房企出海：墻外更比墻內(nèi)香

龍頭房企在國內(nèi)的“圈地運(yùn)動”似乎已經(jīng)過了高潮，紛紛把觸角伸到了海外。但是面對陌生的環(huán)境和政策，中國房企的海外淘金計(jì)劃會一帆風(fēng)順嗎？

進(jìn)入第四季度，除沖擊銷量、增加土地儲備外，很多房企在融資方面使出渾身解數(shù)，為來年的資金儲備做準(zhǔn)備。

中國海外發(fā)展有限公司近日成功發(fā)行美元計(jì)價債券，總額15億美元，這是內(nèi)地房企在美元債市場上金額最高的發(fā)債個案。另有不少房企紛紛“出?！卑l(fā)債，海外融資再掀熱潮。

事實(shí)上，能夠頻頻發(fā)債是由于近年來多家中國房企頻頻投資海外的動作給了海外投資者諸多信心。有數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來已有17家中國房企在海外投資，總投資額約為300億美元。而在這17家企業(yè)中，70%均在境外融資。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，國內(nèi)房企在歐美房地產(chǎn)市場開始逐步復(fù)蘇之際借機(jī)布局國際房地產(chǎn)市場，紛紛建立境外業(yè)務(wù)、發(fā)展海外融資平臺，亦不失為發(fā)展自身的良策。

而如今國內(nèi)房企海外謀發(fā)展的“野心”正在進(jìn)一步膨脹，再加之對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展前景的擔(dān)憂，促使眾多中國大型房企紛紛選擇在海外攻城略地，尋找新的掘金機(jī)會。

紛紛“攻城略地”

今年2月，“老大”萬科宣布以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個豪華公寓項(xiàng)目。除此之外，萬科還投資新加坡等地的項(xiàng)目；6月，以張欣家族為首的SOHO中國聯(lián)手巴西財團(tuán)以7億美元的價格購得了美國通用大樓40%的股權(quán)，此外前不久張欣還曾揮金2600萬美元買下了位于曼哈頓東74街的一座建于19世紀(jì)的住宅樓；8月，萬達(dá)宣布在倫敦建造酒店的計(jì)劃；10月初，上海綠地集團(tuán)以超過50億美元持有美國森林城公司70%股權(quán)，雙方共同開發(fā)位于布魯克林大西洋廣場的地產(chǎn)項(xiàng)目，這個價格也創(chuàng)造了中國房企海外投資的最高數(shù)額；幾天后，復(fù)興國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓；10月11日，澤信控股則以15億美元收購了美國奧克蘭65英畝的土地。

另有來自中國海外投資聯(lián)合會的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家大型房企已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模達(dá)數(shù)百億美元。

蘭德機(jī)構(gòu)總裁宋延慶稱，這一輪中國房企海外投資潮雖然只是嘗試性投資，但也說明國內(nèi)資本力量的崛起已不可小覷，已成為國際資本投資的新勢力。

此外，也有分析人士稱，隨著地價的上漲，國內(nèi)房地產(chǎn)投資的成本逐漸增加以及融資閘門的關(guān)閉，而海外投資成本相對較低，這也成為房企選擇出海的重要原因。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年65家上市房企合計(jì)凈利潤率為12.1%，同比下降1.1%。自2009年后房企凈利潤率持續(xù)回落。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前中國房企相繼赴海外拓展業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀來看，雖然當(dāng)前布局海外房地產(chǎn)市場具有一定潛在的市場風(fēng)險，但目前有拓展計(jì)劃的都是國內(nèi)龍頭房企，規(guī)模并不大，更多的只是測試市場反應(yīng)，且大多數(shù)都采取與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商合作發(fā)展模式，風(fēng)險并不是太高。但是，如果要進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，勢必會遇到種種問題。

龐大需求：海外項(xiàng)目進(jìn)入收獲期

實(shí)際上，正是國內(nèi)不斷增加的海外投資需求以及海外房地產(chǎn)市場的不斷回暖，驅(qū)使著國內(nèi)房企紛紛出海。有數(shù)據(jù)顯示，今年英國房地產(chǎn)價格已經(jīng)較去年上漲了9.7%，且沒有下滑跡象。截至7月，美國房價已連續(xù)18個月上漲，同比漲幅為8.8%，這無疑給了中國房企一顆“定心丸”。

“美國經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，為市場帶來了充足的流動性，也帶來了穩(wěn)定回報，房地產(chǎn)開發(fā)前景十分樂觀?！本G地集團(tuán)董事長張玉良表示。

讓開發(fā)商欣喜的是，越來越多的中國人選擇在海外投資房產(chǎn)。換言之，中國房企在海外開發(fā)的項(xiàng)目，未來還會賣給熟悉的中國面孔。此前，眾多早期布局的海外項(xiàng)目嘗到了甜頭，已經(jīng)進(jìn)入了收獲期。

今年8月，碧桂園馬來西亞項(xiàng)目金海灣，開盤一個月銷售便超過6000套，銷售額達(dá)91億元，超過了新山全市一年的銷售額。此外，以綠地在韓國濟(jì)州島的項(xiàng)目為例，其大部分賣給了中國人，該項(xiàng)目的核心優(yōu)勢是買了該房產(chǎn)可以獲得韓國政府附送的永久居留權(quán)，故而本年內(nèi)銷售額有望超過15億元。

世邦魏理仕發(fā)布的《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報告顯示，按中國當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場，約占個人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。

另據(jù)《中國私人財富管理白皮書》報道：在中國高凈值人群（可投資資產(chǎn)在1000萬元以上的人口）中，60%的富人已經(jīng)移民或者正在辦理移民。于是，“移民+房產(chǎn)”的投資置業(yè)方式成為新寵。

全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會的報告也印證了這一趨勢。該報告稱，截至今年3月的過去一年中，國際買家在美買房規(guī)模達(dá)到682億美元，其中“中國面孔”貢獻(xiàn)了82億美元，成為美國房地產(chǎn)第二大買家。

開發(fā)商們希望滿足海外中國買家的龐大需求，為規(guī)避風(fēng)險，鎖定的區(qū)域通常是中國移民海外投資置業(yè)的熱門城市的核心地帶。

盡管美國、歐洲、澳大利亞等國家，都是熱門的中國人投資移民國家，但是普遍比較高的投資和移民門檻令人望而卻步。近些年來，作為近鄰的韓國濟(jì)州島、馬來西亞及其他東盟區(qū)域成為中國人投資、移民的新熱點(diǎn)。“只要在濟(jì)州島投資50萬美元以上政府指定房產(chǎn)的外國人，在島上停留5年以上，就可以得到韓國的永久居住權(quán)。”某海外置業(yè)中介向記者表示。

但值得注意的是，以上都為住宅或旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一些商業(yè)項(xiàng)目就需要房企長時間的深耕，這就不得不面對一些潛在的風(fēng)險。以綠地布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項(xiàng)目為例，開發(fā)時間或達(dá)4至5年，而澤信控股在奧克蘭的項(xiàng)目則需要8年，這對于中國房企來說，如此長周期的開發(fā)過程中會面臨房產(chǎn)市場的不確定性、文化差異等方面的諸多挑戰(zhàn)。

仍需把控風(fēng)險

出海房企風(fēng)格各有差異，其中綠地偏向于獨(dú)立開發(fā)，而萬科選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，在投資領(lǐng)域上，萬科偏重住宅開發(fā)，綠地在住宅、酒店等領(lǐng)域都有斬獲，而萬達(dá)出海的戰(zhàn)略聚焦在高端酒店市場，相比綠地、萬達(dá)在海外直接投資房地產(chǎn)開發(fā)，復(fù)星、SOHO中國等房企更偏向收購成熟物業(yè)。

盡管開發(fā)模式各有千秋或盡量發(fā)揮房企的自身優(yōu)勢，但由于環(huán)境背景不同于經(jīng)濟(jì)形勢的難以預(yù)判，國內(nèi)房企在國外想要踏上規(guī)?；瘮U(kuò)張之路仍需謹(jǐn)慎思考。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，首先，海外的開發(fā)模式和中國不同，國內(nèi)房企需要因地制宜進(jìn)行突破。中國房企基本為香港模式，各個環(huán)節(jié)只靠自己；而國（境）外大量利用金融機(jī)構(gòu)，分幾個層面來融資，中國開發(fā)商可能不適應(yīng)。包括銷售流程和對企業(yè)信用的控制。由于布局海外的基本為國內(nèi)大型品牌房企，而大公司模式已經(jīng)固化，很難再有突破，在海外短期內(nèi)也就難以有規(guī)模化擴(kuò)張的突破。

其次，布局海外市場需要充裕的現(xiàn)金流或融資渠道進(jìn)行支撐，否則，難以抗拒國際市場風(fēng)險。如去年5月大連萬達(dá)與全球第二大院線集團(tuán)AMC簽署并購協(xié)議，萬達(dá)的此次并購總交易金額26億美元，包括購買100%股權(quán)和承擔(dān)債務(wù)兩部分。如果沒有中國銀行、中銀國際、中國進(jìn)出口銀行的支持，萬達(dá)也很難在國際舞臺上施展收購的拳腳。

第三，政治壁壘與障礙或許會成為中國房企布局海（境）外的最大阻力之一。

第四，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場購買力有限，不一定像國內(nèi)那樣具有買房投資的市場氛圍。即使依靠“綠卡”將國內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的購房者也會存在一定市場風(fēng)險，投資客投資海外不一定就非常可靠。

如美國政府正在加緊追查公民的海外賬戶和海外資產(chǎn)，一旦被查出在海外藏有資產(chǎn)，戶主將被施以重罰。美國政府此舉對華人影響也非常大，部分華人為“保財”棄綠卡。由此可見，海外房產(chǎn)投資不一定是投資者資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、投資轉(zhuǎn)移的好途徑，投資客應(yīng)綜合考慮各種因素再做決定。

第五，國外以購房進(jìn)行居住的習(xí)慣不如中國，在銷售環(huán)節(jié)上國外房地產(chǎn)市場復(fù)雜的多，如何把控好國外當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展周期與特性，這或許也是各大出海的房企必須要考慮的問題。

可見，進(jìn)軍海外市場并不簡單，若沒有充裕資金和開發(fā)模式、沒有更好了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色、沒有熟悉當(dāng)?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費(fèi)制度等，那么，房企布局海外有可能會面臨不同程度的風(fēng)險。海外市場看似藍(lán)海，但并不一定會有好的收益。