論綠色成品化住宅發展的經濟激勵

[摘要] 建設綠色成品化住房是建筑節促進能發展的必要手段，是住宅產業化的發展趨勢。本文闡述成品化住宅和綠色建筑發展現狀，探討其中存在的問題，提出綠色成品化住宅發展的經濟激勵方法。

[關鍵詞] 建筑節能；成品房；經濟激勵

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 19. 029

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）19- 0050- 02

1 我國全裝修成品化住宅發展現狀

我國城市人口以每年1% 的速率增長，人口持續高速地向城市轉移帶來了對于城市住宅建設的高要求。而隨著城市化發展和城鎮化率的提高，將有大量的新建建筑出現。新建建筑如果采用全裝修建設形式能夠很好地達到節能環保、減少資源浪費的效果。在全裝修住宅項目開發中，開發商、施工企業、設計單位以及家裝生產企業可以協調處理，裝修裝飾材料可以統一大批量采購應用，能更合理、更專業地應用節能環保新型建材，從而避免了資源浪費。因此全裝修房既能推動建筑節能，也可減少二次裝修污染，成為住宅發展的方向。1999 年國務院下發了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》，明確要求住宅上市要采用一次性裝修模式，避免二次裝修造成的負面影響。2002 年當時的建設部頒布了《商品住宅裝修一次到位實施細則》[1]。2008 年8 月，住房和城鄉建設部發出《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，進一步明確了將逐步淘汰毛坯房的方針，要求各地盡快制定扶持裝修房的相關政策。各地區根據國家要求也紛紛制定了政策和發展步驟來實施全裝修房的推動工作。然而十幾年過去了， 我國全裝修房的比例不足住宅開發量的10%，即使在上海、北京等大城市全裝修房的比率也不高。在上海，目前上市銷售的產品大多數仍為“毛坯房”，2011 年全裝修房占比只有14.6%[2]。上海在將全裝修住宅建設比例納入土地出讓前置條件下，全裝修住宅建設比例將為外環內60%，其他地區達到30%。其他城市的全裝修房率就更低了。如成都大概是20%，福州是5%[3]。而國外的全裝修成品房要占到80% 以上。

我國全裝修房的比率仍然不高，說明全裝修成品房的發展還存在一些問題。①價格問題。全裝修房必然帶來房價的上漲。產品內容的增加帶來的成本上升是不可避免的。購房者對于價格的敏感導致對于全裝修房價格的不認可，認為增加的價格大于自己裝修的成本。開發者投入的增加以及回報周期增加預期使得其定價提高，從而進一步加深了價格的負面影響。②質量問題。來源于監督信任機制欠缺。建設過程由于有較為嚴格的強制規范，因此建筑質量一般均能滿足國家要求。裝修過程由于還沒有嚴格的強制標準，開發商出于利潤最大化的考慮可能會有一定的質量問題。而缺乏標準化和執行細則，裝修過程中有可能存在原材料產品質量問題、產品疊加后的室內空氣問題等。而消費者對開發商的不信任也會導致其更愿意自己裝修。近年來萬科“毒地板”事件即反映了這個問題對于全裝修房發展的阻礙。③激勵問題。推行的體制一直是倡導，缺乏強制的規定和激勵的手段。既然看到了全裝修成品房對于節能的有效推動作用，就應該通過相關政策和經濟激勵的手段調動開發者與購買者的積極性。

2 綠色節能住宅建筑的發展現狀

中國工業化和城鎮化的快速發展帶動了建筑業的發展。我國建筑總面積已經超過400億平方米[4]。中國耗能的主要方面為交通、建筑和工業，從2007年數據看，建筑占了28%（不包括建材生產能耗）。建筑用能隨著居住條件的改善而不斷增加，建筑節能已經是我國能源節約工作的重要組成部分。為了鼓勵和推動綠色節能建筑，政府也制定了相應的政策和規定。1991年國務院發布固家資產投資方向調節稅暫行條例，規定北方節能住宅的固定投資方向調節稅稅率為零。 1999年，建設部制定了民用建筑節能管理規定。政府還制定了一系列節能設計標準。如2006年的綠色建筑評價標準，2007年建筑節能工程施工質量驗收標準，2009年居住建筑節能監測標準等。

綠色建筑作為在其全壽命周期范圍內最大限度地減少資源耗用、減少污染的建筑，在實施過程中需要借助全裝修房為載體。在實施過程中各地建成了一大批節能綠色建筑。目前我國的綠色建筑主要有兩種類型：一是以科學研發和技術展示為主的實驗樓，二是資本實力雄厚的科技地產項目。在這些項目中更多的是辦公樓，住宅比例較少。

綠色建筑在住宅方面的推廣較慢反映了在政策和技術方面還存在著一些問題。①成本問題。綠色建筑在材料方面需要低碳節能的材料，而低碳節能材料本身在價格方面就會高出普通材料10%～20%。另外，對于需要以全裝修房。但節能低碳全裝修的住宅價格比同類地段的住宅溢價30%～50%。開發商高投入無法帶來快速的資金回收，這進一步加大了綠色住宅建筑的前期投入成本問題。②技術問題。對于節能低碳全裝修住宅驗收標準的認定具有一定的困難。現在大型房產企業多有企業內的裝修驗收標準，住宅室內裝飾裝修工程質量驗收規范也已完成送審稿，有望改變缺乏全裝修房驗收標準的現狀。

3 成品化住宅發展的經濟激勵

導致全裝修房和綠色節能住宅發展受阻的首要問題是成本價格問題。開發商是否進行綠色住宅開發的主要影響因素是經濟效益，消費者購買行為的關鍵影響因素為產品價格。要使得開發商大力開發節能的全裝修房，消費者踴躍購買綠色全裝修房，就要消除生產者（即開發商）和使用者（即消費者）的顧慮。

對于消費者，在當前的經濟狀況下，能源價格普遍不高，節能帶來的日常生活的經濟節約還是有限的。多數消費者響應政府倡導節能的號召主動選擇高價格的綠色住宅是不符合其現在的思想認識高度的。節能對消費者缺少足夠的吸引力。在現在收入仍然不高的情況下，房屋價格仍然是消費者考慮的最敏感因素。由于房地產開發商可能將節能全裝修房額外成本通過定價權轉移給購房者，消費者成為其成本的最終負擔者之一。而目前對于消費者的經濟激勵政策還不多見，僅有住建部發布的《“十二五”建筑節能專項規劃》中提出，金融機構可對購買綠色住宅的消費者在購房貸款利率上給予適當優惠。要想激勵消費者，政府可以通過稅收優惠和貼息貸款的方法。為發展節能，可參照發達國家的一些做法，如美國2001年的安全法案對新建住宅按節能百分比給予稅收優惠。

對于生產者，從事綠色住宅開發的房地產開發商多屬于有實力的大企業，他們了解綠色住宅的未來發展趨勢，因此有較高的開發積極性。要想在一般企業推廣綠色住宅項目，直接降低成本無疑是最有效的經濟激勵措施。如上海在2012年9月開始實施的《上海市建筑節能項目專項扶持辦法》，根據建筑節能標準的不同，上海市政府將給予60～250元/平方米不等的補貼，單個項目最高可補貼600萬元，而保障性住房項目最高可獲1 000萬元的補貼[5]。但這部分補貼屬于產品完成后的報批補貼，對于前期資金壓力大的問題仍然無法解決。1991年對節能建筑免征固定資產投資方向調節稅，后因這個稅種暫停而使得對于開發商缺乏稅收方面的優惠。綠色全裝修房按房產征稅的稅率為5%，而裝修稅率為3.3%，故而可以在稅收方面有一定的優惠政策，如營業稅的折扣。土地的升值已經成為房地產業的主要利潤來源，政府可以通過土地出讓的附加條件讓企業承擔開發責任。通過補貼、稅收等直接的短期經濟激勵，可以形成較大的綠色全裝修住宅市場。在市場完善之后，可通過物業管理費用增加、能源耗用成本增加等方式進行長期的經濟激勵。在市場成熟之后，可以對非綠色住宅實施懲罰性的稅收政策來使其退出市場。

4 結 語

建筑耗能的快速增加以及建筑節能的迫切要求，使得作為建筑節能載體的全裝修成品房成為發展的方向。現在綠色成品化住宅推廣所面臨的問題主要是成本和技術問題。根據發達經濟國家的實踐，采用基于市場的經濟激勵政策是較好的推動途徑。政府應出臺更強有力的政策去推動綠色全裝修成品房建設，并給予開發企業適當的補貼和優惠，并在契稅方面給予消費者更多優惠，從而調動全社會的積極性，推動國家節能環保事業的發展。

主要參考文獻

[1]陳現培.住宅全裝修低碳之路[N].中華建筑報，2011-08-16（8）.

[2]胡泉.行業集約化發展之辯[N].中國房地產報，2012-08-30（C04）.

[3]劉貴文.我國住宅成品化發展模式研究[J]. 建筑經濟，2010（11）.

[4] 蘇明.中國建筑節能經濟激勵政策研究[M].北京：中國財政經濟出版社，2011：198-213.

[5][作者不詳].《上海市建筑節能項目專項扶持辦法》提高補貼標準[J].建設科技，2012（14）.