限購令不宜長(zhǎng)期實(shí)行

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其主要負(fù)債業(yè)務(wù)是我國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)互為補(bǔ)充，相互依賴，互惠共贏。因此，揭示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化規(guī)律，有利于國(guó)家調(diào)控市場(chǎng)供求矛盾，合理配置社會(huì)資源。同時(shí)，也有利于國(guó)家正確制定和把握住房、金融和經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控策略，通過符合客觀規(guī)律的科學(xué)有效的市場(chǎng)調(diào)控手段調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)的產(chǎn)業(yè)安全、金融安全和國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全。

房地產(chǎn)業(yè)概況

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史，其實(shí)就是一部濃縮的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史。

從改革開放前的風(fēng)平浪靜到改革開放后的波瀾壯闊，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展改善著廣大居民的居住環(huán)境和空間。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在駛向快車道的同時(shí)，在“剛需”、“改善型”和“炒客”們的共同作用下，面臨房?jī)r(jià)居高不下的困境，部分老百姓買不起房的問題突出。為解決這一難題，從2005年開始，國(guó)務(wù)院辦公廳相繼出臺(tái)了一系列宏觀緊縮調(diào)控政策，收效甚微；但從2011年開始持續(xù)兩年多的時(shí)間里在全國(guó)46個(gè)一二線城市的“限購令”嚴(yán)控的背景下，使得房?jī)r(jià)居高不下的勢(shì)頭得到遏制，這無疑給老百姓帶來了福音。但是，“限購令”也是一把“雙刃劍”，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也因此遇到了前所未有的制約。這把“雙刃劍”若從根本上解決問題，將面臨很大考驗(yàn)。

房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)

改革開放以來，我國(guó)的GDP平均每年以近10%的速度高速增長(zhǎng)，成為全世界矚目的耀眼明星，在其背后，房地產(chǎn)業(yè)做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為主要經(jīng)濟(jì)支柱之一，拉動(dòng)了鋼材、水泥、玻璃、木業(yè)、家具、家電、裝修、裝飾、交通運(yùn)輸?shù)?0多個(gè)行業(yè)以及3000多種產(chǎn)品。

房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)鏈條吸納大量的就業(yè)人口，特別是農(nóng)村進(jìn)城人口。這為緩解我國(guó)每年新增1000多萬的就業(yè)人口壓力發(fā)揮了重要作用，也是其他產(chǎn)業(yè)所無法替代的。

我國(guó)現(xiàn)持有3萬多億美元的外匯資產(chǎn)，這些外匯資產(chǎn)以人民幣占款已投放到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，我國(guó)的貨幣供應(yīng)量（即M2）已達(dá)90萬億元，居世界第一位。這些年來，如果不是大量的商品房投放市場(chǎng)吸納了巨額的貨幣，我們今天的通貨膨脹壓力之大恐怕難以想象。

在大力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也大大改善了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的居住條件和環(huán)境。中國(guó)自古就有先安居后樂業(yè)的傳統(tǒng)，廣大居民居住生活條件、環(huán)境的改善，會(huì)使他們以更大的熱情投入到工作中去，從而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。

我國(guó)近20年來房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，使所有的城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。市容市貌日新月異。民用房地產(chǎn)提高了居民的生活質(zhì)量，商用房地產(chǎn)改善了機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和辦公條件。同時(shí)，城市的市政建設(shè)、綠化建設(shè)、道路建設(shè)等也同步跟進(jìn)。以上這些對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)起到了極大的推動(dòng)作用。

目前，我國(guó)財(cái)政收入已突破10萬億元。其中，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、企業(yè)為財(cái)政提供稅收的貢獻(xiàn)度是非常大的。財(cái)政收入的不斷增加，無論是改善民生，還是發(fā)展經(jīng)濟(jì)，都是重要的保證。

主要問題

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的根本問題在于土地財(cái)政的問題，通貨膨脹、高稅負(fù)、購買力強(qiáng)弱分明、人口增加與收入分配差異明顯以及城市化進(jìn)程加快等問題都不同程度影響著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

目前，地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要成本，土地價(jià)格降價(jià)難，商品房?jī)r(jià)格就難以下降。因?yàn)橥恋厥杖胧侨珖?guó)各地方財(cái)政收入的主要來源（最高的城市已達(dá)到70%以上）。但是，土地價(jià)格的下降，必然導(dǎo)致地方政府收入也隨之減少，公職人員的工資性支出和市政建設(shè)等支出就難以保證，這與地方政府意愿相悖。為此，目前土地財(cái)政的問題已成為制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一大瓶頸。

近幾年，我國(guó)物價(jià)出現(xiàn)較快上漲趨勢(shì)，通貨膨脹壓力明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年3月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.1%（3%以內(nèi)為正常水平）。

由于商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)不統(tǒng)計(jì)在消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（即CPI）內(nèi)，僅從CPI的變動(dòng)尚不能看出房?jī)r(jià)的漲跌。但在通貨膨脹的壓力下，人們都懂得存錢不如買房，晚買不如早買，這又在一定程度上加大了住房的需求，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)。

從房地產(chǎn)業(yè)分析，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者要繳的各種稅費(fèi)達(dá)幾十種之多，這些稅費(fèi)開發(fā)商必定會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者，這無疑也是房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。近兩年圍繞房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，個(gè)別城市正在實(shí)行“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)。如果全國(guó)推行“房產(chǎn)稅”，那么，稅負(fù)指數(shù)還要再提升。

從購買力強(qiáng)弱的角度看，我國(guó)的少數(shù)富人階層，掌握大量財(cái)富，富人們不需貸款買房：中產(chǎn)階層，掌握部分財(cái)富，中產(chǎn)階層需要貸款買房；窮人階層，掌握少數(shù)財(cái)富，連首付都付不起，更不要說買房。

人口和收入與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，人口和收入的增加，對(duì)住房的需求就會(huì)增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但目前的問題是收入分配上的差異日漸突出，高收入人群收入豐厚卻占少數(shù)，中低收入人群收入微薄且占多數(shù)，收入兩極分化現(xiàn)象明顯的問題，不同程度制約著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、良性發(fā)展。

隨著我國(guó)城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到很大發(fā)展，城市化的過程就是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年中國(guó)城市化率為51%，預(yù)計(jì)到2020年會(huì)達(dá)到60%，在此期間城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)意味著新增城市人口1300萬，城市化進(jìn)程加快所帶來的城市人口的增加無疑會(huì)增加住房需求，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。

發(fā)展方向

只有解決涉及房地產(chǎn)方面的主要問題，才是從根本上抑制房?jī)r(jià)過快上漲的法寶，也才是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。

改革土地財(cái)政。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。在“土地財(cái)政”上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運(yùn)用行政權(quán)力把集體所有或其它用途的土地整合后，進(jìn)行招拍掛，價(jià)格就會(huì)翻幾番。各地“地王”頻現(xiàn)，已司空見慣。

現(xiàn)有的土地財(cái)政嚴(yán)重制約著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改革土地財(cái)政勢(shì)在必行。嘗試重新分配土地財(cái)政權(quán)力關(guān)系，變地方政府收取為中央政府收取，調(diào)整國(guó)稅和地稅的上交比例，借以彌補(bǔ)地方政府的預(yù)算外收入。

抑制通貨膨脹。2013年3月份CPI數(shù)據(jù)顯示，為近幾年來的最低水平。這是因?yàn)閲?guó)家在抑制通貨膨脹方面取得了成效。但仍然要加強(qiáng)以下抑制通貨膨脹的措施：1.繼續(xù)控制貨幣供應(yīng)量。2.繼續(xù)調(diào)節(jié)和控制社會(huì)總需求。3.繼續(xù)增加商品有效供給，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

降低稅費(fèi)比例。降低涉及房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)比例，推進(jìn)差別化稅收政策，圍繞我國(guó)房地產(chǎn)稅收給予政策優(yōu)惠支持，涉及圍繞我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)給予減免支持。

減少收入分配差異，增加購買力。我國(guó)收入分配差異明顯，內(nèi)陸與沿海存在差異，城市與鄉(xiāng)村存在差異，不同行業(yè)存在差異，企業(yè)與職能部們存在差異，不同企業(yè)存在差異，不同部門存在差異，高管與員工存在差異。我國(guó)收入分配存在的差異性不同程度制約著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所以，減少收入分配差異，增加購買力刻不容緩。

“限購令”是行政手段，不宜長(zhǎng)期實(shí)行。“限購令”行政緊縮政策雖然有效，但長(zhǎng)期實(shí)施所帶來的結(jié)果是否有利，還有待市場(chǎng)驗(yàn)證。試想：如果長(zhǎng)期實(shí)施“限購令”行政緊縮政策手段，商品房?jī)r(jià)格將會(huì)下行，甚至可能出現(xiàn)深幅下探局面。結(jié)果是買得起的人群受到“限購”，買不起的人群即使房?jī)r(jià)打五折還是買不起。盡管解決了少部分老百姓買不起房的問題，但與打壓整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相比，孰輕孰重，還需思量。

政府繼續(xù)加大力度加快保障房建設(shè)。我國(guó)自1998年取消福利分房后，對(duì)低收入家庭的住房問題未給予足夠重視，致使歷史欠賬過大。縱觀國(guó)際上其他國(guó)家和地區(qū)的通行做法，都是由政府建設(shè)各種保障性住房提供給低收入家庭。我國(guó)政府對(duì)該問題也高度重視，由中央政府支持，各地方政府為主，陸續(xù)建設(shè)幾千萬套保障性住房提供給低收入家庭，這一政策要堅(jiān)持不懈地貫徹下去。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，依托我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化規(guī)律，化解各種矛盾，利用我國(guó)國(guó)情優(yōu)勢(shì)，合理配置社會(huì)資源，采用科學(xué)有效的市場(chǎng)調(diào)控手段調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)的產(chǎn)業(yè)安全、金融安全和國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全。

（作者單位：中國(guó)工商銀行青島分行管理信息部）