經濟適用房資產證券化融資模式研究

摘要：經濟適用房作為我國解決中低收入家庭住房問題的措施之一，其既具有社會保障性，又具有普通房地產開放的資金密集性。然而，我國經濟適用房供應融資渠道、工具單一，單純依靠當前的融資方式是很難滿足其巨大的資金需求；作為一種融資方式，資產證券化代表著項目融資的未來發展方向，將其引入經濟適用房建設的融資過程。

關鍵字：經濟適用房；資產證券化；SPV

0 引言

經濟適用房制度是以解決我國城市中低收入家庭住房困難為主要目的的保障性住房制度之一，是一種具有保障性質的政策性住房，由于其經濟性與適用性的特點得到了中低層收入家庭的青睞，因此經濟適用房建設速度的快慢、質量的優劣、管理是否科學都會對中低收入家庭的切實利益產生直接影響。

2012年6月國家發展改革委辦公廳在下發的文件中也明確提出為如期完成“十二五”規劃綱要提出的建設3600萬套保障性住房的任務，要充分發揮企業債券融資對保障性住房建設的支持作用，引導更多社會資金參與保障性住房建設。

1 資產證券化及其運作流程

資產證券化是指將缺乏流動性但能產生可預見的、穩定的現金流的資產，通過一定的結構安排，對其風險與收益進行重組，以原始資產為擔保，創設可以在金融市場上銷售和流通的證券。完成一次資產證券化交易通常需要以下幾個步驟：1）確定證券化資產，組建資產池。資產證券化交易的發起人，即原始權益人根據自身的融資需要，確定用于證券化融資的資產，資產應能夠按照某種特質構造成為一個資產組合。2）設立特殊目的機構（special purpose vehicle，SPV），組建SPV的目的是為了最大限度的降低發行人的破產風險對證券化的影響，即實現被證券化資產與原始權益人其他資產之間的“風險隔離”。3）資產的真實出售。證券化資產從原始權益人向SPV的轉移是證券化運作流程中非常重要的一個環節，這個環節會涉及到很多法律、稅收和會計處理問題。4） 信用評級機構對資產證券化產品進行信用評級。資產支持證券的評級為投資者提供選擇的依據，信用評級由專門的評級機構應發起人或投資銀行的請求進行，評級考慮因素不包括利率變動導致的市場風險，而主要考慮基礎資產的信用風險。5）證券發售。信用評級完成并公布結果后，SPV將經過信用評級的證券交給證券承銷商進行承銷，可以采取公開發售或私募的方式來進行。6）SPV向發起人支付購買價款。SPV從證券承銷商那里獲得發行現金收入，然后按事先約定的價格向發起人支付購買證券化資產的價款，此時要優先向其聘請的各專業機構支付相關費用。7）管理資產池。在證券化產品發行完畢至到期償付投資者本息這段時間內，SPV需要聘請專門的服務商對資產池進行相應的管理。服務商可以是獨立的第三方，也可以是原發起人。

2 經濟適用房資產證券化的可行性

經濟適用房項目運用資產證券化融資的可行性，關鍵取決于是否具備實現資產證券化的基本交易條件。從目前的實際情況分析，我國已經初步具備了實行資產證券化融資的以下一些必要條件。因此，在經濟適用房項目資產證券化融資已基本可行。

2.1穩定的現金收入

盡管資產證券化對象是基礎資產，但實質上基于其預期的現金流，即意味著能夠作為被證券化的資產必須具有能產生穩定的、可預期的現金流特性。經濟適用房項目能產生穩定的現金流、市場需求旺盛、收益較為穩定，而商品房房價總體穩步增長的同時也帶動經濟適用房房價的不斷上漲從而其利潤成長性好。

2.2 物質、資金基礎

從宏觀角度分析，資產證券化有利于減輕政府和銀行在經濟適用房建設融資方面的壓力，有利于我國經濟適用房建設大量吸收社會資金，有利于城市經濟適用房在建存量資產的利用和實現經濟適用房建設可持續發展；而同時，在住房剛性需求增長和社會保障體系建設進程加速下。

2.3 初步具備了相應的法律環境

2005年3月以來，在證券化的模式選擇、法律障礙突破以及稅費規范等方面制訂了相應的政策法規：2005年4月20日中國人民銀行和銀監會共同發布《信貸資產證券化試點管理辦法》；建設部2005年5月16日發布《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知》；財政部2005年5月16日發布《信貸資產證券化試點會計處理規定》；中國人民銀行2005年6月13日和15日分別發布《資產支持證券信息披露規則》。

3 經濟適用資產證券化運作思路

假設某開發商有在建經濟使用房建設項目3個，其中1個已預售完畢，2個未到達預售條件。現計劃在建設已預售完項目二期工程。在進行傳統的經濟適用房融資后，擬建項目資金仍存在巨大的缺口。經過比選和測算以后，該公司發現如果將2個未達預售條件的在建項目資產進行整理，組建資產池，把銷售收入作為還款源來進行資產證券化運作就可以彌補資金缺口。具體過程如下：

首先，由開發商作為發起人，發起確立基礎資產并將其委托給某一信托公司，由信托公司組建一家專業公司并將經過整理的在建項目資產以出售的方式授予該專業公司。其標的物為未經預售項目的收益權，即建設項目的銷售收入。

其次，由該專業公司委托設立信托業務，以所購買到的資產為依托設計資產支付證券。SPV可采用各種內部和外部信用提高形式改善發行條件，吸引投資者，并通過證券承銷商向投資者銷售資產支持證券，同時還可向投資銀行申請在全國銀行間債券市場發行證券，。

最后，專業公司委托資產管理公司或開發商為受托管理人管理證券化的資產，受托管理人用資產的現金流支付資產支持證券投資者的本息。在到期后向投資者還本付息，資產所有權及資產收入流仍屬于開發商。

4 結語

經濟適用房資產證券化雖然能夠有效地拓展經濟適用房建設資金來源從而促進其發展，但是其高風險性也是不容忽視的。由于資產證券化過程中涉及眾多投資和認購主體，實施過程具有一定的復雜性，一旦某個環節發生問題，就可能影響整個金融系統的穩定性。要發揮特殊目的信托的積極作用，需注意如下幾點：一是強化中介機構服務，加強信息披露和募集資金用途監管，切實防范風險；二是應由監管當局鼓勵和支持推動商業銀行在現行法制架構中嘗試新的不良資產處置方法；三是應制定專門的資產證券化法規進行管理。

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