淺談如何進行客觀公正的房產估價工作

摘要：《城市房屋拆遷管理條例》規定，房屋拆遷貨幣補償金額由房地產市場評估價格確定。因此，由補償金額引起的拆遷糾紛，實際是因估價結果不能被房屋拆遷當事人接受而引起的糾紛，或者說實際是估價糾紛。

關鍵詞：淺談 進行 客觀 公正 房產 工作

為了維護拆遷當事人的合法權益，減少、防止估價糾紛產生，公正解決估價糾紛，建設部頒布了《城市房屋拆遷估價指導意見》（以下簡稱《指導意見》）。《指導意見》對城市房屋拆遷估價的估價目的、估價依據、估價行為原則、估價時點、職業道德、估價程序、價值標準、估價方法、估價結果異議處理辦法等進行了規范。按照《指導意見》進行城市房屋拆遷估價，從理論上說其結果是公正的，能夠達到制定《指導意見》的預定目的。但是，實際操作中，仍然很難減少估價結果導致的估價糾紛，甚至會使估價糾紛增加，估價糾紛解決曠日持久。本文擬對其原因及對策談談我們的看法。

一、難以減少估價糾紛產生的原因

1.客觀公正的估價結果標準至今沒有定量界定

房地產估價是由專業估價人員按照估價目的，遵循估價原則，在綜合分析影響房地產價格因素及其影響大小的基礎上，采用合適估價方法對估價對象價格做出客觀公正的判斷、推測的過程。據此，一般認為，凡是按照上述過程對估價對象評估的結果，只要不超過公開市場價格一定范圍，都應該認為是客觀公正的結果。但是，到底“一定范圍”是多大的數量范圍？是5%？10%？15%？公開市場價格的具體值是什么值？至今沒有明確界定。關于公開市場價格，對于有較多類似房地產交易資料的估價對象，可以通過三個以上交易實例價格的修正，綜合確定公開市場價格。對于沒有類似房地產交易實例的估價對象，其公開市場價格的具體值如何確定？如果公開市場價格的具體值不予界定，如果評估價格與公開市場價格差異范圍不予嚴格數量界定，對于直接關系到拆遷當事人利益的房屋拆遷補償評估結果，很難讓拆遷當事人公認為是客觀公正的價格。在當前評估機構林立，評估業務競爭激烈，按照《指導意見》又允許多家評估機構對同一被拆遷房屋評估的情況下，很可能出現一個評估機構公示估價結果后，被拆遷人私自委托其他估價機構對被拆遷房屋進行重新評估的情況。當重新評估價格高于原估價結果時，被拆遷人就會認為原估價結果不公正。當估價結果異議不能協商一致時，就會產生估價糾紛，甚至在裁決、訴訟階段，仍然產生估價糾紛，使估價糾紛解決曠日持久。

2.缺乏估價參數值選取的客觀標準

房地產的評估價格，最終由估價人員根據同一區位內房地產市場交易價格、估價對象房地產凈收益、建筑物重置價格、土地區位價格等資料，選取具體參數值，依據市場法、收益法、成本法等估價方法的估價公式計算、推測出來。在此，筆者把直接代入估價值計算公式求取估價值的參數，稱為終級估價參數。把代入終級參數值計算公式求取終級參數值的參數，稱為前級估價參數。把代入前級參數值計算公式求取前級參數值的參數，稱為更前級估價參數。有些參數在一種估價方法中屬于終級估價參數，在另一種估價方法中可能屬于前級估價參數或更前級估價參數。

求取終級參數值的前級參數值、更前級參數值都由估價人員依據公開市場價格形成的客觀要求，針對估價對象的具體狀況主觀選取。主觀選取的參數值是否符合客觀性要求直接關系估價結果的客觀準確與否。當前，尚沒有前級參數、更前級參數值的客觀標準值或標準值范圍，具體估價時都由估價人員憑主觀判斷選取。一般說，估價理論知識系統、全面，實踐經驗豐富的估價人員，其選取的前級參數值、更前級參數值較符合客觀性要求。但是，即使這些估價人員，其選取的參數值也會因為個人的閱歷、資歷、愛好、感覺等差別而存在著差別。如果估價人員理論知識、實踐經驗水平相差較大，或者其中有人主觀故意想使估價結果偏向于委托估價人，則估價人員之間選取的參數值就可能相差很大。

房屋一般是一個家庭最貴重、金額最大的財產，其絕對價值較其他財產大得多。如果房屋拆遷估價結果較其客觀價值偏低兩個百分點，客觀價值為十萬元的房屋，其拆遷補償金額就比客觀價值少兩千元。兩千元的補償差額，對于中低收入家庭，特別對于特困家庭，不是一筆小數字。當這些被拆遷房屋產權人、承租人明白他們少得兩千元拆遷補償款是由估價結果偏低引起時，怎么會不聞不問、不予主張權利呢？怎么會不產生估價糾紛呢？

二、對策建議

為了防止、減少估價糾紛的產生，建議采取如下對策：

1.專題研究各級參數客觀標準及其修正體系，編制估價參數參考手冊、軟件

當前，估價理論是完善的、系統的。各種估價方法的估價值計算公式，理論依據也是充分的、正確的。由前面“難以減少估價糾紛產生的原因”分析看出，按照估價公式求取的估價值不能準確反映公開市場價格或客觀價格、進而引起估價糾紛產生的根本原因是參數值不客觀。如果專題研究各級參數客觀標準及其修正體系，并編制成估價參數參考手冊、軟件，只要估價人員不是理論、估價操作水平達不到要求，或故意偏袒拆遷當事人一方，估價人員一般都能夠針對估價對象公開市場價格形成具體影響因素的具體情況，利用手冊、軟件，找出參數標準值及其修正值，求出各級參數客觀值，進而求出估價對象的客觀估價值。

2.科學界定客觀公正估價值的范圍

既然當前的估價理論是完善的、系統的，各種估價方法的估價值計算公式是正確的，自然可以肯定，以客觀終級參數值代入估價值計算公式求出的估價結果就是客觀公正估價值。但是，仍然如前所述，不管哪種估價方法，其最前級估價參數值最終還是由估價人員在定性分析的基礎上主觀確定的。因而，同一參數，不同估價人員求取的估價參數值或多或少存在著一些差異。然而，只要估價人員的理論水平、實踐經驗達到估價師的水平要求，只要編制了指示各級參數客觀標準及其修正體系、修正辦法的估價參數參考手冊、軟件，估價人員依據各級參數客觀標準及其修正體系、修正辦法確定的估價參數值的差異一般不會太大，而且符合統計規律。因而，只要在編制出估價參數參考手冊、軟件并實際應用一段時間以后，對具體估價值進行統計分析，就能對客觀公正估價值的范圍予以科學界定。因此，在估價參數參考手冊、軟件編制出來以后，應該對客觀公正估價值的范圍進行科學界定。

三、結束語

上述對策推行以后，不僅房屋拆遷估價的估價糾紛可以防止、減少，其他估價的估價糾紛也可以普遍防止、減少，而且還可以直接檢驗估價人員、估計機構估價水平的高與低，職業道德的高尚與惡劣，凈化估價市場。