淺析城市規(guī)劃與城市房?jī)r(jià)關(guān)系

摘 要：針對(duì)目前我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下情況，通過(guò)分析房?jī)r(jià)組成，提出通過(guò)城市規(guī)劃調(diào)控作用，保證城市土地的高效合理利用，從而影響和調(diào)控房?jī)r(jià)，達(dá)到促進(jìn)社會(huì)公平、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，以供大家參考。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；地價(jià)；房?jī)r(jià)；相互關(guān)系

1 前言

城市規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，是城市管理的重要組成部分。從整個(gè)城市的角度來(lái)分析，城市房?jī)r(jià)的高低和城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套關(guān)系密切。城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)、土地配置以及用地功能布局是否科學(xué)合理，這幾方面是在城市規(guī)劃編制過(guò)程中確定的。從城市的局部角度來(lái)分析，影響房?jī)r(jià)的因素還有地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、城市用地性質(zhì)以及環(huán)境控制要求，也同一個(gè)城市的規(guī)劃技術(shù)控制指標(biāo)有很大關(guān)系。從城市規(guī)劃的內(nèi)容來(lái)看，它是以土地利用規(guī)劃為核心的，因此城市規(guī)劃和城市房?jī)r(jià)的高低有著密不可分的關(guān)系。

2 城市規(guī)劃與房?jī)r(jià)關(guān)系

房?jī)r(jià)直接反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，了解房?jī)r(jià)組成和相關(guān)的影響因素，對(duì)城市規(guī)劃編制時(shí)如何找準(zhǔn)調(diào)控著力點(diǎn)意義重大。現(xiàn)在全國(guó)城市房?jī)r(jià)高居不下，已經(jīng)成為熱點(diǎn)社會(huì)問(wèn)題，如何運(yùn)用調(diào)控的第三只手——城市規(guī)劃，成為必須好好研究的學(xué)術(shù)問(wèn)題。一直以來(lái)，政府管理相關(guān)部門(mén)對(duì)城市規(guī)劃的巨大調(diào)控作用認(rèn)識(shí)不足，加上缺少對(duì)城市規(guī)劃實(shí)施的全程監(jiān)督管理，以致造成了城市發(fā)展中錯(cuò)位等很多問(wèn)題，甚至對(duì)城市房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾作用。

3 城市房?jī)r(jià)構(gòu)成分析

房?jī)r(jià)總體上說(shuō)由土地本身的價(jià)格、開(kāi)發(fā)的成本、商業(yè)行政運(yùn)行費(fèi)用以及利潤(rùn)這四大部分構(gòu)成。其中變化不大的是開(kāi)發(fā)成本和商業(yè)行政運(yùn)行費(fèi)用，屬于房?jī)r(jià)中的剛性成本部分。

土地本身價(jià)格，即房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)在國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓的途徑，依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后所支付的出讓金等相關(guān)的費(fèi)用。國(guó)有土地所有者是政府，直接影響土地價(jià)格的有土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策。最近十年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟完善，在各級(jí)地方政府財(cái)政收入中，出讓土地的收入所占比重越來(lái)越大，隨之而來(lái)的是政府出讓土地的相關(guān)政策也陸續(xù)推出。土地在城市中的區(qū)位對(duì)地價(jià)的影響很大；城市各個(gè)片區(qū)的自然環(huán)境和市政基礎(chǔ)設(shè)施條件條件，也會(huì)直接影響土地品質(zhì)和價(jià)位；還有在土地土地供求關(guān)系方面，土地供應(yīng)的數(shù)量，也很大程度上影響土地的出讓價(jià)格。

房?jī)r(jià)中的利潤(rùn)，一般情況下認(rèn)為是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商起主導(dǎo)作用。買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，作為房?jī)r(jià)利潤(rùn)的直接經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)者，決定了利潤(rùn)最終實(shí)現(xiàn)。而房地產(chǎn)商則成為主動(dòng)誘導(dǎo)者，想方設(shè)法增加房?jī)r(jià)中的利潤(rùn)，這也是開(kāi)發(fā)商的本質(zhì)所決定的，誘導(dǎo)了房?jī)r(jià)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，兩者有著密切的關(guān)系，缺一不可。

4 城市規(guī)劃如何影響城市房?jī)r(jià)途徑分析

通過(guò)以上對(duì)房?jī)r(jià)的相關(guān)因素分析，在編制城市規(guī)劃時(shí)，可以考慮通過(guò)控制城市地價(jià)、購(gòu)房的心理預(yù)期以及的生活的舒適度等著力點(diǎn)，對(duì)城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用和影響。

4.1 在城市總體規(guī)劃和土地規(guī)劃時(shí)做好用地規(guī)劃

現(xiàn)在政府在編制城市總體規(guī)劃時(shí)，對(duì)城市發(fā)展的主觀展望和個(gè)人意志很重視，而作為房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的調(diào)控手段這一功能反而不夠重視，有的甚至沒(méi)有意識(shí)到。因此，以城市總體規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)城市建設(shè)，規(guī)劃的重中之重是做好城市用地規(guī)劃，使用地開(kāi)發(fā)有相對(duì)合理的開(kāi)發(fā)時(shí)序。政府除了將出售土地作為政府財(cái)政重要收入以外，更多的還應(yīng)考慮到城市中各個(gè)社會(huì)階層的住房需求，從城市發(fā)展的整體效益出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)城市用地現(xiàn)狀的分析評(píng)估，做好居住用地的規(guī)劃布局和用地儲(chǔ)備，科學(xué)合理預(yù)測(cè)居住用地需求，從宏觀上起到調(diào)控城市房?jī)r(jià)作用。

4.2 城市規(guī)劃對(duì)城市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定作用

城市規(guī)劃由于劃分了城市用地功能分區(qū)以及土地的使用性質(zhì)，不同的土地性質(zhì)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益是很懸殊的，這也就決定了房地產(chǎn)價(jià)格的高低。即使是同一性質(zhì)的用地，在城市中所處位置不同，價(jià)值也不一樣。在城市交通便捷的好地段，房?jī)r(jià)高也就成了無(wú)法回避的問(wèn)題。在我國(guó)的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系中，作為法定性的控制性詳細(xì)規(guī)劃，是在借鑒國(guó)外大量城市建設(shè)的技術(shù)，結(jié)合我國(guó)城市發(fā)展的實(shí)際而引進(jìn)的一個(gè)規(guī)劃手段。它對(duì)土地的用途進(jìn)行合理的規(guī)定，使公眾對(duì)土地使用開(kāi)發(fā)有了明確的預(yù)期，并且具有高度的法定性和權(quán)威性，對(duì)城市的每個(gè)地塊都有詳細(xì)的技術(shù)規(guī)定，因此具有穩(wěn)定地價(jià)的作用。

4.3 加強(qiáng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，從制度上防止樓盤(pán)空置問(wèn)題

政府部門(mén)研究居住用地規(guī)劃布局時(shí)，除了對(duì)城市中單塊居住用地規(guī)模進(jìn)行限制外，可以考慮對(duì)同一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地?cái)?shù)量進(jìn)行限制，從而強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，杜絕個(gè)別房產(chǎn)商大面積囤地和對(duì)市場(chǎng)壟斷。另外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商拿地后囤地遲遲不開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)后捂盤(pán)不售的“空置樓盤(pán)”問(wèn)題，主要原因在于空置成本較低，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期值又較高所致，以致對(duì)城市本就有限的土地資源造成了極大的浪費(fèi)，破壞了住房的供需平衡，造成了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。因此，建設(shè)規(guī)劃部門(mén)在規(guī)劃管理時(shí)，可以有針對(duì)性的要求開(kāi)發(fā)商的建立樓盤(pán)的建設(shè)銷售圖則，還可以建立售房的實(shí)時(shí)信息系統(tǒng)，對(duì)樓盤(pán)從制度入手進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管。

4.4 優(yōu)化建成區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施布局

產(chǎn)生城市中房?jī)r(jià)利潤(rùn)高點(diǎn)的原因，是城市人工和自然條件的差異，從而導(dǎo)致土地價(jià)格產(chǎn)生很大差異。在編制城市規(guī)劃時(shí)，基于解決異質(zhì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的高值問(wèn)題，首先應(yīng)避免在城市中心區(qū)將政府投資的公共品如學(xué)校、醫(yī)院、車站等設(shè)施布局過(guò)于集中，避免使空間資源產(chǎn)生富集現(xiàn)象。而應(yīng)該有意識(shí)的考慮公共設(shè)施布局的均衡問(wèn)題，比如可以考慮投放到設(shè)施相對(duì)較弱的次中心區(qū)等區(qū)域。另外，還可以研究城市產(chǎn)業(yè)布局，促使各個(gè)產(chǎn)業(yè)在空間上更均衡合理分布，還應(yīng)考慮和居住區(qū)的布局緊密結(jié)合，減少車流人流的出行時(shí)間，降低能耗，提高城市效率。解決很多城市中的局部地域人口過(guò)度集中問(wèn)題。

4.5 優(yōu)化城市中心區(qū)用地組合

在空間極化未被弱化情況下，應(yīng)在城市中心區(qū)規(guī)劃中，更多考慮在現(xiàn)有用地容積下，高效集約利用土地，可考慮兩種思路：一是“地下城市化”，充分挖掘地下寶貴的空間資源，打造立體城市。可以將部分商業(yè)用地、停車場(chǎng)、大型倉(cāng)儲(chǔ)超市和公共服務(wù)設(shè)施用地等室內(nèi)照明依賴度高且占地面積大的場(chǎng)所，以及部分地段的城市道路布置在地下。地上空間資源則多留給辦公、居住、公園等有采光要求的用地使用。二是打造“多向立體居住空間”，高效集約利用土地。將中心區(qū)視為一個(gè)“建筑總體”。該“建筑總體”中容納商業(yè)、服務(wù)、居住、休閑娛樂(lè)等用途，功能高度混合。內(nèi)部建筑間通過(guò)地面、地下和空中通道連接，節(jié)約通過(guò)性公共用地的占地面積。而降低人均住房費(fèi)用，降低房?jī)r(jià)。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，城市規(guī)劃是影響城市房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素之一。在當(dāng)下城市化加速推進(jìn)的背景下，分析城市規(guī)劃如何影響城市房?jī)r(jià)和地價(jià)，研究它們之間互相影響的作用機(jī)制，從而可以使城市土地在開(kāi)發(fā)建設(shè)中更加的科學(xué)合理，盡可能的發(fā)揮出城市土地最大效益，使預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的變化更客觀、更有效，還可以從整體上引導(dǎo)城市有序發(fā)展。最后，能最大限度地發(fā)揮城市規(guī)劃作用，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，進(jìn)而確保城市建設(shè)和開(kāi)發(fā)的科學(xué)性。

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