對房地產市場發展的思考

[摘 要] 近年來我國的房地產市場發展有目共睹，全國商品房住宅價格節節攀升，作為具有居住和投資雙重屬性的房地產包含了太多的內容，百姓為之思慮，對其高度關注，國務院的規范措施也接連不斷地推出，上漲了數年的我國房地產價格究竟會有怎樣的走勢，一直是大家所關注的焦點問題，由于房地產市場的風吹草動關系到太多的利益群體，所以關于房地產市場的分析，觀點多如牛毛。本文從房地產基本的價格問題入手，對我國房地產市場的發展進行探討，并分析城市中不同群體對房地產價格的影響。

[關鍵詞] 房地產；市場發展；思考；價格影響

[中圖分類號] F293.36 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）13-0032-01

近年來，我國的房地產市場可以用“轟轟烈烈”來形容，既有價格上漲勢頭依然不減的一線城市房地產的火爆，也有如鄂爾多斯市油盡燈枯型一蹶不振的地產市場，還有二、三線城市溫水煮青蛙式的只漲不降慢熱型的地產市場。可謂涇渭分明，漲價為主，高端地產紛紛涌現的格局逐漸顯現。

國務院針對房地產市場的調控措施不可謂不多，推出的調控政策也一次比一次聽著有力度，看著也解渴，用著卻不管用，最后都被房地產市場現實無情地化解掉了。

投資房地產，似乎已經成了我國百姓財富保值、增值的主要途徑，而且基本上只要購買了房地產的人，都得到了不錯的增值收益，所以才會出現全世界都罕見的房叔、房嬸、房嫂現象，當然，我國恐怕也有世界上數目最大的房奴隊伍。

可是我們是否也應該想一想，為什么中國的房地產市場如此令人瘋狂，如此令人糾結，是哪里出了問題呢？

首先，我們分析一下，看看我們買房時是真正缺房子住嗎？

一般城市中獨生子女家庭是不會真正缺房子的，而且在若干年以后，作為遺產給子女留下兩套以上房產的現象會逐漸增多。

城市內房產價格的急劇升溫，需要有大量購買力作為支撐，居民手中的積蓄是不足以長期支撐房地產價格的，所以銀行的信貸資金介入其中，為房地產開發商和購房者提供貸款，大量的源源不斷的資金投入支持了房地產市場的膨脹，擴大了地產市場的發展規模，龐大的樓盤項目被輕易啟動。實際上銀行成為最大的房東，而且雙向賺取利潤。

原本百姓改善性的購房需求被無限放大，購房貸款的大量投放最終推動房地產價格開始上漲，投資和投機需求開始涌現，房地產價格被逐漸推高，地方政府開始在土地出讓中嘗到巨大的甜頭，地價水漲船高，土地出讓金成為地方政府財政資金的主要來源之一。

房價上漲的另一個動力是部分高收入階層的投資性購買力過于龐大，經常能聽到或者見到身邊好多高收入者買了多少房產，動輒幾百萬元出手，毫不猶豫，令人羨慕嫉妒恨。收入差距的懸殊造成了真正想買房子居住的群體難以承受被推高的房價，所以對高房價的抱怨和不滿就大量產生了。而現實是房價還在一個勁地上漲，買不起房的失去了買房的希望，而地方政府、房地產開發商、投資房產的高收入者和炒房者卻希望房價繼續上漲，這種現實情況一時難以改變。

尤其在省會城市會有一種獨特的現象，農村人口大量涌入城市，被城市生活的豐富多彩和硬件設施所吸引，來了就不想回去，開始買房置業，買不起的就租，這些涌入城市的人口更是房產的剛性需求者。買房子開始成為幾乎所有百姓最關心的大事，起早排隊，托人買團購房，四處看房，全民為之瘋狂。

國務院在如此火爆的房地產市場上下了大力氣進行調控，可效果卻不明顯。

央行2013年3月發布的城鎮儲戶問卷調查顯示，一季度68%的居民認為目前房價“高，難以接受”，在這種情況下，居民的購房意愿出現下降，而同期國家統計局3月18日公布的統計數據顯示，2月份全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比上漲的城市數量均擴大到66個，其中北京和廣州環比漲幅最高達3.1%。

以上是2013年的數據，回顧2010年，國務院推出了“國十條”，3年后的今天，房價漲勢依然未見停止的跡象。

現在國務院又推出了“國五條”對房地產市場進行調控，而且這次在2013年推出的“國五條”被稱為“新國五條”，看來以前老的政策和措施每條都不管用啊！

“新國五條”推出后，各地涌現離婚潮，為了能規避購房限制，全國各地花樣百出，甚至有的地方政府在琢磨如何“對付”“新國五條”。可見這“新國五條”的具體效果恐怕也不會理想，時間會驗證措施的效果的，但我對此不報任何希望。

真正的調控措施如果能見效，也不會超過12個月的時間就會顯現出真正的效果，不過我擔心真正的效果不一定會怎么好。

房地產歸根結底是一種商品屬性，大家都知道，我國的房地產供應量并不緊缺。根據國土資源部公布的2013年全國住房用地供應計劃，今年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應量（9.77萬公頃）的1.5倍。需要指出的是連續兩年，全國住房用地供應一直處于高位，這進一步表明未來全國住房供給理應有所保證。

房屋的商品屬性，終將體現出買方市場的鐵定規律。顧客永遠是上帝的真理也一定會在房地產市場中體現。

我國的房地產市場在政府不斷的調控下，在居民購房能力逐漸枯竭的情況下，最終會由盛轉衰，房價會逐漸平穩，過高的房價一定會出現全面的下跌。

但上述情況只會最終體現在二、三線城市的地產項目上，一線熱點城市的房價能夠不上漲就是最好的結果，下跌的可能性如同中彩票。