對我國物業稅稅率的研究

【摘要】隨著經濟的不斷發展，房地產成為我國國民經濟的重要支柱產業，房產稅稅制設置是否合理對房地產是否能健康發展有重要影響。然而，房產稅制度已經多年未變，房產稅稅收體系不完善，稅收要素不科學，尤其是房產稅保有階段的稅收不足等問題引發了人們對房產稅制改革的思考。物業稅作為房產稅改革的重要組成部分，是針對房地產保有環節所征收的具有財產稅性質的稅種，其開征對完善房地產稅收體系有著重要的影響和意義。

本文主要對物業稅開征最重要的部分——稅率進行研究，選取和參考了適合我國國情的稅率模型，并針對上海市的實際情況進行了實證分析，得到一定的稅率范圍。

【關鍵詞】物業稅 稅制研究 稅率

一、物業稅稅率的提出

現行的房產稅主要有六個稅種分別是耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、土地增值稅和契稅。此外，與房地產直接相關的稅收有5種，分別是營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅和印花稅，分別在房地產的開發環節、保有環節和流通環節進行征收。對該些稅率的逐一研究，可分析現行稅制的不足之處：一、稅費科目繁多混雜，稅輕費重；二、稅制設計上“重流通，輕保有”；三、稅基狹窄，計稅依據不合理。因此在這基礎上，稅制改革呼之欲出，主要設想為規范稅、費、租體系，秉持“正稅、明租、少費”的原則，并減少開發流通環節的稅，開征物業稅來改變“輕保有，重流通”的現象。

在物業稅開征的各項要素中，稅率是最為重要又最為困難的。微小的稅率差別都將影響到千家萬戶，因此物業稅稅率的合理范圍是將來開征物業稅的關鍵。

二、稅率模型的研究

（一）稅率形式的選擇

稅率形式基本可分為比例稅率、累進稅率和定額稅率三種。具體如下表所示：

通過對三種稅率形式的比較分析，首先可將定額稅率排除，因為定額稅率對財富調節和資源配置的作用比較局限，而物業稅的要求是與物業增值收益建立起動態相關關系，因此，定額稅率因其公平性、效率性較弱不符合物業稅的基本要求。

累進稅率能夠很好的體現量能負稅的原則，公平性較強，但其計算比較復雜，征收管理成本較高且累進級距過大容易打擊納稅人的積極性，所以執行結果會不理想，在新稅開征初期，會影響物業稅的推進，因此也不符合現階段我國的國情。因此，物業稅開征應采用比例稅率來征收，在成本控制、簡單易操作的基礎上追求效率與公平的較優結合。

（二）稅率模型的選擇及說明

物業稅的稅率模型是根據財政收入及稅收負擔理論來進行考慮的。

首先，從財政收入角度，在開征物業稅后，政府在物業稅收收入的總額上必然要大于原先房產稅加上城鎮土地使用稅的稅收收入總額，即TP >TR 。根據稅率的基本計算公式：稅率=稅額/稅基，則三者滿足的關系為，物業稅率>改革前保有階段稅收收入總額/應納稅物業總價值，即物業稅稅率的下限：

■≤r （1）

其中，TR為開征物業稅前保有階段稅收收入總額；VR為住宅類物業總價值；VE為住宅類物業免征額；VNR為非住宅類物業總價值（其中包括辦公樓、商業營業用房和其他用房）。

再次，從稅收負擔角度考慮，本模型運用宏觀和微觀兩個衡量稅收負擔的指標，因為微觀指標的個體差異比較分散和明顯，一般不用微觀指標確定稅率的范圍，因此本模型用宏觀指標計算物業稅稅率上限，用微觀指標進一步檢驗稅率的范圍合理性。

宏觀稅收負擔指標是從全社會考慮的，一般采用稅收收入占社會總產出的比值作為衡量依據。在國際上，一般選用GDP（國內生產總值），因此，物業稅的宏觀稅負公式如下：

物業稅宏觀稅負=■ （2）

其中，TP=r×（VR-VE+VNR），因此，可得出物業稅稅率的上限：

r≤■ （3）

其中，k為物業稅宏觀稅負的上限。

微觀稅收負擔指標是從個體和企業來考慮的，本模型選用的是家庭微觀稅收負擔指標，因為開征物業稅后，個人住宅由原來的免征范圍脫離開來，選取個體稅收負擔而非企業稅收負擔更有檢驗意義。

家庭微觀稅收負擔指標=■ （4）

綜上所述，物業稅稅率的范圍為：

■≤r≤■ （5）

其中，r為物業稅稅率；TR為開征物業稅前保有階段稅收收入總額；VR為住宅類物業總價值；VE為住宅類物業免征額；VNR為非住宅類物業總價值；k為物業稅宏觀稅負的上限；GDP為國內生產總值。

本文決定選取此模型作稅率設計并結合上海2005年～2009年的情況對上述模型進行實證分析。

三、稅率設計的實證分析

（一）參數的選擇和計算

1.VR住宅類物業總價值。VR的計算公式為：住宅類物業總價值=住宅平均價格×年末住宅總面積。通過查找《上海市統計年鑒2006～2010年》，住房平均價格無統計資料，選取每年平均銷售價格作為參考依據，得數據如下：

表1 2005年～2009年上海市住宅類物業總價值 （單位：萬元）

資料來源：《上海市統計年鑒》

2.VNR非住宅類物業總價值。非住宅類物業總價值計算與VR相似，數據如下：

表2 2005年～2009年上海市非住宅類物業總價值（單位：萬元）

資料來源：《上海市統計年鑒》

3.VE住宅類物業免征額。根據上海市經濟適用住房管理試行辦法，人均居住面積在14平方米以下的為申請標準之一，因此本文選擇人均14平方米為免征面積，由此計算住宅類物業免征額：

住宅類物業免征額=人均免征面積×戶數×每戶人數×年均住宅銷售價格 （6）

表3 2005年～2009年上海市住宅類物業免征額（單位：萬元）

資料來源：《上海市統計年鑒》

4.TR開征物業稅前保有階段稅收收入總額及上海市GDP。根據上海市財稅局數據統計及上海市統計年鑒顯示，房產稅和城鎮土地使用稅稅收收入總額、上海市各年GDP如下表所示：

表4 2005年～2009年上海市房產稅、城鎮土地使用稅稅收收入總額及上海市GDP

5.k物業稅宏觀稅負。根據資料查閱，OECD經濟合作與發展組織在2010年對組織成員國30個國家進行物業稅占各國宏觀GDP的百分比的統計。在組織成員國中包含了發達國家和發展中國家，也包括了各大洲的國家，作者認為選取各組織成員國統計數據的平均數比較貼近我國的實際水平，經計算后的各年宏觀稅負值k如下表所示：

表5 2005年～2009年OECD成員國宏觀稅負均值（單位：百分比）

資料來源：2010年OECD稅收統計數據庫

6.稅率的計算結果。根據上述參數以及稅率計算模型，經計算后可得我國物業稅稅率的范圍：

表6 2005年～2009年物業稅稅率范圍

（二）微觀稅負的檢驗

在此檢驗中，作者選取上海市某一家庭作為對象，此家庭的各指標都為上海市年平均值，則計算公式如下：

家庭微觀稅收負擔指標=

■（7）

則有，

稅率=■ （8）

在《美國財產稅制度變革及啟示》一文中，曾統計了2008年全美平均財產稅與收入之比為2.9%，但即使是在美國這樣經濟的發達國家，人們都面對2.9%左右的稅收負擔已經感到了財產稅的壓力。在房地產價格不斷攀升的經濟條件下，過高的物業稅負擔也會讓廣大的納稅人失去對持有物業的信心，所以作者認為，我國的物業稅稅負應該在保障政府稅收的基礎上從低取值，通過參考其他文獻，作者認為2.5%是比較合理的上限數值。

通過上述公式，計算得微觀稅負下物業稅稅率的上限值如下表：

表7 上海市家庭在微觀稅負上限為2.5%時的稅率上限

數據來源：《上海市統計年鑒》

（三）稅率確定

綜合上述表6和表7后，可得各年物業稅稅率范圍并求其平均值：

表8 物業稅稅率范圍最終確定

通過各方面的計算和測試，作者認為將物業稅率應該定在0.12%～0.43%。

作者簡介：虞晗（1989-），女，漢族，浙江人，畢業于上海交通大學，研究方向：會計學。