2014樓市預(yù)判

2013年歲末，十八屆三中全會閉幕之后，2014年房地產(chǎn)與房價(jià)及政策走勢成為了人們關(guān)注的話題。2013年的“金九銀十”樓市傳統(tǒng)銷售旺季已結(jié)束，數(shù)據(jù)顯示，無論是供應(yīng)還是成交，多個(gè)城市今年9、10月份表現(xiàn)都已超過2011、2012年同期，回歸至“限購”前。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過9、10月市場的熱銷，上海、深圳、南京、天津今年前10月的新房銷售面積已經(jīng)超過了去年全年的水平。尤其是9-10月，上海新房成交量達(dá)到270.1萬平方米，是2010年至今成色最足的“金九銀十”。

先熱后平。升溫后穩(wěn)

可以預(yù)見，2014年房地產(chǎn)形勢總體會呈現(xiàn)先熱后平，升溫后穩(wěn)的趨勢，市場分化的距離會逐漸拉平。其一是房地產(chǎn)市場2013年總體上保持穩(wěn)中有升的趨勢，調(diào)控并未給市場帶來巨大的壓力。另外一方面是市場需求并未因調(diào)控下降，反而刺激更多的人去買房。其三是房地產(chǎn)依然是穩(wěn)增長的主力，產(chǎn)業(yè)是拉動其他產(chǎn)業(yè)的火車頭，政府不會打壓，而是完善市場機(jī)制。其四是土地市場的火熱讓地方政府解決了債務(wù)與城鎮(zhèn)化資金不足的現(xiàn)象。其五是新型城鎮(zhèn)化不斷放出市場需求。

2013年四季度房地產(chǎn)量價(jià)仍將處于高位，房地產(chǎn)市場進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的年化收益率在4%-8%之間，僅低于信托市場，而高于股市、債市和基金市場。宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、貨幣環(huán)境相對寬松、自住性需求支持，在這些因素下，近期房地產(chǎn)銷售回暖將持續(xù)到明年。

2014年房地產(chǎn)長效機(jī)制的推出不太現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場價(jià)格漲勢不變。2014年房地產(chǎn)市場也應(yīng)該注意，在政府的強(qiáng)力維穩(wěn)下，樓市出現(xiàn)階段性的波動與調(diào)整不可避免。一方面是房地產(chǎn)調(diào)控面臨著改革，市場分化，調(diào)控差別化。譬如推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，土地制度改革、調(diào)控長效機(jī)制的概念與草案會明確、住房保障體系完善等。另外一方面是政府反腐力度加大。其他方面是中國經(jīng)濟(jì)增長減速。

房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出平穩(wěn)之下的變化，一是2014年房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)城市（一線、二線城市）全面升溫，三線、四線城市好轉(zhuǎn)。二是高端樓市受到房產(chǎn)稅試點(diǎn)與調(diào)控長效機(jī)制的推進(jìn)出現(xiàn)波動。三是剛需市場會受到政策的大力扶持，改善需求會受到調(diào)控政策的環(huán)境和心理影響，投資需求依然被政策排除在外。四是房地產(chǎn)作為“投資避風(fēng)港”，價(jià)值凸顯，全年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不俗表現(xiàn)。

2014年房價(jià)還會繼續(xù)上漲，沒有下降的理由。1.基于經(jīng)濟(jì)體制改革之需要，沒有房地產(chǎn)，保增長不可能實(shí)現(xiàn)。2.基于調(diào)控長效機(jī)制建立短期不可能，因其土地制度與戶籍制度及財(cái)稅制度需要進(jìn)行改革。3.基于資本金比例不調(diào)整，到位資金足，銀行（行情專區(qū)）貸款未實(shí)緊，市場不差錢。4.基于供求關(guān)系問題未解決。5.基于房價(jià)之外因素，貨幣、通脹、負(fù)利率、熱錢、人口增加、交通配套完善、環(huán)境的變化、新規(guī)劃的落實(shí)、城市與商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的跟進(jìn)等。

維穩(wěn)為主，局部微調(diào)

展望2014年，樓市供求緊缺加劇，房企資金充足、住宅庫存趨降、調(diào)控重長效構(gòu)建，總體保持平穩(wěn)微調(diào)，市場分化背離延續(xù)，房價(jià)穩(wěn)中有升。其實(shí)房價(jià)一個(gè)勁瘋狂上漲是非常的不合理，合理的房價(jià)應(yīng)該是與收入增幅相匹配。

但是房價(jià)上漲背后的原因是最需要解決的，主要是供求關(guān)系，首先是用地供應(yīng)。每次住宅用地負(fù)增長之后，房價(jià)都會出現(xiàn)大幅度的上漲。其次是房源供應(yīng)，分為商品房與保障房。從土地轉(zhuǎn)變成房子上市銷售，形成市場有效的供應(yīng)，短則1年半以上長則2年。因此，供求關(guān)系之中最重要的是由控制需求轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)，只有增加供應(yīng)才能夠穩(wěn)定房價(jià)。但是不是希望房價(jià)暴跌，是緩慢的合理上漲，低于人均收入的漲幅。

如何從根本上解決房價(jià)上漲，必須從兩個(gè)方面來看，一是房價(jià)上漲80%因素與來自房子本身之外'譬如供求關(guān)系與地價(jià)及貨幣供應(yīng)量。貨幣供應(yīng)量與房價(jià)上漲存在著密切關(guān)系，2008年底4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃與2009年9.59萬億元信貸就是房價(jià)上漲的主要因素。譬如人口的流動與人口的增長幅度，對房價(jià)影響大。

二是只有20%的因素是房子本身帶來的，地鐵、交通、綠化、學(xué)校、新規(guī)劃都可能帶來房價(jià)的上漲。購政策最好的替代政策是稅收制度調(diào)整，但現(xiàn)在調(diào)整稅收制度還比較難。如果要從根子上解決房價(jià)問題，就必須建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，就要對當(dāng)前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財(cái)稅制度、住房保障制度進(jìn)行改革。

三是2014房地產(chǎn)市場政策走勢趨向于穩(wěn)的基調(diào)，微調(diào)與收緊依然是局部現(xiàn)象。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行至今，基本達(dá)到了四方面的調(diào)控目標(biāo)：擠出投機(jī)需求和明顯的泡沫；確保保障性住房的順利完工；投資規(guī)模不降反升，沒有對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生過大影響；商品房的投資規(guī)模回調(diào)趨勢明顯。

事實(shí)上，根據(jù)歷屆政府的歷次調(diào)控看，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷過幾次“釜底抽薪式”調(diào)整，導(dǎo)致樓市走向兩個(gè)極端，從過熱迅速走向過冷。并威脅到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，最終迫使政府適度放松調(diào)控政策。中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融安全休戚相關(guān)。因此，總基淵不會發(fā)生大的變化，主要是維穩(wěn)為主，局部微調(diào)。譬如目前鄭州、北京、上海、廣州、深圳、南京、西安等收緊，而蕪湖、溫州等城市則放松。未來更多是住房保障方而的建設(shè)。

房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)的基礎(chǔ)缺乏，依然是圍繞著完善其配套政策上做文章。從目前決策層這種共識到確立長效機(jī)制之間還有段距離。首先是房產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立的前提基礎(chǔ)涉及到稅法修改、不動產(chǎn)登記制度、住宅房屋聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、全國住宅房屋普查、房產(chǎn)稅擴(kuò)容城市基礎(chǔ)工作等多方面內(nèi)容，今年與明年短期之內(nèi)很難形成完整方案并落地，不過，土地、金融、財(cái)稅等方面的改革信號已此起彼伏。

其次是房產(chǎn)調(diào)控及住宅產(chǎn)業(yè)的“頂層設(shè)計(jì)”與“長效機(jī)制”，是一個(gè)漸進(jìn)的推進(jìn)過程。相應(yīng)地，以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進(jìn)的過程。可以把三中全會看成是推動“長效機(jī)制”建立的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，但更多細(xì)化措施需要幾年時(shí)間才能陸續(xù)出臺。

相關(guān)鏈接

2014年房地產(chǎn)市場調(diào)控細(xì)則將更具可執(zhí)行性

近日，中央政治局會議指出，要做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議指出，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要堅(jiān)持市場化改革。對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控將迎來市場化長效機(jī)制。

“中央政治局會議的表態(tài)主要體現(xiàn)了兩方面的預(yù)期，一個(gè)是目前房地產(chǎn)市場發(fā)展并不健康，需要進(jìn)行調(diào)控干預(yù)，另一個(gè)就是此后的房地產(chǎn)市場還應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)控措施。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，做好住房保障意味著還會通過增加供給來緩和需求，并逐漸減弱對市場的干預(yù)。

截至目前，已經(jīng)有17個(gè)城市加碼調(diào)控房地產(chǎn)，主要從限購、調(diào)高二手房首付比例以及增加供給方面來體現(xiàn)。

“不排除明年中央會出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控細(xì)則的可能性。”業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，今年除了北京之外，“國五條”在其他城市（房價(jià)戶型二手房租房）基本未落地，造成房地產(chǎn)市場調(diào)控一年的空窗期，導(dǎo)致年底多個(gè)一、二線城市因房價(jià)上漲過快而出臺“突擊”政策，估計(jì)明年的調(diào)控細(xì)則將比今年更具有可執(zhí)行性。