認清行市再言調控

房地產市場兩極分化，幾乎成為當前房地產業內的共識。用中國房地產業協會秘書長苗樂如的話說，兩極分化，是當前中國房地產最大的“行市”、最基本的“業情”。

簡單概括這種“兩極分化”，就是在中國房地產市場也出現了類似城鄉差別的二元格局：一線城市發展為“成熟型市場”，存量房銷售占比漸漸超過新建房；二三四線城市則還是處于大干快上的“生長期市場”。形象地說，在房地產市場也出現了日漸拉大的“貧富差距”。

這與中國的現實國情和當前國民經濟的某些特征契合。但過去一些房地產調控手段沒有充分意識到這一區域差別和發展階段的不平衡性，有時失之全國一刀切、南北一副藥。

增加供應被認為是救贖當前中國房地產市場的關鍵手段，且這種調控方式是“市場的”而“非行政的”，但如果不因時、因地照顧到區域市場的差異化特征，簡單“增供”也會無濟于事。

現實情況已經表明，北京、上海喊了多少年增加供應尚未奏效，眾多的三四線城市依照北京的規模圈地、開盤，最終導致需求透支、爛尾增多。這些城市中，超量供應的土地甚至需要未來7年到10年的城鎮化進程去慢慢消化。

過去十年，房地產越調越漲的原因，很大程度上在于對市場“行市”認識不清。總盯著北上廣深的樓市地圖，進行全國房地產調控的線路設計。雖然“國N條”在執行程序上賦予地方“出臺細則”的自主裁量權，但地方細則總是帶著某種“跟風”的世故味兒。博弈，也總是半遮半掩、陽奉陰違地表達，致使調控失效于微觀執行、落實層面。

此外，一個誤導調控的工具是統計方法。它就好比是醫生看病所用的聽診器。遺憾的是這也出了問題。過去，房地產指標性數據的統計大都盯著“全國70個大中城市”。雖然這70個大中城市包含了一二三線城市的代表性樣本，但70個大中城市只占到全國房地產銷售面積的39%，銷售收入的二分之一。

在70個大中城市以外，還有廣闊的樓市天地，全國累計約有2700個縣市。近年來，受益于大城市以房致富的示范效應、限購導致的投資分流、地方土地財政的賣地沖動以及地方債的“下鄉”，這些縣市的房地產市場也漸呈村村點火、戶戶冒煙之勢。彼處隱患已然深重，但仍是調控的盲區。如何兼顧這個隱形的、“表外”的房地產市場，將是決策層下一步所要面對的新課題。

房地產調控要做到上下齊心也并非完全不可能。關鍵在于要兼顧宏觀和微觀，看清“表內”和“表外”，同時協調中央和地方兩個層面的目標訴求。這就需要對房地產市場的基本特征、真實狀況有清醒的認知和統籌的安排。