住區容積率的作用及影響因素初探

摘要：容積率是控制性詳細規劃中定量控制指標的核心，是規劃的重點內容。本文分析了住區容積率的作用、一般確定方式及問題，并重點闡釋影響容積率確定的因素，以期為規劃師確定住區容積率提供參考。

關鍵詞：住區容積率；容積率作用；確定方法；影響因素

一、引言

容積率是控制性詳細規劃中衡量土地開發強度的重要指標，英文稱作Floor Area Ratio，縮寫為FAR。具體定義是：“建筑物地面以上計容建筑面積總和與地塊面積的比值”[1]。作為典型的區劃控制技術，容積率首先于1957年由美國芝加哥提出和采用，20世紀80年代以后逐漸應用于我國。在實施城市土地有償出讓、轉讓和房地產開發機制的政策前提下，容積率不僅成為衡量城市環境質量的指標，而且也成為影響開發商經濟利益的重要參數。

二、容積率的作用

1. 保護城市環境質量

一般來說，容積率越高則意味著建筑密度越高或建筑層數越多，直接導致城市環境質量受到負面影響。為達到高容積率，高密度、高層住區易導致以平面視覺效果為導向、過度注重大空間的模式，實際將給人帶來困惑感和壓抑感，是一種城市的“負能量”。

因此，住區容積率控制的一個重要內涵就是保護城市環境質量、提升城市品質，防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。

2. 保障土地使用效率

土地是不可再生的重要基礎資源。城市土地則是投入了物化勞動（基礎設施）的資源，具有更高的價值。在我國人口眾多，發展速度較快的背景下，城市土地顯得尤為珍貴。通過制定合理的住區容積率，使土地能夠容納恰當的人口，發揮其應有的集聚效力。

3. 保障土地的經濟性

“土地財政”是地方政府收入來源的重要組成部分。一般情況，住區容積率與土地收入呈正比，故合理確定容積率能夠保障地方政府獲得土地收益。

三、容積率一般確定方法及問題

1. 參照法

通過對已編住區規劃、已建住區進行調研和資料匯總，尋找與規劃目標相似的案例并參考借鑒，依據規劃條件與城市發展水平制定容積率。此類方法應用較為廣泛，尤其對于經驗豐富的規劃師來說較為現實可靠。

2.布局模擬法

通過對具體地塊進行建筑布局，反推容積率。這種方法較為實際，具有一定可操作性。

但模擬法由于工作量較大，工作時間長，不適用于較大范圍的控制性詳細規劃編制。

3.環境容量法

根據城市環境容量及其承載力指標中最不利因素作用，計算承載的最大數量人口，反推住區容積率。此類方法計算較為便捷，在不利因素確定的條件下相對準確。

由于選取“最不利因素”，造成確定容積率方法單一，忽略住區所在區域的可持續發展。

4.人口推算法

根據總體規劃、分區規劃等對居住區所在片區的人口容量要求，推算住宅用地的人均用地指標，確定住區容積率。這種方式計算簡單，亦能符合上位規劃要求。

該方法對上位規劃的準確度要求極高。而城市總體規劃、分區規劃等均為一個時期內的規劃，主要通過預測進行人口的判斷，不能作為準確依據。

小結：以上方式各有側重，得出的容積率結論卻可能存在較大的差異。由于容積率影響因素多而廣，無論以上哪種容積率確定方式，都容易造成城市空間缺乏特色、彈性不足導致可操作性差、生硬的確定方式導致大部分規劃需要進行控規調整等問題。

四、容積率確定的影響因素

1. 政策

在國家相關規范下，各地方政府或多或少對開發強度做過相應的規范及政策文件。制定容積率不應突破規范、政策、準則等相關規范要求。對一些已編制上位規劃的地區，需對上位規劃確定的指導性開發強度進行評估分析，確認其是否符合地區發展，周邊用地屬性及制約關系，進而合理確定住區容積率。

2.城市特色

一為區位特色，居住用地所處區位不同，如城市中心與衛星城，其人口密集度、土地價值差距很大，市中心等城市繁華區為提高土地使用效率，容積率應高于其他地區，建筑密度也相應提升，而衛星城、歷史文化保護區等地區由于種種限制，容積率應降低；二為公建配套條件，包括市政配套、基礎設施配套等，根據配套數量、等級、分布等進行綜合考慮，找出區域可承受的人口總量來進行容積率測算；三為環境特色，根據住區所在片區的環境特色、周邊地塊形成的城市形態進行容積率的考慮。

3.地塊特色

（1）地塊規模

地塊規模小，則布局形式變化略少，如容積率過高，則亦形成高聳的點式樓、密集的煙囪樓等不理性的空間景觀；地塊規模大，則住區人口過多，對周邊交通、配套設施布局影響較大。理論上，應存在一個合理密度的支路圍合的最佳地塊規模（上海市為3-5公頃）。當比最佳地塊規模小時，由于建筑退界、內部道路比重高，則為保障住區環境與特色，應降低容積率；而當比最佳地塊規模大時，亦應考慮增加內部道路，并考慮周邊設施配套能力，適當提升容積率。

（2）地塊周邊交通

如住區屬地鐵400-800米范圍內（步行適宜），基于公交導向開發（TOD）模式，可進行高容積率開發。TOD的特征包括土地混合開發、高密度建設與宜人的空間設計，該模式提供了周邊便捷的服務和交通以及多樣化的空間。

地塊周邊支路既能為地塊提供交通支撐，又成為地塊的開敞空間，提供自然的日照、通風等條件，故毗鄰支路愈多，地塊條件愈優越，可支撐的容積率也愈高。

（3）地塊形狀

地塊形狀對地塊布局影響存在一定影響，主要體現在布局時的日照影響，對高層住宅尤為明顯。住宅建筑布局時，常因建筑相互遮擋影響日照，間接影響容積率高低。一般來說，地塊呈現南北向長方形時，建筑布局較為靈活，相互遮擋作用減弱，可布局較高容積率。地塊呈現東西向或不規則外形時，由于住宅需南北向布局，建筑需退界等問題，將加劇布局難度，容積率也相對較低。

4.住宅單體

住宅單體對住區容積率的影響體現在平面形式、層數、類型等方面。在住宅面積固定的情況下，加大進深、控制面寬，在滿足日照要求下可最大化利用土地。同時，增加東西向布局，形成院落圍合式，也是提升容積率行之有效的方法。住宅層高、層數不僅對建筑高度產生影響，并影響了住宅之間的距離（日照間距），間接影響到住區容積率。

5.綜合效益

社會效益、經濟效益、環境效益形成綜合效益，決定著容積率的合理確定。容積率上限應取決于社會效益與環境效益的最低要求，同時，容積率下限取決于地塊開發商開發成本中樓面地價的最高承受價格。

五、結語

本文主要探討了住區容積率的作用、一般確定方式與影響因素，意在探索控制性詳細規劃確定住區容積率時應考慮的問題和應用的方法。該指標盡管僅為一個數字，但卻涉及方方面面復雜因素，規劃師確定時，不能單純選擇某種確定方式或簡單的迎合市場，更應該在特定社會條件下從多重因素進行容積率的考慮，使住區容積率更為合理，更能適應各方要求。

參考文獻

[1] 滬府辦[2011]51號.上海市控制性詳細規劃技術準則[S].2011.6

[2] 夏南凱 田寶江 編著.控制性詳細規劃[M].上海：同濟大學出版社，2005

[3] 黃堅 王竹.高層住區適宜性空間環境淺析[J].華中建筑，2004.06，第22卷

[4] 馬明.關于容積率的認識與思考[J].住宅科技，2011.06