房地產開發項目造價成本控制探析

（西安高新技術產業開發區房地產開發公司 陜西西安 710065）

摘要：隨著經濟的快速發展，城市和地區建設的步伐明顯加快，房地產開發行業已經達到了歷史的頂峰，對于房地產開發企業而言，成本控制是關乎企業直接利益和市場競爭力的關鍵所在。因此，做好房地產開發項目成本造價控制，對于企業是十分重要的。本文就將從房地產開發項目的設計階段、施工階段等不同階段，對房地產開發項目造價控制做了深入的分析。

關鍵詞：房地產開發 造價控制 成本控制

前言：所謂的工程造價，指的就是在工程結束后所花費的費用總和，這是投資商和業主十分重視的內容，如何進行房地產業工程造價成本控制，對工程造價有著決定性的影響，控制工作做好了，會大大降低項目成本，提高企業的經濟利益。因此，做好工程造價工作是十分重要的。筆者從事相關工作，就房地產項目工程造價成本控制，談談自身一些看法和見解。

一、房地產項目決策階段工程造價控制

項目決策是選擇和決定投資方案的過程，是對擬建項目的各項功能的必要性和可行性進行技術經濟論證、對不同建設方案進行技術經濟比較及做出判斷和決定的過程。此階段影響工程造價的程度高達80%甚至以上，因此，決策階段工程造價控制是整個項目工程造價控制的基礎，也是關鍵階段。該階段需要根據選定的建設規模、建設標準、工程技術方案，做出項目的投資估算。投資估算是可行性研究報告的重要內容，是投資決策的重要依據。此時主要應做好下列幾項工作：

1、確定合理的建設標準，建設標準的確定直接影響了后面所有階段，對整個成本控制起著決定性作用。

2、選擇科學方法做好投資估算，投資估算對于整個房地產成本控制起著指導性意義，因此，選取科學的方法做好投資估算工作，是十分必要的。

4、做好項目的財務評價，對盈利能力、償債能力和敏感性進行全面分析。

二、房地產開發項目設計階段

1、實行方案設計和工程設計招投標制度。建設單位應大力引進競爭機制，通過設計招標來選擇設計單位 實行設計招標，可多方面擇優選擇設計方案，組織設計方案競選，選擇能保證較高設計質量的設計單位。

2、實行限額設計。在滿足投資者所要求達到的產品功能或使用功能的前提下，推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，用技術與經濟相結合的數據說話，明確要求設計方提供真實的設計概算指標，特別是結構數據，以方便對結構設計的造價比較，提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”，并將限額設計貫穿于項目設計的全過程。

3、要加強設計出圖前的審核工作加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前，以避免將設計的缺陷帶到施工階段。

三、房地產項目招標投標與合同簽訂階段工程成本控制

項目招標投標與合同價款確定是項目工程造價控制管理工作中的重要環節，通過市場招標，可以擇優選擇承包商，有利于確保項目工程質量、縮短工期、更有利于降低工程造價，是項目實施階段控制造價的有效手段。這個階段的工作質量將直接影響施工階段工程造價控制的成敗，因此，造價控制團隊在此階段應根據項目總體進度計劃要求，做好招標工作的計劃，指定招標各階段工作目標。工程造價控制的主要方法有：

1、工程量清單計價方式招標，具備固定總價包干條件的工程，采用固定總價合同。

2、審核招標控制價，確保招標控制價的準確、合理。

3、明確各單位工程招標范圍。由于一個建設項目有許多單位工程需要招標，各單位工程包含的項目內容繁多，如果相關單位工程的招標范圍不明確，施工界面模糊，易導致各施工單位工作不交圈產生漏項或重復會引起合同外增項及不必要的索賠費，用應盡量避免。

4、制定嚴密的合同條款，防止施工單位進場后以各種理由索賠。

四、房地產開發項目施工階段成本控制

1、加強工程項目的工程管理

對成本控制的最好辦法就是保證房地產項目按開發計劃順利實施，從成本控制的角度重點控制幾個方面的工作：

（1）加強控制職能。項目管理通過計劃、決策、反饋、調整對項目實施有效控制。項目控制是通過項目分解、階段性的目標的提出與檢驗，各種指標的貫徹與執行，以及在實施中的反饋與決策來實現。工程控制的核心是做好質量、進度與成本的協調與統一。

（2）加強工作的計劃性。計劃安排把開發項目的工程建設的全過程、全部目標、全部活動等，尤其是質量、進度、資金支付等都納入計劃軌道，用一個動態的計劃系統來協調整個項目，以便提前揭露矛盾，使項目有序達到預期的目標。

（3）做好施工工序控制。按照批準的施工組織設計和施工方案，協調組織施工，嚴格控制流水施工作業中施工階段的劃分和工序之間的合理搭接，使各職能部門各負其責，防止相互推諉扯皮，從而保證工程進度按計劃進行。

2、做好工程項目的變更控制

工程變更控制是為了實現項目的目標而對工程變更進行分析、評價和改進，以保證工程變更合理、有效。對于不可避免的洽商變更，必須事先作詳細的技術經濟分析，并就變更對工程的影響做出評價，綜合各方的意見后再確定是否實施該洽商變更。設計變更必須在原合

同條款約束下進行，如果合同中沒有約定或者約定不清楚的，則依據現行的相關法規進行價格調整。

3、施工中加強合同管理

施工合同中嚴密的合同條款，可避免施工過程中承包商的違規行為，以免影響工程質量。

4、做好施工中的索賠控制工作

施工中索賠產生的原因：（1）當事人違約。常常表現為沒有按照合同約定履行各自的義務。發包人違約常常表現為沒有為承包人提供合同約定的施工條件，未按照合同約定的期限和數額支付工程款等。承包人違約的情況則主要是沒有按照合同約定的質量、期限完成施工，

或者是由于不當行為給發包人造成其他損害。（2）不可抗力或不利的物質條件。不可抗力分為自然是件和社會事件。（3）合同缺陷。合同缺陷表現為合同文件規定不嚴謹甚至矛盾、合同中的遺漏或錯誤。

索賠處理的原則：（1）工程索賠必須以合同為依據。不論是風險事件的發生還是當事人不完成合同工作，都必須依據合同中相關條款的約定。（2）及時、合理地處理索賠。索賠事件發生后，索賠的提出和處理應當及時。索賠處理不及時對雙方都會產生不利的影響。（3）加強主動控制，減少工程索賠。

五、工程竣工結算的確定與控制及后評估

工程竣工結算是工程成本最終確定，無論是施工單位還是開發商以及其他利益相關方，都非常重視工程的竣工結算。工程竣工價款結算應按合同約定辦理，合同未作約定或約定不明確的，發、承包雙方則應按國家相關法律、法規的規定與文件進行協商處理，結算書的審

查必須由中介機構獨立進行審核，并出具各方認可審核報告。項目竣工結算完成后，要對整個項目做造價方面的后評估，整理相關數據，如建筑單方指標，門、窗、精裝修等方面的指標，不斷完善數據庫。

結束語：綜上所述，社會經濟還在快速發展著，因此，房地產開發行業也會經歷一個很長的春天，要做好房地產工程項目成本造價控制，才能夠提升企業市場競爭力和核心利益，就目前而言，我國工程造價成本控制中還存在著一些問題，這就需要我們加強學習和工作中的努力，才能夠更好的進行項目成本控制工作。

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