所謂的剛需人群其實并不愿意放棄未來可能很客觀的轉讓收益。

我甚至認為，這種局面出現的可能性非常高，對于購房者而言，他們需要評估的是，購房時享受的30%折價優惠，與限制處置可能產生的投資收益損失相比孰高孰低。我懷疑，很多夾心層會為了避免失去未來處置收益而放棄當前的折價，畢竟，這些房子本身也不便宜，他們多向朋友借點，或許就不去買自住型商品房。

限制處置是抑制投資、鼓勵自住的有效手段，然而，如果有自住需求的購房者為了追求投資紅利而放棄自住型商品房，那他們去購買高價的普通商品房也應當別再抱怨。

中國房地產市場向來有“越調控越漲”的怪圈，北京這次恐怕還是難以逃脫，剛需人群若是放棄自住型商品房轉向高價的普通商品房，普通商品房的價格不可能下跌。中國有很多根深蒂固的頑疾導致了當前的高房價，包括人口難以自由遷移、城鄉經濟差異過大、養老保障體系失位、經濟增長過度依賴投資等等，但這些并非地方政府能夠解決，中央政府短時間內也難以解決。

如果未來出現了低價房冷清、高價房火爆，政府也會感到無奈。路歸路、橋歸橋，保障歸保障、市場歸市場，如果未來普通商品房價格繼續上漲，政府又找到了辯護辭。■

《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》（京七條）主要內容

一、高度重視自住型商品住房建設和管理工作

二、加強計劃管理，確保土地供應

自住型商品住房用地，由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據市場需求情況進一步加大供地規模。

三、合理確定套型面積和價格標準

四、明確銷售對象

按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，符合下列條件的家庭可以優先購買：

（一）本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。

（二）經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。

五、加強銷售和登記管理

自住型商品住房項目在取得商品房預售許可證或辦理現房銷售備案后，由房地產開發企業組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序，由房地產開發企業組織公開搖號確定。

自住型商品住房進行房屋權屬登記時，登記部門應將房屋性質登記為“自住型商品住房”。

六、加強自住型商品住房的轉讓管理

自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓。

購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買自住型商品住房。

七、嚴肅查處違法違規騙購行為

對通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關證明等方式，弄虛作假，騙購自住型商品住房的家庭，一經查實，房地產開發企業應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經濟和法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，依法追究刑事責任。