房產測繪管理系統中公用建筑面積分攤模型的設計與實現

摘要：將房產共用的建筑面積進行分攤，研究其分攤的原則，分析房屋的實際面積、樓層構造和公用建筑面積的分攤，研究在分攤中所采用的設計模型和計算方法，并將其在實際房產測繪和管理中進行運用。一般而言，依據“誰使用誰分攤”的原則，同一棟建筑物的分攤方式也不一樣，因此需要建立有效的建筑面積分攤規定，設立最合理的分攤模型。

關鍵字：房產測繪；公用面積；分攤模型

對樓房的公用面積進行分攤，是在相關房產測繪部門測量房屋后進行的后續工作，也是處理房產測繪相關數據的重要步驟。一般而言，對公用面積進行分攤，主要依據“誰使用誰分攤”的規則。同時，對公用面積進行分攤主要有如下方式：選擇合適的分攤模型；統計分攤面積和實際面積；對分攤進行精確計算。本文就結合房產測繪管理對公用面積的分攤進行研究。

一、房產測繪管理系統中的公用建筑面積

（一）公用建筑面積

公用建筑面積的定義是：在建筑物內、在住戶門之外的所有公用部分的使用面積。公用建筑面積是由應該進行分攤和不應該進行分攤的公用面積構成的。

本文中所指的公用建筑面積主要有以下幾類：樓梯間、變電室、公共門廳、地下室、電梯井、值班室等等。這里需要注意的是，如果某一建筑面積超過了套間和公用面積之間分隔墻的水平投影面積，那么該建筑面積也應該算在公用面積內。

（二）計算方法

（三）房產中對公用面積進行分攤的原則設計

房產的公用面積分攤模型有以下兩種：計算方式選擇、分攤方法選擇。

一棟建筑中的公用面積是所有住戶共同所有的，所以應該將其平均地、合理地進行分攤，而分攤模型的作用就是將每一位住戶的公用面積合理分配，將每一位住戶應該分得的面積進行計算。只有按照建筑物的實際結構和公用面積的實際大小進行分攤，才能更好、更完善地將公用面積分給所有住戶。

二、分攤模型的數據庫設計

在對數據庫進行設計和應用時，應該采用Access數據庫，因為房產測繪應該具有方便性和實用性，還要注重其性價比。因此，在使用Access數據庫的時候，可用到如下幾種數據庫。

第一，Pub數據庫。該數據庫也稱公用建筑面積庫，也就是將公用建筑面積的類型、功能、位置等方面進行統計綜合。

第二，Region數據庫。也稱功能區庫，也就是將建筑的功能區實際使用面積、功能區大小等數據進行綜合統計。

第三，Layer數據庫。也稱層庫，也就是樓層內的綜合建筑面積、樓層的功能區和每層樓的公用建筑面積和樓層中的公用設施面積等的綜合數據庫。

第四，Suir數據庫。也稱套庫，就是對所有住戶房內的面積、分攤的公用面積以不同大小為基準進行統計。

第五，DivCacuTab數據庫。也稱分攤計算數據庫。該數據庫主要是將分攤的步驟、類型和每一住戶所分攤到的公用面積進行統計和總結，還能將每一個區間、每一層樓和每一套間所分攤的面積進行統計總結。此數據庫能夠充分展現出分攤的詳細資料，住戶可以通過查看并了解本戶所分攤到的公用建筑面積大小和來源。

三、分攤模型的實現

一般而言，對公用面積進行分攤前，先通過實地考察建筑物的使用功能和公用建筑面積后，在研究其分攤方式。通過上述研究，本文總結了如下幾種方式：按文件或規定分攤方法、整棟分攤方式、套間分攤等等。

（一）依據文件或規定的方法進行分攤

如果某建筑物的權利人較多，那么這些權利人就應該將建筑面積進行分攤，并依此達成共同協議，依照該規定實現實際意義上的分攤。而采用文件或者規定的方法進行分攤并不適用于該方法。

（二）整棟分攤方式

如果某些建筑物的公用面積是為整棟樓層而服務的，那么這棟建筑物的所有住戶都應該有義務為公用面積承擔分攤，也就是說，如果一棟建筑物的公用面積是所有住戶共同使用的，那么就應將其均分給這棟建筑物內的所有住戶。由上述公式S1=K×S2可知，S1表示建筑物分攤到每一個住戶的公用面積，因此通過S2（建筑物的總建筑面積）與K（分攤系數）相乘結果即可得出。

（三）以功能區間為基準的部分分攤

功能區間的劃分依據是該建筑物使用功能的不同，如果該建筑物的功能區大于兩個，那么在該功能區服務的公用建筑面積應該在其中進行分攤，這時就不能對其進行整棟建筑物的分攤。以功能區間為基準的分攤應該在相對固定的使用區間內進行分攤。由模型可知，公用建筑面積總和S3是由若干功能區面積相加得出的，S4是規劃出進行分攤的面積，是由若干參加分攤的功能區面積相加得出的。

（四）樓層間的分攤

某一建筑物內為某一層用戶或某幾層用戶提供了公用面積，那么其分攤主體就是該層或幾層用戶，即為該層住戶進行公用建筑面積的分攤。在上述模型中，樓層分攤的公用面積為在樓層間進行分攤的公用面積之和，而進行分攤的面積是樓層內住戶的使用面積。

（五）套間分攤

如果某一建筑物為其中幾套住戶提供了公用面積，那么分攤就由這幾套住戶承擔。

結束語

綜上所述，公用建筑面積分攤模型的最重要特征如下：第一，分攤的方法明確。當相關人員采用模型對公用建筑進行分攤時，該系統能夠及時統計建筑物的相關信息，并選用最合適的分攤類型實現實際分攤，住戶也能較快理解；第二，該分攤模型簡單易懂、結構明朗且便于實現。

上述模型已經在現實生活中廣泛推廣使用，經過相應的測試顯示，分攤的結果準確、效果較好。也促使對房產測繪的計算和管理信息更加充實，房產權利人也能更深入地了解房屋的建設流程和面積的計算程序，結論也更加清晰；對房屋的產籍、產權等相關內容同樣能做到更加規范、更加科學的管理和運營。

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