“地王”頻現引擔憂

9月4日，融創中國以21億元拿下北京朝陽區農展館北路8號住宅地塊，剔除配建面積后，其樓面價高達7.3萬元/平方米，成為北京單價最高的“地王”。

北京單價“地王”剛剛誕生，上海總價“地王”便橫空出世。9月5日，備受關注的上海徐家匯中心地塊亦覓得買家。新鴻基旗下公司以217.7億元競得該地塊，高出起始價約42億元，溢價率24.4%，成為上海總價“地王”。據計算，該地塊的樓面單價為每平方米37264.4元。

而在同一天，蘇州和杭州也有多幅地塊樓面單價被刷新。世茂房地產和世茂股份赴杭州與蘇州雙線作戰，最終以83.94億元總價斬獲兩地三宗地塊，蘇杭兩地的樓面地價均被刷新，成為當日的“雙城地王”。

有網友戲稱這兩天全國進入了“地王日”，北京、上海、蘇州、杭州等地“地王”集中出現，讓地價的上漲步伐持續高歌猛進。

今年以來，中國樓市又開始進入上漲通道，樓市成交“量價齊升”。中國國家統計局發布的數據顯示，2013年7月中國70個大中城市中，有69個城市房價同比上漲，最高漲幅達到18.3%。

開發商回歸一線城市

“‘地王’頻出的背景是上半年樓市旺銷，開發商業績回暖，手里有錢敢于拿地。這也意味著開發商看好后市，且隨著地價上漲，房價預期也會被相應推升。”中原地產研究咨詢部總監宋會雍在接受《中國經貿聚焦》記者采訪時說。

渣打銀行最新調查的30家開發商中，21家表示在未來的3-6個月準備購買土地，其中10家還表示與3個月前相比，當前有更大的土地需求。有23家開發商認為未來6個月內房價漲幅將達10%，6家開發商表示漲幅會更大。

從大型開發商積極回歸一線市場上，或許能看出一些房地產未來的走勢。而最具有代表性的當數恒大地產，其近期頻頻在一線城市拿地。7月3日，北京市土地交易市場舉行夏家胡同、沙河等地塊競拍，恒大地產最終摘得昌平沙河地塊。

遍布全國二、三線及主要城市的恒大地產，即使多年來已經把北京周邊城市包圍得水泄不通，想在北京扎根的心思卻始終未泯。恒大副主席兼CEO夏海鈞稱，“進入北京等一線城市是公司未來戰略目標”，并表示新增項目會適度向這些地區傾斜，夏海鈞給出的解釋是出于“業務平衡考慮”。

所謂的“平衡”戰略，業內卻并不買賬，認為“恒大進軍一線城市根本原因是由于其老根據地三、四線城市市場不振，反之一線城市的火爆讓其垂涎。”廣東保利地產開發有限公司董事長余英也曾公開在微博上表示，“一線城市是房企必爭之地，今年銷售業績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。” 就連恒大地產董事局主席許家印也坦言：“三、四線城市是價格洼地和土地成本的洼地。”

“地王”頻出，對樓市調控也形成了威脅。在持續多年的調控政策控制下，房價整體上漲速度趨緩，房價正邁向合理區間。然而，在各地“地王”出爐之后，房價會不會被快速推升，進而逆轉民眾的消費心理，并影響到樓市調控政策效力，這也在人們的心里打了一個大大的問號。

有報告分析稱，開發企業出于戰略布局考慮 ，積極布局一、二線城市房地產市場。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現較高轉為樓板價的實際上漲。尤其是最近一段時間由于政府推地策略與品牌開發企業布局策略的調整，品牌開發企業在一、二線城市的土地市場火熱，“地王”現象頻出，這有可能推動土地市場價格持續走高，房價自然而然也就不會降下來。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，短期內很難期望土地市場降溫，一是地方政府在市場看好的階段急于推出優質地段，賣個好價，必然導致“地王”頻出；二是開發商亟待“補庫存”，再加上手中不差錢，在樂觀預期下必然加大土地儲備和開發力度，市場需求增加，尤其是優質地塊供應偏少，也導致開發商之間對土地資源的爭奪更為激烈。

土地市場高歌猛進的同時，全國房價似乎也在印證著這場“豪賭”的合理性。根據國家統計局公布的7月份全國70個城市房價數據，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價同比漲幅全都超過10%，北京更是以接近20%的同比漲幅領跑全國。

被疑地方政府有意托市

對于9月上旬這股土地熱，楊紅旭認為，近期高價地密集出現，在供應端首先與地方政府推優質地塊有關；在需求端則是因為房企手持較充足現金，加大土儲力度，優質地塊本身又加劇了房企的競爭。

近年來，國家一直在調控房地產，但現實是越調控房價越上漲，高房價讓民眾又愛又恨。國五條后，一線城市成為調控壓力最大的地區，房價不跌反漲，而且上漲預期仍然強烈。

剖析國內房地產市場，一方面調控房價壓力巨大；另一方面，地方政府對土地財政的依賴難以消減。而房價上漲、地王頻出的最大受益者，就是地方政府及有關部門。

有觀點質疑政府是推高房價的禍首，房地產調控實則受阻于政府自身利益。倘若不將它們的利益從房市中剝離，調控就很難取得效果。

針對此次“地王”頻現，有業內人士表示，回答“地王”的出現對房地產市場的意義，恐怕首先要回答“地王”是誰制造的？

事實上，這次無論是北京出現的地王，還是長三角的地王，和以前的“地王”不同，并非開發商經過激烈的競拍而產生的，9月份的地王，完全是各地政府“放”出來的。北京農展館地塊，位處CBD黃金地段，任何時候放出來，都恐怕是當仁不讓的單價地王；上海徐家匯地塊，拍賣底價就高達175.26億，遠遠高出上海“前地王”92億的身價，也就是說，即使沒有溢價，這個地放出來，就是上海的地王。而杭州華家池地塊，被稱為杭州“最后一塊黃金地塊”，產生杭州總價地王也是順理成章的。

而且，從上述四個地王的競拍情況看，參拍者沒有幾家，遠遠談不上激烈，上海徐家匯地塊，溢價只有24%，遠低于上海今年土地拍賣的溢價率。

“所以，9月份的4個地王，絕對不是開發商制造，而是各地政府的杰作。”該業內人士說，在土地市場完全壟斷的情況下，政府作為唯一的土地出讓方，有權決定什么時候賣地，賣什么地，以什么價格賣地。9月份的“地王”既然是地方政府“放”出來的，所以，更需要問的是：政府為什么要在這個時候放出黃金地塊，對本已高燒不退的房地產市場又加了一把大火？

可能的答案有：第一，今年房地產市場火熱，土地市場更是創下中國房地產市場化以來最為火爆的一年，上半年全國土地出讓金已經超過了2萬億，北京、上海等一線城市，土地出讓金肯定將突破千億大關，地方政府推地的熱情空前高漲；

第二，上半年房價的飛漲，使得房地產聚集的風險加大，看空房價者越來越多。在這種情況下，為了繼續營造房地產火熱的氣氛，通過推出黃金地段的地塊，放出地王，繼續強化房價看漲的預期，為明年土地市場的持續火熱埋下伏筆。

可以肯定的是，地方政府通過“地王”制造房地產看漲的預期達到了。開發商敢于拿地，也似乎在說明看好未來，當然也通過信號傳遞作用，對購房者的觀望心態給予毀滅性的的打擊，將他們徹底拉入果斷出手的行列。

而且，在市場失去理性的情況下，“地王”的效應和輻射面明顯擴容。現在，北京、長三角出了地王，全國一片嘩然，全國的房地產市場都沾光，恐慌是全方位的。

調控壓力持續，隱憂存在

在全國各地“地王”頻出，開發商一片狂熱之時，華人首富李嘉誠旗下的長江實業以及和記黃埔相繼宣告或將拋售百佳超市、上海陸家嘴一寫字樓和廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。

李嘉誠大舉出售內地房地產項目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對比。萬科董事會主席王石在獲悉融創拿下北京新“地王”后，在微博上點評稱：精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！

中國房地產信息集團研究總監薛建雄稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出，亞洲房地產和資產價格可能會有劇烈波動，李嘉誠選擇在現在的時間點退出，潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產市場進入了高風險區間。

“有人進入，有人撤出，這也說明開發商對市場的判斷很不一致。”宋會雍對《中國經貿聚焦》記者表示，目前在這樣一個狀況下，新鴻基高位入市，承擔著很大的風險。但如果到二、三線的城市拿地，風險程度可能比在上海拿地王風險還要高。新鴻基地王雖然總價高，但是單價并不高，可能和周邊的房價有一定的關系。

與此同時，地市的火熱也引發了部分市場人士的擔憂。有專家認為，目前一、二線熱點城市的地價幾近瘋狂，已透支了未來上漲空間。在新興市場面臨資金流出、國內房地產市場走向不確定的情況下，開發商不計成本拿地，未來或面臨價格下跌被套的風險。

“近期的地王如果需求達到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。大部分地王地塊的樓面價已經超過了區域內在售的房價。”宋會雍認為，2014年房地產政策的不確定，是剛剛產生的“地王”們將面臨的重要風險。

根據過往的經驗可知，“地王”成為區塊價格標桿后，往往會形成聯動效應，帶動周邊房價上漲。而且，“地王”的樓面價過高，導致面粉貴過面包，會刺激開發商和消費者的預期。各地“地王”輪番登場，將本地房價一再提高，成為房價快速上漲的有力推手。

而且“地王”有時是樓市泡沫的表象，在每一次樓市達到頂部的時候，往往會有大量“地王”涌現，成為行業發展的階段性標志。但是，由于商品房開發周期較長，潛藏著各種不可預測的風險，導致“地王”大多長期閑置“曬太陽”，浪費土地資源，甚至部分“地王”被無償收回。

“顯然，‘地王’的開發風險非常大，開發商和地方政府都應該做好思想準備，不要一味追逐‘地王’，要將控制風險放在首位。”宋會雍說。

“面粉漲價，面包肯定會漲價”，這是購房者的普遍看法，因為土地成本最終會反映在房價上。通常的情況下，“地王”頻出很可能再次帶動房價上漲，這和中國樓市的調控預期背道而馳。

業內人士指出，政府不斷出措施調控房價，但是調控政策落實不力，很多胎死腹中，這也導致民眾對政府的樓市調控作為喪失信心。

中國指數研究院研究員曹旭東表示，所謂樓市調控長效機制就是要運用市場手段，包括增加土地供應量、防止“地王”頻出影響預期，以增量保持供求關系總量平穩，以此推動房價平穩。

更為關鍵的是，要通過改革破除中國部分地方政府的“土地財政”依賴，從源頭抑制“地王”出現，從而推動土地市場和房地產業健康平穩發展。