市場化手段加強行政化手段將退出

房產的根本屬性在于滿足人們的住宿需求，在成為投資標的以后，房價的上漲速度可謂“日新月異”，被迫出臺的調控政策也屢屢被投資客“斬于馬下”。未來該向何處去7回歸市場恐怕才是解決問題的根本。

據三中全會公報顯示，未來經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。

就房地產市場而言，三中全會之后，通過“增加供應改變供求關系，稅費手段改變市場需求結構”等市場化的調控手段會更加突出，市場化的手段在房地產市場資源配置中的決定性作用將更加明顯。待市場手段、經濟手段可以發揮其對市場主導影響作用之時，以限購為主的行政化手段將逐漸退出房地產市場。

從當前市場表現來看，無論是從最近“深八條”、“京七條”，還是十八屆三中全會、當前政府表態來看，其實，已經呈現出通過“市場化手段增加供應改變供求關系，稅費手段改變市場需求結構，行政化手段將逐步退出”的市場特征。具體來看：

第一，本屆政府以來，樓市調控政策方面“說的少，做的多”，至今為止，沒有發布過中央層面的“國字頭”的調控政策（新國五條細則為上屆政府發布），十八屆三中全會也沒有提樓市調控、房地產長效性調控機制等字眼。從本屆政府對房地產市場調控的態度來看，以后基本不提房價，不會過多頻率發布“國字頭”調控政策，更多的通過增加供應市場手段、經濟手段調節市場。

第二，在增加供應方面，繼續通過多種手段增加市場供應，發揮市場資源配置的作用。十八屆三中全會之前，10月29日，國家主席習近平在中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習時強調，從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，要千方百計增加住房供應，同時要把調節人民群眾住房需求放在重要位置，倡導符合國情的住房消費模式。

從當前政府表態、地方新出臺調控政策內容來看，基本不再強調限購（僅上海、鄭州限購略加碼，其實影響面有限），政策趨向市場化。無論是從最近“深八條”、“京七條”，甚至“滬七條”還是當前政府表態、十八屆三中全會對于“市場”的作用來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的（商品房保障房）市場供應、改變供求關系的角度來調控市場，沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施，市場在房地產市場資源配置中的決定性作用越來越突出。

第三，房產稅擴圍勢在必行，稅費經濟手段更突出，以稅費手段改變市場需求結構，使市場回歸自住屬性，步入相對健康的發展軌道。

盡管十八屆三中全會對于房產稅只字不提，但是，對于財稅的改革有所提及，這意味著房產稅推進的步伐還會繼續進行。

從房產稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環節的稅費征收，其影響主要也是引導市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到正常合理的范圍內，同樣，也是通過房產稅的征收防止市場再把房產本身當做投機的工具，弱化房地產本身的投資屬性，以稅費手段改變市場需求結構，讓房產本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性。

從房產稅征收力度來講，應該多學習上海、重慶這兩年穩步推進的成效和方法。當前，上海、重慶根據政策制定之初的游戲規則，通過逐年調整、逐年增加征收對象范圍的方式擴大征收房產稅對象的范圍，每年調整的范圍和力度不大，市場均可接受，可謂是做“刀削面”式征收方法。

第四，市場化手段突出，長效性調控機制會逐步出臺，為行政化手段逐步退出做鋪墊。

從發展趨勢來看，限購會逐步寬松取消，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必行，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調控機制出臺做鋪墊。

當前來看，要使市場在資源配置中起決定性作用，那么，限購退出樓市是勢在必然的。當長效性調控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向寬松，逐步退出樓市調控政策之時。

在十八屆三中全會召開前夕，北上深等一線城市發布調控政策，主要是源于近幾個月來房價上漲勢頭明顯，調控政策目的在于短期內遏制房價過快上漲，完成年度房價控制目標。這些政策多屬于短期行為，不具備長期執行效力。從未來趨勢來講，通過“深八條”、“京七條”“滬七條”等短期內過渡性政策，為房地產調控的長效機制出臺做好鋪墊，為逐步放寬限購，以經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施營造市場機會。