淺談安全因素對房地產估價的影響

摘要：安全因素是衡量房地產價值必須首要考慮的因素，在房地產估價實務中應該占據舉足輕重的作用。本文就房地產估價與安全因素評價之間的關系做一些論述。通過系統全面的分析各種安全因素及其危害性，給出了一系列房地產估價實務中可能遇到的安全隱患，并就這些安全隱患對房地產價值的影響進行了研究與探討。以期喚起有關方面特別是廣大房地產估價師對安全因素的重視，從而降低估價風險，提高房地產估價的準確性和有效性。

關鍵詞：淺談 安全 房產 估價 影響

在房地產估價實務中，比較法中的交易情況、交易日期、房地產區位權益實物狀況，成本法中的土地使用權出讓金、拆遷補償安置費、勘察設計費、建安工程費、公共配套設施建設費及相關稅金，收益法中的預期未來凈收益及風險等，這些因素引起了房地產估價師的高度重視，成為了估價結果的直接依據，而保證房地產正常使用的安全因素往往被大家有意無意地忽視了。能夠安全的使用是房地產價值得以實現的前提，因此安全因素必須予以充分考慮，在估價實務中將其納入價值影響因素體系。房地產估價中涉及的安全因素極為廣泛，包括自然條件、設計建造、環境污染、室內裝修等諸多方面潛在的安全隱患。

一、自然條件安全性分析

地震、風沙、冰雹、大雪、雷雨等自然條件無時無刻不在考驗著我們居家辦公娛樂之所的安全。它們對安全辦公與居住構成的威脅大多是區域性的，房地產估價師對這些區域性安全因素可以從宏觀上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8級大地震讓整個城市一夜之間變為廢墟，如果在城市規劃時能夠充分考慮地質板塊構造而移址遷建，在設計建造時能夠充分考慮地震危害性而采用框架結構，就不會釀成這樣的災難。而成都地處“天府之國”，歷史上從未有過災難性的地震災害，從地質板塊構造學說來看也未處于板塊邊緣的地震火山活躍地段，地震對成都樓市的安全威脅便微乎其微。

二、設計建造安全性分析

1.地基安全因素

房地產作為不動產，決定了建筑物對土地的依賴性。地基的好壞，直接關系著建筑物的安危，是建筑工程事故發生的重要原因。地基事故一旦發生，后果極為嚴重，補救也極為困難，因此在規劃設計階段就應保證地基有足夠的承載力，并滿足總沉降量和不均勻沉降量限定在規定范圍內的變形要求。通過查驗竣工驗收報告，檢查施工前是否進行了標準貫入實驗確定非粘性土的密實度、含水量分析實驗確定粘性土的稠度，是否用載荷實驗法確定地基容許承載力，并在此基礎上合理設計建筑高度，合理確定基礎底面積大小、斷面形式、埋深和建筑間距，以滿足安全要求。在估價實踐中，我們應設法獲取有關地基安全性的材料，勘察地基的地質構造，地形地貌，土坡的遠近和失穩的可能性，排水設施是否齊備等安全因素。

2.建筑安全因素

建筑物是房地產使用價值的載體，而且一經建成便很難再對它進行矯正或修補，它的設計合理性和建造質量直接關乎著人們的生命財產安全，像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建筑物是毫無價值可言的。房屋的主要功能是承重，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結構的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎，起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外墻圍成一個封閉的空間，可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。

3.消防安全因素

隱患險于明火，責任重于泰山。但凡房地產都應該具備消防通道，電梯不能取代樓梯的作用。在評估電梯公寓或辦公樓時，應檢查樓道的寬度是否能夠滿足消防緊急通道的要求，樓道上是否堆積有大量的木制品、棉制品、紙制品等可燃廢棄物，消防設施、滅火器材及消火栓狀況等是否性能良好。在某些國家，居住用房地產的陽臺上往往都還配備有一根可直達地面的逃生繩。對于商業用房地產特別是公眾聚集的商場、影劇院等房地產的估價，應嚴格檢查其是否依法通過了消防設計審核、消防驗收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示標志、應急照明等是否符合規定。

三、環境污染安全性分析

環境是人們生活工作的大氣候，涉及地球空間范圍內的大氣環境，土壤環境，水環境等自然環境和人工條件形成的環境因素，是人類可持續發展的基礎。人為條件可以在環境中形成物理射線、化學制劑、噪音、浮塵、聚氯聯苯或其它有害物質。如化工廠的工業用地，可能由于工業生產，造成有害物質對土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前，將工業用地直接轉變為非工業用地，如建造民用住宅，對房地產的正常使用就構成了潛在的安全威脅，使住宅的價值貶值。20世紀60年代，在美國的五大湖地區曾有一個垃圾填埋場，由于居住用地的需要，政府決定在垃圾填埋場上建設住宅，并出售給當地居民，形成了一個居住社區。

四、室內裝修安全性分析

隨著人們經濟條件和物質生活水平的不斷提高，搞居室裝修的家庭越來越多，裝修上的花費越來越大，甚至超過了房地產的購買價格。然而無論如何裝修，有一點卻不能忽視，那就是安全。在裝修家居的時候提高安全意識，盡量減少安全隱患至關重要。估價實務中發現，室內環境污染主要源自建筑、裝飾材料和家具等，而對人們的身體健康影響最大的是室內裝修引起的甲醛、TVOC（總揮發性有機物）、氡、苯系物、氨和放射性等污染。 特別是豪華裝修，更是潛藏著巨大的安全隱患。裝修的最終目的是提高人們的生活質量，給家庭營造一種溫馨的氛圍，設若換來的是室內環境污染、木質材料的濫用留下火災隱患、地板防滑性能不夠、通風設計不暢、陽臺密閉阻斷與大自然的接觸，這些潛在的安全隱患便為正常生活構成威脅，在房地產估價中帶來價值減損。

五、結論和問題的提出

估價實務中充分考慮安全因素對房地產價值的影響是房地產估價師降低估價風險的有效手段。全面系統地將各種安全因素納入房地產價值影響體系，為估價結果的客觀公允提供了有力的保障。期望政府部門能夠盡快建立安全影響評價的技術規范，對我國在1999年頒布實施的《房地產估價規范》，在現有基礎上適時地更新并注入新的內容，使我國的房地產估價向更深入和細化的專業化方向發展。進一步提高我國房地產估價水平，使房地產估價師在房地產開發項目可行性研究階段、簽訂房地產買賣合同階段、簽訂房地產抵押貸款合同階段都能夠發揮更加積極的作用、提供更為專業的咨詢報告，從而引導房地產業的健康發展，適應人們就安全因素對房地產價值影響量化的客觀需求。