綜述房屋征收項目管控模式

（海安縣房屋征收管理辦公室 江蘇海安 226600）

摘 要：筆者結合國內外房屋征收實際情況，探討了我國在房屋征收活動應該遵循的原則內容，以及我國征收管控的幾種常見模式，為我國的房屋征收管理提供了有效的對策建議。

關鍵詞：房屋征收；拆遷補償；強制搬遷

前言

隨著我國城市化步伐的加快，城建速率不斷的提升，使得城市用地變得越來越緊張，城市形象也愈加現(xiàn)代化，因而城市的改造也變得在所難免，由此所引發(fā)的沖突和對抗也越加沖突，其原因主要是因為房屋征收管理的核心利益問題，即房屋征收的價值補償問題，也就是說在補償上不能夠統(tǒng)一。為了減少因補償資金而導致的不利現(xiàn)象，確保城建速率合理，相關的征收管控機構應積極的探尋應對措施，此時就必然牽扯到在補償時要遵循的理念等內容了，要結合有序的管控體系來進行。

1、征收活動應遵循的原則

1.1 要確保高度民主

在開展征收活動的時候，應該體現(xiàn)出民主的思想，要認真的聽取民眾的思想，形成的征收管控政策要體現(xiàn)出群眾的意識，要合乎群眾的切實利益。我國現(xiàn)今的相關補償條例中規(guī)定，國家在進行征收工作之前的時候，要開展好風險測評活動。當牽扯的數(shù)量比較的龐大的時候，還應該有政府相關機構來參加。在開展決策以前的時候，還應該落實社會公告，要尋求有關群眾和人員的思想，要切實的維護有著歷史意義的建筑體。

1.2 要確保步驟正常

步驟有序是必須要遵循的內容，它規(guī)定相關機構在開展活動等的時候，要先對這個活動的原因進行闡述，而且要告知有關人員，要仔細的聽其思想，如果牽扯到征收項目非常多的時候，還應該切實按照相關的程序進行探討工作。按照國務院的相關規(guī)定，行政機關在進行行政行為時要首先聽取當事人、行政行為的相對人和其他相關組織和人員的具體意見，認真按照有關的活動程序來開展，切實維護相關人員的責權，確保其有著相應的權利。

而且，行政機關的管理人員在進行涉及自身利益行政行為時要適當回避，保證基本程序的公平公正。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規(guī)定，在進行房屋征收之前要對該項目和程序的可行性進行評估，在確保該項目具有充分可行性的基礎之上，進行房屋征收補償時還應進行一系列的正當實施程序。

第一，就是要制定出合理公正的征收補償方案，房屋征收管理部門在起草該方案后要征求各方意見，對于公眾反應比較強烈的項目，尤其是涉及公眾利益和社會沖突的重要問題，在經(jīng)由政府審查后進行一系列的修改完善，并協(xié)同其他部門進行社會穩(wěn)定風險評估。第二，將充分修改和評估后經(jīng)過政府部門審議通過的征收補償方案進行公布，并協(xié)同其他職能部門進行實施，共同實現(xiàn)行政目標。第三，在進行具體實施過程中，房屋征收管理部門要首先對被征收房屋進行財產(chǎn)評估，以此為公正公開合理征收補償程序奠定制度基礎。在進行合理評估以后，與被征收者簽訂房屋征收補償協(xié)議，向被征收者提供房屋征收補償金。假如在開展補償工作的時候，兩方無法在補償金額等要素上達成統(tǒng)一的話，此時可以由兩方一起或者是單一的一方向有關機構提請仲裁。第四，針對在協(xié)議內容落實的時候，發(fā)生的違約現(xiàn)象等應該加大懲治力度，對于那些互相可以處理的，就要積極地去處理，對于那些實在無法處理的事項，要提請相關機構開展仲裁活動。

1.3 要確保結局公正

該項原則是必須要落實的內容，同時還是開展這個項目必須要進行的內容。規(guī)定相關的拆遷等規(guī)劃以及補償方法等的論證步驟以及結局等都要公開。只有確保這些內容是完全的公開的，才可以解除被征收人的各種不良情緒，同時還能夠避免出現(xiàn)不正當行為，能夠提升相關機構的活動效率，進而獲取到更多民眾的支持，防止不良現(xiàn)象的出現(xiàn)。在落實這項要素的時候，要切實的按照如下的規(guī)定來進行。

第一，在開展征收工作的時候，應該有公正的征收信息，例如，征收房屋的產(chǎn)權證明、房屋征收前的價格評估證明、被征收居民的困難認定和違章建筑證明等征收依據(jù)；其次，對于房屋征收的過程也要公開公正，在進行房屋征收之前要對房屋的產(chǎn)權證明和居住者進行調查，排除違規(guī)建筑，了解被征收者的生活情況以進行安置，另外還要進行測量房屋面積、測算房屋價值、與被征收者簽訂征收補償安置協(xié)議等步驟；最后，還要保證房屋征收合同的簽訂內容公正，合同中要包括房屋征收補償?shù)膬r值總額、安置房源的面積和地址及其他相關的補償內容，必要時還應該增加其他能夠保證合同公正、過程和結果公正的項目條款。另外，還應該建立確保房屋征收公開公正的其他項目和信息查詢系統(tǒng)。及時反映房屋征收管理的動態(tài)信息。為保證公開公正的房屋征收管理程序，還應該對房屋征收管理過程進行有效地及時地監(jiān)督，加強輿論監(jiān)管，實施獎懲結合的管理制度，防止“釘子戶”問題的發(fā)生。

2、征收管控的常見模式

要想獲取合理的管控模式，就應該按照如下的幾點內容來進行：第一，要了解這個模式的形成和要遵守的管控思想。按照上面講述的信息，形成管控模式的時候，要切實遵循其原則理念，要具有合理的模式形成的知識體系，要將市場當成是主導，將信息知識當成是參考內容，而且要充分的分析我們國家的實際狀態(tài)，我國的房屋征收管理應該堅持以公正的補償為主體，并輔以完全補償，逐步向完全的補償過渡。第二，在開展征收工作之前進行的價值測評的時候，應該分析市場的要素，也就是說要分析相同地域或者是附近的地區(qū)的別的建筑的市場價等來開展補償活動，而且還分析別的方式的補償措施。在評價被征建筑的市場價的時候，還應該考慮到它所在的方位以及規(guī)模和構造，使用方向和建設時間等等的多項要素。第三，在開展評估的時候，應該選取那些第三方的評價單位，以此來防止出現(xiàn)不公平的現(xiàn)象。該單位會接受國家機構的管控，所以，規(guī)定相應的機構應該在評估工作進行的時候，最好是不在場，這樣就不會干擾到結果。而且，還必須設計出合理的征收補償程序，并在房屋征收管理協(xié)議中加以明確地規(guī)定，房屋征收補償程序在設計時要體現(xiàn)公平公正的基本原則。第四，要將每一個被征收主體的最終補償總額和安置情況向社會進行張榜公示，讓房屋征收補償安置工作接受全社會的監(jiān)督，體現(xiàn)公開公平公正原則。

3、結語

綜上所述，在處理房屋征收管控活動的時候，它的前提即是確保相關兩方的利益均不受侵害，負責征收的機構要認真的按照有關的法規(guī)進行。切實的履行有關的原則理念，引入完善的立法與執(zhí)行程序，加強公眾和輿論對于管理部門的權利制約機制。

參考文獻

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