房地產信貸風險的成因及分析

（開封市委黨校 河南）

摘要：本文通過對我國房地產信貸風險構成因素的分析，提出加強國家的政策監管力度、商業銀行方面作出努力、企業自身提高市場競爭力等措施來有效防范信貸風險。

關鍵詞： 成因 房地產信貸風險

個人按揭貸款政策實施以來，房地產投資及信貸基本上每年平均增幅達30%以上，在整個發展過程中，無論是房企或是個人，主要資金來源都是以銀行信貸為主，可以說銀行信貸與房地產發展血肉相連。不過，過高的非理性增長已經引起了國家的重視，各種調控政策的出臺，在宏觀面從嚴加強對房地產市場的調控，堅決遏制投資投機性購房需求，使各地房價穩中有降已經為政府工作的重心。

一、 房地產信貸風險的成因

（一）政策風險

為抑制房地產投資過熱，穩定住房價格，國家相繼出臺了一系列宏觀調控政策。國家通過采取一系列貨幣政策和財政政策影響銀行對信貸政策的把握，使銀行緊縮銀根，縮減房地產貸款。政策的出臺雖然有助于抑制房地產開發過熱、房價過高現象進一步發展，但也加大了房地產信貸風險，一旦房地產企業資金鏈斷裂，商業銀行將遭受巨大經濟損失。

（二 ）未有形成持續穩定的還款來源

一方面，國內房地產市場存在著供給機制失衡、結構性供求矛盾突出的問題。房地產開發商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業用房等高價格、高回報的商品房開發建設中，中小戶型、中低價位住宅比例偏低，不能適應普通居民住宅需求，造成商品房長期滯消，從而引發資金鏈緊張；另一方面，房地產商發展過快，不論地點、不論地價，拿了建了再算，完全沒有考慮到實際的普通居民生活需求，并且價格持續高企，這樣的房地產開發投資只能適應投機需求，并不能適應普通需求，一但市場發生變化，便會積壓資金；最后，房地產商還款來源很多是靠不斷地借貸，新貸還舊賬，一但銀行借貸方面出現問題，便會造成資金鏈斷裂。

（三） 投機性買房容易引發房產泡沫

從投機與投資的觀點來說，投機性買房容易引發房產泡沫。投機性買房屬于不真實的購房消費， 本質上是住房價值循環中多余的環節，但由于炒作，投機行為會進一步不合理地推高房價。國際經驗表明，房價收入比在3-6倍為正常范圍，如果房價收入比大于6，則住宅市場將出現供過于求， 一方面有真實需求的消費者無力支付高房價；另一方面，上漲過快的房價刺激房地投機行為。

（四） 個人住房貸款的違約風險不斷加大

隨著市場經濟的發展，大部分居民的消費理念也在進一步更新，超前消費已成為一種潮流，一些購房者不顧自身經濟承受能力購買大面積住房，以改善居住條件，月光一族便是這類人群的真實寫照。由于房價收入比過高，家庭扣除還房貸款及必要日常開支后，基本已無任何空余可支配收入，任何風吹草動都將會產生違約風險，造成銀行損失。

（五） 信貸管理手段不完善形成的風險

出于對經營利潤的追求，商業銀行往往重視對房地產信貸業務的市場拓展，而對該項業務風險的分析與控制認識不夠，導致下列風險：

貸款評估形式化：首先，在貸款發放時未將項目評估工作放在重要位置。

放貸道德風險：現銀行一般都有明確的獎罰制度，有一系列明確的操作規范，但由于銀行過份重視業績，從底層至高層，誰的業績好，誰就能晉升，在這種大環境的驅動下，難免有人做出挺身犯險的舉動，如聯臺借款人出具不實的調查報告，為風險埋下禍根。并且由于房地產信貸周期長的特性，一時間不良后果很難顯現，而一旦出現問題就將不堪設想。

信息不對稱：貸款是商業銀行與客戶之間的商業行為，但對銀行而言，無論是房地產商還是個人，都存在著信息無法完善捕獲的問題。從個人貸款來說，由于我國個人消費信用制度發展滯后，個人家庭財務狀況不透明，致使商業銀行很難準確掌握借款人的真實收入和財富狀況，造假收入報告基本上已成為默認行為；

（六） 價格型調控工具——利率的使用將使過高的房地產價格回歸理性

房地產行業是資金密集型行業，不管是房地產企業建房所需的開發貸款，還是個人住房所需的按揭貸款，對資金的需求量都非常大，所以對利率非常敏感。因為貸款利率的變動，對住房的需求和價格及未來的市場預期影響最為直接，可以說它比控制土地供給、緊縮信貸規模，上調存款準備金率等一系列數量型調控工具都有效。

二、 房地產信貸風險的防范

（一）國家政策方面

1. 鼓勵多元化融資方式發展

由于我國融資方式比較單一，房地產開發資金主要來自銀行信用貸款，因此房地產行業與金融行業關聯度較高，房地產行業一旦出現風險將影響金融行業的安全和穩定。政府應合理引導其他融資方式如住房公積金、房地產證券、房地產保險、房地產信托等融資方式發展，減緩金融行業房地產信貸壓力，減少金融行業信貸風險。

2.健全我國信用評級機構

信用評級可以在一定程度上反映企業經營管理情況。信用好的企業會珍惜企業積聚起來的信用而不會采取輕易違約的行為。因此建立健全我國信用評級機構，對房地產開發企業信用進行評級，可以降低房地產信貸風險。

（二）商業銀行方面

1. 制定合理的信貸標準，加強貸前評級和審核

對于房地產信貸風險比較大的一線城市，商業銀行可以適當制定比較嚴格的信貸政策，而對于房地產貸款風險比較小的二三線城市，商業銀行可以適當降低貸款條件設置，這樣不僅可以根據不同風險程度降低房地產開發貸款風險，也可以促進商業銀行房地產信貸業務的開展，促進商業銀行發展。商業銀行發放房地產信貸資金之前，對房地產開發企業的信用記錄、企業素質、貸款開發項目資金來源、存在風險等進行綜合信用等級評估。對于信用等級較高的企業，可以適當制定寬松的貸款政策，對于信用等級較差的企業，商業銀行在發放貸款前要相對謹慎。

2. 對貸款資金進行嚴格管理

房地產開發貸款是否能夠順利回收與房地產開發項目資金的使用有關，對房地產開發資金進行嚴格管理與監督，防止房地產開發貸款的資金被房地產開發商挪用，用于炒股、儲存土地等，可以減少商業銀行房地產信貸風險。

3. 加強商業銀行內部管理

改變商業銀行“重營銷，輕管理”的模式，加強商業銀行風險意識。商業銀行應成立專門的房地產貸款研究機構，靈活制定的房地產貸款政策，促進商業銀行房地產貸款發展的同時降低房地產開發。