新市場形勢下房地產企業財務運營管理研究

摘 要 自上世紀90年代起，信息技術迅猛發展，經濟一體化進程逐漸深入，市場形勢發生空前改變，逐漸顯現出眾多新特點。面對市場形勢風云變化，房地產企業必須充分考慮現有市場形勢的適時針對環境針對既定運營系統進行調整，以此贏得房地產企業生存發展的主動權。

關鍵詞 新形勢 房地產企業 運營管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

一、市場形勢的新特點

（一）市場需求逐漸多樣化。

自上世紀70年代起，伴隨著資源價格飛速增漲、生產成本大范圍提高、全球經濟迅猛發展，市場需求逐漸趨向多樣化， 商品買賣主導權也逐漸趨向買方。豍商品買家選擇余地逐漸增大， 也自然而然的針對商品、服務產生較高要求， 商品使用周期由此逐漸縮短，綜合表現為較高程度的市場需求多樣化。

這種趨勢促使房地產企業針對產品開發、性能研究投入更多財力、物力、人力， 生產方式也從傳統單一品種、較大批量生產逐漸轉為眾多品種、較小批量生產。

（二）技術進步突飛猛進。

現有市場的技術進步突飛猛進，生產自動化技術、裝配微電子技術、制造新材料技術、通訊網絡技術迅猛發展， 使得房地產企業擁有更多制造手段，形成多樣化的產品，提供多樣化服務。這種技術進步也從另一方面促使房地產企業選擇新型運營技術，調整既定運營系統。

（三）房地產企業競爭逐漸激烈。

房地產企業競爭不再局限既定概念，競爭方式、競爭種類逐漸增多。競爭內容也已不再局限于價格競爭，而是針對商品質量、售后時間、服務質量、滿足顧客需求度等問題進行快速反應，采取綜合競爭。

新型房地產企業競爭也開始關注產品設計，力求進行商品不斷更新換代。此外，拓寬生產商品檔次，發展聯系緊密的供應鏈等問題，都逐漸成為競爭的主題。豎

（四）全球經濟一體化進程逐漸深入。

考慮到通信技術、信息技術、交通運輸方式的逐漸深入發展，以及全球經濟貿易政策相對寬松，全球經濟一體化進程逐漸深入。伴隨著全球貿易的高速增長，商品生產、產品貿易、服務交流逐漸跨越國界國別限制，任何一個國家都無法完全抵御國外商品、服務的競爭。

二、房地產企業運營管理依據新形勢的調整

（一）傳統房地產企業運營管理。

傳統意義上的房地產企業運營管理是指針對房地產企業內部商品生產、服務交流等過程的綜合管理，其精髓在于科學合理地進行廠房區位選擇，設施設備構建，生產計劃擬定，工藝流程選取，生產技術、服務技術完善，生產流程、服務質量把控，生產組織人員、技術人員培訓等綜合管理。傳統意義上的房地產企業運營管理的目標就是及時、高效地生產商品，準確、完善地提供服務，有效降低生產成本。豏這種傳統房地產企業運營管理也被稱為房地產企業生產管理，伴隨商品供應鏈式系統的形成完善，傳統房地產企業運營管理已經整體擴展，依據現有市場形勢進行調整。

（二）調整后的房地產企業運營管理。

新型房地產企業運營管理位于房地產企業管理核心地位，逐漸分化為多方面因素影響房地產企業經營效果。

首先，房地產企業經營逐漸依靠營銷系統進行輔助工作，將質量優良的生產成果轉變為房地產企業經濟收益；其次，房地產企業經營逐漸依靠運營管理中的人力資源管理，針對房地產企業未來整體戰略規劃發揮人才作用，使的房地產企業經營管理目標明確。再次，房地產企業經營逐漸依靠運營管理中的資本管理，保障經營過程擁有足夠資金支持，通過大量資本運營擴大。拓展、調整房地產企業整體經營狀態。最后，依靠運營管理中的信息管理，保證經營管理建立在數據準確豐富這一基礎之上。

房地產企業運營管理的內容，也逐漸拓展為包括營銷系統、人力資源、資本管理、信息管理，覆蓋房地產企業人才、財政、物品等多方面的管理。

（三）房地產企業運營模式的具體調整措施。

1、向多品種、小批量生產運營方式轉變。

伴隨市場需求多樣化程度增加，多品種、小批量生產運營方式必將成為主流，房地產企業務必促進這種生產方式轉變。傳統依靠擴大生產批量，降低生產成本的生產方式不再適應現有市場形勢，房地產企業運營管理應該針對生產系統硬件（生產設備、原料采購）以及生產系統軟件（生產計劃、生產控制、人員生產方式、技能多樣化）兩個方面探討多品種、小批量的生產運營方法。

2、促進房地產企業運營模式的全球性調整。

隨著技術進步突飛猛進、全球經濟一體化進程逐漸深入，現代房地產企業全球化運營成為運營模式調整的重要課題。房地產企業商品制造、服務提供活動將從傳統集中式運營轉變為全球化分布式運營。這樣一來，房地產企業工廠選址問題也就成為一個為包括商品零部件廠、集中裝配廠、目標市場在內的制造網絡進行選址的問題。

這種新型全球化分布式房地產企業運營模式不單單可以有效吸收國際范圍內的尖端技術，而且可以有效形成全球范圍的商品生產鏈式結構，利用勞動力廉價、商品原料充裕等不同區位優勢實現房地產企業利益最大化。

3、調整促進運營管理范圍擴大。

伴隨房地產企業競爭逐漸激烈這一現狀，現代房地產企業運營應該超越傳統制造產業，不再拘泥于生產過程、生產系統管理，逐漸關注配套服務運營過程、運營系統的設計管理。豜

具體而言，房地產企業運營管理不再專門針對商品生產過程管理、計劃管理、組織控制管理， 應該調整拓展到商品營銷戰略制訂、運營系統設計檢查、運營系統成果運行等更高層次。完整形成包括運營戰略、商品開發、概念設計、材料采購、商品供應、制造生產、商品配送、售后服務在內的一條完整銜接的房地產企業運營價值鏈，并且運用整體運營理念對其進行綜合化管理。

總之，面對現有市場形勢的眾多特點，房地產企業要想提升自身競爭能力，就必須依據市場形勢，適時針對既定運營系統進行調整，贏得生存發展的主動權。

（作者單位：蘇州大學東吳商學院工商管理專業2011秋4班）

注釋：

王建軍，論房地產企業運營管理現代化，房地產企業管理，2008，（03）：93-5

劉海燕，淺談我國房地產企業運營管理現代化，科協論壇（下半月），2008，（07）：125

陳捷，F房地產企業運營管理模式研究，天津大學，2011

楊鐘，房地產企業運營管理的“四副牌”，中國酒，2009，（07）：78-9