微增長(zhǎng)時(shí)期的零售業(yè)投資策略

中國(guó)零售商業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了做商業(yè)要懂地產(chǎn)，做地產(chǎn)是為了做商業(yè)的階段，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯，吸引了眾多投資者。零售商業(yè)投資的關(guān)鍵點(diǎn)是要找到零售商與地產(chǎn)商的契合點(diǎn)，即地產(chǎn)商更多地了解零售商，零售商更多地清楚地產(chǎn)商，兩者融會(huì)貫通，這是零售業(yè)投資獲得回報(bào)的捷徑。

近兩年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資已從高速增長(zhǎng)逐步變?yōu)榉€(wěn)步增長(zhǎng)，開(kāi)店的速度逐步放慢，2011年商業(yè)地產(chǎn)投資同比上年增長(zhǎng)31%，2012年同比增長(zhǎng)26%，2013年上半年在20%左右；市場(chǎng)占有量從分散投資逐步走向集中投資，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司、零售集團(tuán)的集中度在提高，他們更關(guān)注市場(chǎng)需求和消費(fèi)者需要；商業(yè)地產(chǎn)從側(cè)重開(kāi)發(fā)走向運(yùn)營(yíng)管理，更關(guān)注投資后運(yùn)營(yíng)能否帶來(lái)回報(bào)，深刻認(rèn)識(shí)到了只有運(yùn)營(yíng)管理好，品牌資源才會(huì)認(rèn)可，先期投資才能發(fā)揮效應(yīng)。

實(shí)踐證明，成功的商業(yè)地產(chǎn)投資是從商業(yè)角度出發(fā)，從拿地、設(shè)計(jì)、建筑、到運(yùn)營(yíng)管理都需符合商業(yè)要求，符合零售業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。所以在確定零售業(yè)投資策略前，先要了解商業(yè)所處的階段及其特征。

一、中國(guó)零售業(yè)微增長(zhǎng)的特征

1.低消費(fèi)率帶來(lái)零售業(yè)增幅回落

中國(guó)居民消費(fèi)占GDP比重不足40%，明顯偏低，居民消費(fèi)增長(zhǎng)慢于GDP的增長(zhǎng)，中國(guó)居民的平均消費(fèi)傾向下降；勞動(dòng)者報(bào)酬占GDP比重持續(xù)下降，致使居民消費(fèi)水平的提高速度明顯慢于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。

中國(guó)近幾年市場(chǎng)的增長(zhǎng)幅度也是一年比一年小，從中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額來(lái)看，2012年同比增長(zhǎng)14.3%，比上年放緩2.8個(gè)百分點(diǎn)。……