泰禾懸念

泰禾集團很久未曾如此高調。

半年時間內，泰禾耗資79億元，接連拿下7塊土地。其中3塊在北京，1塊在上海。搏殺于寸土寸金的一線城市，此成果殊為不易。

要知道，泰禾上次在北京有所建樹還是在2004年。其當時在通州打造的別墅產品“運河岸上的院子”已成閃亮標簽，但10年過去后，泰禾在北京也只有這一個標簽。

再度歸來，泰禾心境已迥異。當年進京或是偶然，但此番泰禾在土地市場上的一系列動作則是其擴張戰略的必然選擇。

“北京哪個區域我看都可以，北京什么項目都可以做。”泰禾董事長黃其森告訴《財經國家周刊》記者。

對一線城市市場看好，這是泰禾突然發力的邏輯起點。在商業地產上的一系列成功嘗試，也讓泰禾殺入一線城市決心更堅定，“趕超萬達”已成為其商業地產目標。

“我們的策略是進中求穩。”黃其森說。確是如此，“進”是泰禾如今的第一戰略。2012年，泰禾的房地產營收為64.45億元，而其上半年用于拿地的資金已遠超這一數字。為緩解資金壓力，泰禾正全力為下屬子公司提供高額擔保。

這幾乎可稱為一出懸疑劇。但對熟稔金融圈的黃其森而言，這個挑戰或許不會比昔日借殼上市更難，這家橫跨地產、金融、礦產、醫藥等產業的福建民企，會帶來怎樣一條擴張之路？

京滬掠地兇猛

泰禾咄咄逼人的發力態勢，從年初一直持續到現在。

1月24日，泰禾擊敗龍湖，拿下北京朝陽區孫河地塊。從那時開始，泰禾幾乎月月進賬。

5月20號，泰禾以11.25億元競得北京通州區臺湖鎮地塊，溢價率48%，成交樓面價達1.9萬元/平方米，這也是通州今年的新地王。至此，泰禾今年已在北京拿到三塊土地。

“泰禾太猛了。”見證泰禾拿地的首開人士感慨。華遠地產董事長任志強則在微博上寫道：黃總有點瘋。

地價之高確實出乎很多人意料：如位于通州同一區域的樓盤東亞印象臺湖售價為1.6萬/平，而泰禾若要賺錢，這個項目至少應賣到3萬/平——但限價令卻懸在頭上。

住建委主任楊斌回近期公開稱，項目售價“不能明顯高于周邊同類品質商品房的價格”或高于二手房價。若該政策不放松，泰禾如何定價將成最大考驗。

半個月后，6月5日，泰禾集團再斥6.48億元在上海閘北入手一塊商辦土地，溢價率高達106.49%。

“京滬會戰。”成功在上海拿地后，泰禾集團總裁助理沈力男在微博上如此總結。近半年時間里，泰禾以地毯式的“掃地”，在北京參加了10場土地招拍掛，相當高調。

黃其森的底氣來自城鎮化。“這是一個歷史機遇，所以泰禾要搶抓住，快速擴張。”黃說，泰禾近期的重點是高端商業地產和高端住宅。“北京現在2000萬人口，我看很快要到3000萬，大的市場沒問題，我們只需要細化到具體項目怎么做。”

業內對北京土地市場的看法已經出現分歧。2012年融創中國業績突出，同為高端項目開發商，融創中國董事長孫宏斌就認為北京土地市場“太瘋狂了”，所以他將重心暫時放到上海。“有多少錢的現金就買多少錢的地，這是一個財務紀律，能保證公司安全。融創有100億現金，2013年就要花100億買地。”

“也不能太絕對。”銀行出身的黃其森認為，自己對風險的管控能力更強。“我們財務上比較穩健，每家拿地要考慮每個企業的戰略和對市場的判斷。像北京、上海土地付款方式不同，有的要一次性，有的可以分期，為什么不能利用后續銷售的回籠來補？當然土地市場有很多不確定性，我們的心態是合適就拿，不合適也并不是非拿不可。”

在黃看來，當前一線城市比三、四線城市要好，“大大好于大家原來的預期”。從長遠看，“1萬多的樓面價也不算高”。

當前國內房企融資套路大同小異：短期融資多，強調高周轉，這種融資模式更依賴于近期政策環境及自身財務狀況。泰禾如何規避風險？

黃其森說，泰禾的策略有兩個，其一，布局更廣泛。北京周邊、長三角和福建大本營，“稍微打開一點，抵御抗風險的能力就比較強”；其二，業態上更加豐富，從住宅到商業地產。今年要做8到10個城市綜合體。

在內部人士看來，泰禾快速擴張是時勢使然。“泰禾的快，是建立在高端產品上的快而精，這與龍湖走過的軌跡類似。”

商業，超越萬達？

與住宅相比，泰禾在商業地產上野心更大。

“我們提出的口號是，學習萬達，超越萬達。”黃其森說，“我們在福州已經超越了。憑什么？憑對這個市場和當地消費習慣的了解。”

泰禾的“院子”系列住宅已很有特色，但它的商業地產目標更高——造就“泰禾模式”。這意味著，泰禾的目光要瞄準一線城市，打品牌，做口碑。

黃其森的安排是，將集團的設計研發中心設于北京，將招商中心設在上海，加大對一線城市的拓展力度。他認為，城鎮化的結果是拉動內需，在這一大背景下，商業地產價值更為凸顯。“泰禾計劃在3-5年內全國布局20-30座泰禾廣場，打造泰禾自己的商業地產模式。”

泰禾加碼商業地產的最直接推手，則是住宅政策的不確定性。“首先是商業不限購、不限貸，萬達這些年把握住了機遇，如果單做住宅，它做不了這么大。”

黃其森認為，商業地產核心問題是招商運營，“最核心的是金融！現在大家都知道商業地產能有效抵御風險，但為什么不是人人都能做，原因就在這里。”

盡管政策風險小，但商業地產對地產商的考驗難度并未降低。很簡單的例子，一座城市的住宅市場可以共生共榮，但對小城市而言，這類似于零和游戲。這個地方萬達做，可能泰禾生意就沒有了；從城市的布局來講，也不是遍地開花都能做商業。

泰禾的優勢在于船小好調頭。受限于房企高周轉的要求，萬科的商業地產試水異常謹慎，甚至只做不說。“萬科掉頭再做很難的，如果今年業績掉下來就不好交代了。”黃其森認為，商業地產布局的早或晚，并非單純時間的概念，而與企業規模有關聯。從這個角度說，泰禾的商業地產布局并不晚。

目前泰禾的商業項目主要集中在大本營福建。“目前進入的幾個區域，我們考慮到經濟活躍程度。主要是福建的經濟比較發達的地方，比如泉州，經濟總量是福建省第一。”黃其森說，福建的傳統是藏富于民，不少縣級市的購買力都已很驚人，“有人嫁女兒就給1億多嫁妝”。

泰禾在大本營的試水較為順利，比如在福州，泰禾廣場就比萬達廣場更為成功。“萬達是千店一面，但南北方的商業消費習慣完全不一樣，市場需要細分。”沈力男說。

那泰禾在福建的成功可否如萬達廣場般復制？黃其森認為雙方差異很大：萬達重視速度，土地成本低，銷售物業為主而持有為輔，符合地方政府的GDP需求。這些優勢目前泰禾并不具備。

“泰禾的長處在于平臺資源的整合。”黃其森說。

在五年時間里打造30個項目，在黃其森看來已經比較慎重。萬達作為探路者，已經對泰禾有所啟示。“比如像滿洲里或唐山，地方很小，做萬達這么大規模體量肯定有問題。沒考慮人口、經濟的支撐因素。”

被黃其森看好的企業是恒隆。“恒隆廣場走進去你會感覺不一樣，這是自己持有的品牌。”

商業地產在黃其森的版圖中，已經與住宅齊頭并進。從2012年開始，泰禾開始大規模招攬商業地產人才，沈力男說，目前團隊的200多人分別來自中糧、萬達、龍湖、凱德，以及香港的多家公司，甚至有某地產巨頭的一個團隊集體加盟。

黃其森表示，在住宅市場過500億的企業比比皆是。泰禾并無優勢。但在商業地產里面，“我們不敢講老二，但假以時日，前幾名肯定有我們的位置”。黃認為，作為上市公司，持有物業對今后業績是穩定的增長，能夠不斷享受物業增值紅利，泰禾的商業地產戰略并非只為眼前。

由于內地企業做商業地產起步較晚，不少房企選擇和香港企業合作。比如遠洋地產與太古的合作。黃其森認為這種合作要么是財務投資，否則從投入和產出的速度會很慢。他以福州為例，2012年，萬達與泰禾均在福州大獲成功，單盤簽約都超過50億。“但在香港公司眼里，廈門都比福州要好，他們不會選擇這樣一個二線城市。說明他們對市場的分析不夠透徹。”

擴張挑戰

“多區域、多項目、多業態”的泰禾，2012年地產銷售收入首次沖過百億大關。醫藥、化工和礦業亦“表現不俗”。黃其森在2013年3月的全集團大會上說，2013年，泰禾集團的銷售目標是翻一番，并且進入全國更多區域。

與昔日龍湖主打重慶牌一樣，泰禾的百億銷售中，福州大本營貢獻超過五成。龍湖的高速擴張發生在2004年全國化戰略之后，隨后借助上市契機及一線城市的高端項目迅速壯大。（北京公司是龍湖首個過百億的分公司，凸顯一線城市重要性）。泰禾也試圖走出相同的擴張軌跡。比如高端產品定位，比如一線城市的激進拿地等。

對此，質疑聲并不小。

任志強在微博上對泰禾拿地的一聲感嘆，不少業內人士深以為然。2013年第一季度，黃其森告訴《財經國家周刊》記者，土地市場一番搏殺后，泰禾的負債率已有不小提升。

從泰禾集團2012年年報可以看出，黃其森的財務紀律比較嚴格。其當時的公司短期借款4.04億元，占總資產比例為2.97%，長期借款58.42億元，占總資產比例為42.84%。泰禾集團的慣例是，短期貸款比例一直控制在3%以下。

進入2013年，泰禾的作風趨向于激進。6月5日其公告顯示，公司實際對外擔保總額為87.41億元，占公司最近一期經審計凈資產的388.91%，全部為對下屬控股公司提供的擔保。比如“為滿足下屬公司福州泰禾新世界房地產開發有限公司項目開發的融資需求，同意為福州泰禾新世界追加提供36億元額度的連帶責任擔保，期限3年”等。

部分行業人士認為，如此高的擔保額，泰禾此舉隱含風險。蘭德咨詢總裁宋延慶表示，押寶商業地產后，商業綜合體的出租和運營將考驗泰禾。“潛在風險或許將在三年后的集中還款期出現。”

泰禾內部人士對《財經國家周刊》記者解釋，泰禾對風險的管控比較靈活。“有的走現金流，有的走利潤，有的持有，有的是銷售。項目要放在整個公司的層面考慮。”

黃其森也表示，調控對泰禾的影響尚在可控范圍內。2010年宏觀調控最嚴厲的時候，泰禾能夠借殼上市，含金量不言而喻；另外，調控加速了泰禾的產品調整，將泰禾的商業地產潛能發揮出來。另外，泰禾集團的多元化產業布局，也讓其抗風險能力強于一眾房企。

此外，黃其森還有其他的底氣，比如泰禾目前就是海峽銀行與東興證券的主要股東。

黃其森透露，泰禾接下來的布局除了北京，還將輻射到環渤海、長三角和廣東等地。明年布局完成以后，規模增長會更快。