“以房養(yǎng)老”的金融瓶頸

一位中國(guó)老太太和一位美國(guó)老太太在天堂門口相遇，中國(guó)老太太說(shuō)：“三十多年以來(lái)，我省吃儉用，昨天終于攢夠錢買了房子，雖然只住了一晚，也算心滿意足?！泵绹?guó)老太太說(shuō)：“我這個(gè)房子住了一輩子，昨天總算還完全部貸款，也終于安心的上天堂?！?/p>

這是十年前的老故事，目的是為了引導(dǎo)人們提前消費(fèi)。如果要為這個(gè)故事注入最新意義，那美國(guó)老太太應(yīng)該說(shuō)：“我前半生努力工作還房貸，后半生把房子抵給了銀行，輕輕松松地拿著錢享受生活，現(xiàn)在我對(duì)人間再無(wú)牽掛?！?/p>

后半生拿房子抵押，是對(duì)“以房養(yǎng)老”的通俗解讀。

所謂“以房養(yǎng)老”，是指老年人把已經(jīng)付清貸款的房子抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價(jià)值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金，房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有，也被稱作反向抵押或逆按揭。

9月13日，國(guó)家對(duì)于“以房養(yǎng)老”模式明確表態(tài)。公布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱：《意見(jiàn)》）明確提出，要開(kāi)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，即“以房養(yǎng)老”。民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付公開(kāi)表示，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案，將由保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門，計(jì)劃于2014年一季度出臺(tái)具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則。

恐非銀行一己之力

國(guó)家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀《意見(jiàn)》時(shí)表示，開(kāi)展老年人住房反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)，對(duì)于老年人和保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)都是好事。但“好事”也需銀行來(lái)幫忙，因?yàn)樵谖覈?guó)，保險(xiǎn)業(yè)不允許做按揭貸款，所以銀行信貸資金仍是養(yǎng)老資金的重要組成。

然而目前市場(chǎng)上，多家銀行均沒(méi)有推出此項(xiàng)業(yè)務(wù)。無(wú)規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)成為最大障礙。

中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國(guó)內(nèi)較早試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”的銀行。其養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)細(xì)則規(guī)定，“貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價(jià)值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，計(jì)劃累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過(guò)兩萬(wàn)元。貸款期限根據(jù)借款人實(shí)際需要合理確定，但最長(zhǎng)不超過(guò)10年”。

現(xiàn)實(shí)情況是一方面養(yǎng)老所需貸款金額有限；另一方面銀行貸款門檻設(shè)置較高，如年齡要求在55周歲以上；抵押房屋必須是老人或其贍養(yǎng)人的第二套房子等。自該業(yè)務(wù)推行以來(lái)在深圳、合肥等多地交易量為零。

借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“逆按揭”已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式。業(yè)務(wù)由借款人、政府部門、銀行、保險(xiǎn)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)，甚至房屋中介組織共同參與、權(quán)責(zé)明確、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、合力運(yùn)作。

如讓銀行用一己之力面對(duì)“以房養(yǎng)老”的“逆按揭”貸款業(yè)務(wù)，將會(huì)面臨重重風(fēng)險(xiǎn)。

最大的風(fēng)險(xiǎn)在于我國(guó)土地使用權(quán)限只有70年。除產(chǎn)權(quán)有年限外，“逆按揭”業(yè)務(wù)的唯一抵押物就是房產(chǎn)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一旦房產(chǎn)出現(xiàn)貶值、拆遷、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，就容易導(dǎo)致資不抵債、壞賬的發(fā)生。

另一個(gè)突出風(fēng)險(xiǎn)就是人的壽命具有不確定性。多數(shù)“逆按揭”業(yè)務(wù)往往只能在老人死亡這一特定條件下，銀行才有權(quán)利處置房產(chǎn)收回貸款。生命存續(xù)期愈長(zhǎng)，貸款期限愈長(zhǎng)，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)則越大，這是因?yàn)椤澳姘唇摇睒I(yè)務(wù)周期將延長(zhǎng)，有可能出現(xiàn)貸款本息金額超出房屋本身價(jià)格的情況。

此外，貸款期限較長(zhǎng)則意味著信貸資金占用的機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)較大。貸款期間，一般銀行機(jī)構(gòu)不會(huì)規(guī)定老人償還本息，而考慮到一般情況下，個(gè)人消費(fèi)貸款利率低于資本市場(chǎng)的平均利率，因此如用將來(lái)的利率計(jì)算現(xiàn)在的資金占用成本，顯然存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

“以房養(yǎng)老”不能僅靠銀行力量。在8月召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)就強(qiáng)調(diào)，讓社會(huì)資本轟轟烈烈地辦好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。而據(jù)記者了解，近幾年多個(gè)城市以不同方式進(jìn)行了“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)：北京成立了“養(yǎng)老房屋銀行”，上海實(shí)施了“以房自助養(yǎng)老”，南京實(shí)行了“以租換養(yǎng)”等。發(fā)動(dòng)社會(huì)力量，通過(guò)不同途徑，才是今后解決養(yǎng)老問(wèn)題的必由之路。

金融機(jī)構(gòu)顧慮重重

“以房養(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，相較其他金融機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)在于擁有依靠生命表定價(jià)的機(jī)制及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析。但若從技術(shù)角度而言，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)仍有諸多地方需要突破和創(chuàng)新。

“生命表只有壽險(xiǎn)公司才有，依靠這個(gè)生命表，壽險(xiǎn)公司可以判斷某一年齡段的死亡比例以及這一年齡段一般生存多久，這是壽險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)。但是房產(chǎn)抵押應(yīng)該是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)，而不是壽險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)。以房養(yǎng)老到底是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司做還是壽險(xiǎn)公司做？”一家壽險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

與此同時(shí)，保險(xiǎn)公司不能直接放貸也成為未來(lái)房屋反向抵押業(yè)務(wù)開(kāi)展的一大障礙。經(jīng)營(yíng)主體模糊、無(wú)放貸經(jīng)驗(yàn)、無(wú)合適產(chǎn)品等技術(shù)難題制約著保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，還有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。

在美國(guó)，并非所有人都可以申請(qǐng)辦理房屋反向抵押。首先，符合年滿62歲以上并擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人，才有資格申請(qǐng)住房反向抵押；其次，根據(jù)聯(lián)邦住房管理局的規(guī)定，抵押的房屋必須是單戶住宅。如果是多單元的住宅，那么投保人必須居住在其中的一間內(nèi)。換句話說(shuō)，這套房屋不能全部租借給別人，投保人（屋主）必須也居住在里面。

不過(guò)，有保險(xiǎn)的住房貸款也分為兩種。一種是聯(lián)邦住房管理局“有保險(xiǎn)”的住房“倒按揭”貸款。這是經(jīng)美國(guó)國(guó)會(huì)認(rèn)可的貸款，其形式較為靈活。申請(qǐng)者可以盡可能長(zhǎng)地生活在該住房?jī)?nèi)，不過(guò)只能在一定期限內(nèi)得到分期貸款。另一種是放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款。這種貸款是由金融機(jī)構(gòu)辦理的，申請(qǐng)貸款者的資格不需要經(jīng)過(guò)政府認(rèn)可。屆時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可與申請(qǐng)者共同享有住房增值收益，不過(guò)，金融機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。

《意見(jiàn)》對(duì)政府“托底”作用的強(qiáng)調(diào)，顯然更有深意。銀行介入需要政府等相關(guān)部門的“保駕護(hù)航”，特別是在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟、價(jià)格波動(dòng)較大的地區(qū)，政府需要完善相應(yīng)的法律、法規(guī)，解決銀行在“逆按揭”業(yè)務(wù)中存在的技術(shù)難題，同時(shí)相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼傾斜，也將會(huì)帶動(dòng)銀行的積極性。

過(guò)去一些金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的“以房養(yǎng)老”模式欠合理，有的貸款期限并不長(zhǎng)，難以打消他們的顧慮。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋土地使用權(quán)期限也有一些憂慮。再加上未來(lái)房?jī)r(jià)變化存在不確定性，大多數(shù)銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)態(tài)度謹(jǐn)慎。因此，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的重點(diǎn)與難點(diǎn)在于消除公眾和金融機(jī)構(gòu)的種種憂慮，完善制度的設(shè)計(jì)。

有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還普遍希望，國(guó)家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開(kāi)試點(diǎn)，那么參與的金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問(wèn)題。從防范金融風(fēng)險(xiǎn)和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，確定70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置方式的確十分必要。