淺談工程造價控制在房地產工程中的應用

【摘 要】下文主要結合筆者多年的工作實踐經驗，針對房地產建設工程中全過程的造價控制進行了詳細的闡述。希望通過以下闡述，能與各位同仁相互交流，同時今后也能夠為類似的工程提供一些借鑒與參考。

【關鍵詞】因素；投資決策階段的控制；設計階段的控制；施工階段的控制

引言

改革開放以來，隨著我國的經濟快速的發展，我國的房地產業也得到了快速的發展，在確保安全和工程質量的前提下，如何降低工程的造價，是房地產業普遍關注研究的話題。因此對房地產工程進行造價控制是開發項目中重要的管理組成部分，控制的情況將直接對房地產項目的盈利情況造成影響。房地產項目分為決策階段、設計階段、實施階段以及竣工驗收階段，不同的階段需要不同的控制措施加以配合，所面臨的問題也是復雜多變的，需要進行更深層次的探討。本文針對房地產各個階段的造價控制進行了分析。

1、房地產工程造價的構成以及影響因素

房地產工程造價主要由以下幾個方面構成：

1）設備及工器具購置費用。設備及工器具購置費用是固定資產投資中的主要部分。這筆費用由為達到固定資產標準的設備、工具、器具的設備購置費用以及為不能達到固定資產標準的設備、儀器、工卡模具、器具、生產家具和備品備件等的購置費用組成；

2）建設安裝工程費用。其費用由建筑工程費和安裝工程費兩部分構成；

3）建設其他費用；

4）預備費；

5）建設期貸款利息等。影響房地產項目工程造價的因素很多，包括諸如政策法規性因素以及因不同的地域空間等外在因素，比如不同的領域，其價格自然而然會因為當地自然條件以及市場環境的不同而有所差異。還包括工程本身中所存在的內在因素，比如設計因素，初步設計階段，如對項目功能定位、總平面圖設計、施工工藝設備水平以及建筑結構選型和裝飾標準等的確定，設計是否經濟合理，對工程造價都會帶來很大的影響，設計階段對項目成本影響的可能性可達到70%—80%。再例如施工因素對工程造價可造成5%—25%的影響。

2、工程造價在投資決策階段的控制

1）明確項目資金使用狀況。建設項目的資金使用是從籌備到施工，再到竣工。在整個工程中，都要將資金的使用情況落實到每一個人、每一件事。并設立監察組，組備監察機構，嚴格監督好資金使用的狀況。倘若發現有部分項目資金出現了偏離，就要立即分析和判斷，及時的進行決策和調整，避免因為資金失控而致使工程停工。

2）做好前期市場分析。投資決策階段，最主要的就是分析前期的市場狀況，從而為項目的決策提供依據，減少投資的風險。并對工程的地況進行相應的分析，比較同類的項目和工程的案例，做好合理充分的評估準備，使得投資決策工作變得更有可靠性和科學性。

3）規范資本融資。工程的資本融資，要有正式的批文，明確投資方的資金到位情況，保證順利的進行項目工程。倘若項目投資方沒有及時的將資金到位，從而延誤工程的工期，對予進行相應的索賠，減少工程的風險。建設項目單位要對整個融資資金進行全程的控制，讓每一筆資金都能花到實處。

3、工程造價在設計階段的控制

1）優化設計方案。在工程造價的控制中，設計階段能夠滿足于工程的多方面需求，保障工程項目的合理的經濟效益。對設計方案進行優化，能夠平衡功能和價值。保證功能，消除較高的投入資金。設計方案的優化，要注重每一個方案的技術、經濟的科學合理，從而才能控制好工程造價。

2）施行限額設計。通過可行性研究報告所指出的建設內容、規模、標準，可以作為限額設計的依據。限額設計是處于投資估算的限度之內開展工程設計，從而提高整個項目投資的經濟效益。施行限額設計，要注重技術問題，而不是經濟問題。采用價值工程的理論，對工程的功能和部位進行劃分，形成多個小部分。設計人員再根據評估額度開展設計方案。限額設計不但能夠對工程項目的造價進行控制，而且還可以對工程的每個階段開展逐層控制。限額設計，能夠解決建筑行業常見的投資超估算、設計超概算以及施工超預算的“三超現象”。

3）實施設計招標和監理制度。目前，多數的工程項目都采取競招標制度，不單單可以考察設計方案的合理性，而且可以避免競標單位的低價競爭。建設單位要在設計階段科學合理的編制工程的造價，并加強設計階段監理，確定好成熟的工藝技術，避免施工階段的方案變化和設計變更。工程設計中，設置監察人員，并嚴格監督工程設計，保證經濟核算的準確性。在經濟分析和技術比較之中，選擇經濟合理的招標方案。注重滿足功能，并控制好項目投資，發揮出工程項目的社會效益和經濟效益。

4、工程造價在施工階段的控制

房地產工程項目的施工階段，是完成建筑物成體階段。在這一階段，所消耗的物力、人力、財力也比較大，而且有較大的工程量，涉及諸多的層面。施工階段的影響因素比較多，材料的采購也受到市場周期和政策性的變化。因此，在這一階段的工程造價控制，就顯的格外重要。施工階段最注重材料的價格，應選擇經濟實用的施工材料。施工階段加強監督和管理，避免設計、進度計劃、施工條件出現變更。在現場進行嚴格的簽證，保證材料的合理用量，確定好材料的價格，控制好施工時出現的索賠價格。施工階段面臨的現場突發情況比較多，要全過程、全方位的進行造價控制。施工階段的工程造價控制可以從以下幾個方面來加強管理。

1）加強合同管理。在簽訂工程施工合同時，應全面而充分地考慮可能發生的分歧和費用索賠問題。要明確規定執行計費的標準、文件及日期等，內容要名確，不夾帶模棱兩可的條款，以免給結算工作帶來不必要的矛盾沖突。如XXXX工程，在簽訂合同時，對材料價格沒有明確規定所要執行的具體文件及要求（只說明執行相應文件），但因該工程的工期較長，且在此段時間內材料價格發生較大變化，導致在結算時對執行的文件產生爭議，給結算工作帶來極大麻煩。從而導致施工單位拒交以完工程，XXXX地產公司也因此延遲交樓，造成業主索賠等問題。

2）加強在施工過程中的控制。在施工過程中，認真審查和分析合同中的條款、文件，組織技術人員和預算人員對施工單位的施工組織設計進行合理化優化，選擇技術上可行、經濟上合理的施工方案批準后實施，達到施工組織設計與經濟效益的相對統一。如XXX工程，淺基坑擋土墻在施工過程中，針對當地石料供應困難，工期緊張等因素，根據設計計算、實踐經驗和經濟比較，采取放坡、掛網噴漿方案施工，比原方案節省5萬元。在施工過程中還應加強進度管理，制定合理的資金使用計劃，使造價控制和進度控制相協調。還應做好現場簽證控制和質量管理，加強材料和機械的合理利用及管理，把現場施工所不需要又有可能產生的費用降到最低，以便及時控制工程造價。

3）索賠與反索賠的控制。在工程施工階段做好索賠與反索賠資料的收集、整理與保存工作，并且對質量、進度問題和其他重大問題的會議應做好文字記錄，做好文件管理工作，分清索賠與反索賠的類型，為以后索賠與反索賠工作提供充足的事實和依據。

4）工程結算造價控制。工程結算時，有些條件變化使原簽訂的合同價款發生變化，則需按規定對合同價款進行調整。作為造價工作者，要充分、透徹地理解合同的每項條款，按合同要求做好結算書，對合同內和合同外的項目要分類結算，并做好結算用的支持資料。（如：設計變更資料、會議紀要、現場簽證等）

5、結束語

綜上所述，我國房地產企業的工程造價控制，依舊存在著一些不足和缺漏。這需要采用一些科學合理的辦法進行解決。市場經濟有著不確定性和多變性，因此在工程投資也變得更加復雜化。因此，工程造價的控制，既要全面也要有側重點，認真分析建設的周期規律，把握市場經濟，最大限度的提高房地產企業的投資效益。