房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營在實(shí)踐中的操作

一、房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營概述

（一）房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營概述

所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以及在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總和。

（二）房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營意義

1、房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營已經(jīng)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，必須合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)以適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。

2、作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。

3、房地產(chǎn)讓擁有商業(yè)寫字樓、公寓大樓、工業(yè)倉儲區(qū)和零售場所的投資者們獲得利潤并經(jīng)受風(fēng)險(xiǎn)。持有高質(zhì)量的房地產(chǎn)能將他們長期租給適合的租戶，從而帶來巨額的現(xiàn)金流。同時(shí)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于債券和股票之間，伊博森合伙人公司過去78年的數(shù)據(jù)顯示股票的年收益率是10.4%，而政府債券的年收益率則為5.4%，房地產(chǎn)投資者每年得到比投資債券高出大約2.5%的收益。

二、開發(fā)商投資開發(fā)與經(jīng)營理念

（一） 投資開發(fā)與經(jīng)營機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)者 真正的開發(fā)商是通過研究自己和他人的長期投資記錄后，具有一定獨(dú)特的眼光，順應(yīng)了社會(huì)發(fā)展潮流，特別像在中國這種體制下的投資，必定要以政策向?qū)詾槠鯔C(jī)，投資想賺大錢，必須有耐性。換句話說，投資開發(fā)與經(jīng)營會(huì)達(dá)到什么水準(zhǔn)，往往跟黨和人民政府的決策息息相關(guān)，一個(gè)政策可以讓一個(gè)開發(fā)商至富，同時(shí)也可以讓一片開發(fā)商大面積的倒下。真正的機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)者是具有一定體制經(jīng)驗(yàn)的政治敏感者，能夠及時(shí)掌握國家的大政方針，及時(shí)做出應(yīng)對措施。

（二）投資開發(fā)與經(jīng)營計(jì)劃實(shí)施的組織者 投資開發(fā)與經(jīng)營計(jì)劃實(shí)施的組織者是在整個(gè)項(xiàng)目中人事各種管理工作人員的組合。在整個(gè)房地 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，由于業(yè)主、承包商（包括分包商）、設(shè)計(jì)單位、設(shè)備和材料的供應(yīng)單位、監(jiān)理單位等都有自己的項(xiàng)目經(jīng)理部和人員，他們之間的各種管理工作的任務(wù)、責(zé)任和權(quán)力的劃分，以及他們之間的各種聯(lián)系，共同形成項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)。在這個(gè)項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)中，業(yè)主建立的項(xiàng)目管理組織（項(xiàng)目經(jīng)理部）居于整個(gè)項(xiàng)目組織的中心位置，在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中起頭決定性的作用。 在項(xiàng)目壽命期內(nèi)，可將項(xiàng)目劃分為若干個(gè)階段，而每一個(gè)階段都有相應(yīng)的管理工作。

1、前期策劃階段。該階段項(xiàng)目者作為咨詢工程師為業(yè)主決策提供可供參考的信息、意見和建議。

2、設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段

3、招標(biāo)投標(biāo)。

4、項(xiàng)目施工階段。在這個(gè)階段，主要是進(jìn)行施工準(zhǔn)備和施工過程中的“三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)”等方面的工作，保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)施。

5、欺瞞宣。這一工作主要是針對商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其主要工作如下： （1）項(xiàng)目產(chǎn)品營銷計(jì)劃的策劃（這一工作是在項(xiàng)目前期工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的）。 （2）項(xiàng)目產(chǎn)品營銷計(jì)劃的考核與評價(jià)。 （3）項(xiàng)目控制與調(diào)整。

6、項(xiàng)目后期管理

（三）投資開發(fā)與經(jīng)營的決策者 投資開發(fā)與經(jīng)營的決策者特別是決策領(lǐng)導(dǎo)者，是決策活動(dòng)成敗的關(guān)鍵。決策領(lǐng)導(dǎo)者對于決策的最終決斷稱為最終決策。最終決策是具有決定性的決策，它使決策從思想變?yōu)樾袆?dòng)，認(rèn)可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；它要對決策的后果承擔(dān)直接的責(zé)任，因而是一種直接的、責(zé)任性的決策。由于在最終決策階段中，需要領(lǐng)導(dǎo)者最終決斷的方案，往往是多個(gè)并存，這些方案又往往互不一致，有的甚至完全對立，而對于方案的論證程度也不同，有的深，有的淺，有的甚至根本不成熟，方案之間沒有可比性，從而使得決策的復(fù)雜性和艱巨性增加。因此，決策領(lǐng)導(dǎo)者特別是中高級決策的領(lǐng)導(dǎo)者，在決策中擔(dān)負(fù)著重大的責(zé)任，發(fā)揮著重要的作用。現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營的決策活動(dòng)中，決策者面對的是幾乎永遠(yuǎn)不會(huì)完全相同的決策問題，必須經(jīng)常進(jìn)行分析、判斷和決策。決策者要在限定的時(shí)間內(nèi)做出正確的決策顯然不是一件容易的事，一般的人是難以勝任的。這樣就對決策者的素質(zhì)和能力提出了嚴(yán)格的要求，也就是說，只有具備較高的決策素質(zhì)的人才能比較順利地履行決策者的職能。

（四）投資開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目成功后的受益者 真正的投資開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目成功后的受益者不單純指開發(fā)商本人，而是更大程度上講項(xiàng)目業(yè)主、監(jiān)理單位、施工單位共同受益，最主要的受益者應(yīng)該是從此開發(fā)項(xiàng)目獲的生活工作便利的普通民眾。

三、開發(fā)商應(yīng)具有的戰(zhàn)略眼光和操作技巧

（一）可行性分析能力 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準(zhǔn)確，是確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之，投資決策失誤，就會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此，慎重地進(jìn)行決策，是房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)真做好可行性分析研究。

1、市場分析。 市場分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場對于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，能夠正確計(jì)算出未來現(xiàn)金流量。

2、財(cái)務(wù)分析。 投資者經(jīng)由市場分析估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計(jì)出未來的現(xiàn)金流量。因此，財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì)，計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來判定這項(xiàng)投資是否可行。此外，財(cái)務(wù)分析并對投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。

3、可行性分析。 可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。

（二）了解房地產(chǎn)市場的最新法規(guī)與政策能力

1、房地產(chǎn)政策主要涉及兩個(gè)主管部門：城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部，做為投資開發(fā)與經(jīng)營的決策者可以關(guān)注這兩個(gè)部門的網(wǎng)站（地方的查看省級對口廳局），通常最新的政策會(huì)及時(shí)出現(xiàn)在上面。

2、關(guān)注房地產(chǎn)法規(guī)大全之類的工具書，一般來說重要的的規(guī)定都會(huì)羅列上去。當(dāng)然隨著時(shí)間的推移，里面的部分規(guī)定會(huì)被修改甚至廢止，這就需要平常多留心，多關(guān)注新聞媒體，防止把廢止的法規(guī)當(dāng)現(xiàn)行有效的來使用。

（三）房地產(chǎn)銷售經(jīng)營的能力 在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作，包括：

1、必須有完善的營銷規(guī)劃

包括確定目標(biāo)市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。

2、實(shí)際的銷售活動(dòng)

包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。

3、融資活動(dòng)的進(jìn)行

由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計(jì)劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作。

在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，即以經(jīng)營謀利為目的。

經(jīng)營的形態(tài)主要分為兩大類：

一類是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營形態(tài)，投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低，收益固定且風(fēng)險(xiǎn)較小，但是一般而言報(bào)酬可能較低。

二類則是由投資者自己經(jīng)營管理，此時(shí)投資者可能獲取較高的報(bào)酬，但卻須自行負(fù)擔(dān)營運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營階段要依據(jù)不同的經(jīng)營形態(tài)，采取不同的管理活動(dòng)，如維修、更新、保全、各種費(fèi)用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實(shí)際從事營業(yè)的必要管理活動(dòng)等。

此外，由于房地產(chǎn)是價(jià)高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個(gè)投資過程中必須認(rèn)真考慮的。

（四）具備房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營資金鏈回收期長的資金能力

整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程。對每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長的時(shí)間。房地產(chǎn)投資的資金回收期長，原因包括：

1、因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營不是一個(gè)簡單的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個(gè)組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場，往往要經(jīng)過這幾個(gè)市場的多次完整的運(yùn)動(dòng)才能獲得利潤。

2、由于房地產(chǎn)市場本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場，其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業(yè)人員來進(jìn)行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會(huì)增加一定的時(shí)間。

3、如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)的，由于租金回收的時(shí)間較長，這樣更會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長。

四、我國房地產(chǎn)市場的走向預(yù)測分析及對策

（一）我國房地產(chǎn)市場正面臨一場改革

我國房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行金融創(chuàng)新與國家金融政策的支持下，全國掀起了一場轟轟烈烈的“造城運(yùn)動(dòng)”。國內(nèi)房價(jià)快速飆升，房地產(chǎn)市場利益越來越不平衡，國內(nèi)房地產(chǎn)市場所聚積的風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。如今房地產(chǎn)市場問題已不再僅僅是某個(gè)行業(yè)的問題，或者說不是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)問題，而上升為國民普遍關(guān)心的社會(huì)問題。所以我國房地產(chǎn)市場的改革在所難免，從遏制部分城市房價(jià)過快增長到讓房價(jià)回歸到合理價(jià)位，充分體現(xiàn)了黨中央國務(wù)院對房價(jià)問題的關(guān)注。

（二）我國房地產(chǎn)市場的走向預(yù)測

雖然房市調(diào)整可能在所難免，但調(diào)整深度應(yīng)該不會(huì)太大，尤其不可能出現(xiàn)日本或香港那樣在房地產(chǎn)市場泡沫崩潰后房價(jià)出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象（日本的商用地產(chǎn)價(jià)格在1990—2005年間跌掉了80%，而香港的住宅價(jià)格指數(shù)在1998—2003年間則下跌了近70%）。從中長期看，中國居民的潛在住房需求還相當(dāng)龐大，房地產(chǎn)市場應(yīng)該還有數(shù)十年的穩(wěn)步上升行情。

五、結(jié)論

綜上，房地產(chǎn)業(yè)是為人類的生活、生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)抓住我國社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展的大好機(jī)遇，做一個(gè)投資開發(fā)與經(jīng)營機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)者，投資開發(fā)與經(jīng)營計(jì)劃實(shí)施的組織者，投資開發(fā)與經(jīng)營的決策者，投資開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目成功后的主要受益者。更需要開發(fā)商具有一定的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，具有可行性分析能力、能夠迅速了解房地產(chǎn)市場的最新法規(guī)與政策能力和房地產(chǎn)銷售經(jīng)營的能力、并具備房地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營資金鏈回收期長的資金能力。相信在我國改革開放的大潮中，掌握上述方法，開發(fā)商在投資開發(fā)與經(jīng)營實(shí)踐中的操作，一定會(huì)與社會(huì)發(fā)展取得雙贏的局面。