政府對房地產市場調控實效問題探究

摘要：房地產市場持續火熱，國內各地房價持續上漲，政府出臺的相關房地產市場調控政策失效，本文對政府的調控政策未能達到預期效果的原因進行分析探究，并提出合理的政策建議。

關鍵字：政府調控 房地產市場 房地產價格

一、政府房地產市場調控失效的現狀

近十年來，房地產市場持續升溫火熱，國內各地房價持續上漲，很多的城鎮居民買不起房，不停地找著便宜適用的租房，不停地換房，不停地搬家，顛沛流離，有了孩子之后，又要為小孩的上學教育考慮，狠狠心，咬咬牙，托關系，貸了款，買了房，又要為每年高高的貸款利息發愁，拼命地工作，拼命地掙錢，每天過著早起晚歸的日子，只為還房貸···中低收入的城鎮居民因為高額的房價大半生似乎都在為了一套房子而奮斗。中國的城鎮居民因為房價問題生活得如此的辛苦，難道政府就沒有出臺相關政策改善民生問題嗎？答案是有的，只是所出臺的政策收效甚微，沒有遏制住房價的不斷上漲，房價的居高不下，已經突破了民眾的心理預期，造成一種恐慌性需求，因而那些貸了款買了房的民眾又要為高高的房貸而憂心，不管是買了房還是沒買房的民眾都處于在一種高強度的壓力之下，民何以生？

政府對房地產市場調控的失效未能給房地產市場的持續升溫火爆降溫，也未能有效控制房地產價格的持續上漲，直接嚴重影響了國際民生的發展。

二、政府調控政策及手段

在我國，政府對房地產市場的調控十分頻繁，從來沒有哪個行業如房地產行業一樣受到政府如此的“青睞”，從2002年的“土地改革”，到2005年的“國八條”、2006年的“國六條”、再到2009年的“國四條”、2010年的“新國十條”、2011年的“新國八條”、2012年的“限購、限貸”、2013年的“國五條”等等，以及其他的大大小小關于房地產市場政策的出臺從不同的方面出發都是為了能夠遏制房地產價格的過快上漲。

從這些年出臺的政策可以看出，政府調控的措施主要可以歸納為貨幣政策、土地政策、財政政策以及直接調控政策。貨幣政策主要通過利率的升降影響房地產開發企業的資金運用以及購房者的按揭貸款成本，以及通過信貸控制，即法定存款準備金再貼現和公開市場業務三種貨幣政策工具，控制商業銀行的準備金和存款，進而影響其貸款供給能力。財政政策主要是對房地產開發商征收土地增值稅企業所得稅營業稅等，增加開發成本，降低開發商的利潤，影響其開發積極性，進而影響房地產供給；同時，對購房者征收印花稅契稅房產稅物業稅等，降低其購買力，進而影響房地產需求。土地政策主要通過對土地供給量的控制來影響房地產市場。而對房地產市場最直接最嚴厲的調控措施當屬限購令，限購令對于房價波動的影響是巨大的，它直接限制了家庭購買房屋的套數，限制了人們的購房需求，從而導致了住房價格的下降。

三、政府調控政策失效的原因分析

1.市場需求過度旺盛，房價持高不下

在我國房地產市場中，買房需求主要可以分為三種，一種是購房自住，這類人多為中低下收入者，他們往往購房困難。一種是購房他住，這類人買房子是為了出租，自己從中收取租金從而形成自己的部分收入，這類人多為中上收入者，他們購房較容易。還有一種是購房不住，這類人買房子是為了在房價上漲到一個很高水平的時候，將房子拋售出去，從中獲取買房的差價，類似一種穩贏不賠的炒股，這類人購房容易。在我國，形成的現狀是大多數存在著剛性需求的人買不起房子，而很容易買房的人大多數是出于投資性需求。房子的高價售出并沒有減少市場上的買房需求，只是將買房需求愈演愈烈。

政府在各個時點出臺的政策措施在當時考慮也不是全無合理性，只是房地產問題錯綜復雜，積重難返，政府出臺相關政策的初衷是想讓房價降低，讓更多的人買得起房，可是最后的結果卻是更多的人買不起房，每次宣布調控政策出臺，政策里所要征收的稅負最后總是要購房者承擔，造成了人們的一種恐慌性需求，立即導致搶購房、搶過戶，推動量價齊升，租金上漲；政策實施后，房價可以在新的較高價格平臺上穩定一段時期，但隨后會再度形成上漲趨勢。

2.地方政府與中央政府目標利益的不一致

①.地方政府對房地產供給結構的調控效果不佳

房地產企業在開發房地產時，目標是追求利潤的最大化，對戶型、價位、銷售的環節擁有絕對的自主權，由于經濟適用房和廉價出租房的利潤較低，房地產企業沒有義務為社會公眾中占很大比例的中低下收入者的住房負責，因此，房地產企業所造的房子大部分都是商品房，目前在我國住房市場中，商品房與經濟適用房和出租房的比例大于8：2，經濟適用房是以微利出售給中低收入家庭、住房困難戶的普通住宅， 只售不租； 廉租房針對城鎮居民中最低收入者， 只租不售。目前， 我國這兩類人員占絕大多數， 而提供給他們的住房卻只占極少的比例。住房結構嚴重失衡。

雖然地方政府也應該是造福人民的，然而部分地方政府他們對提供保障性住房以及參與房地產市場的調控似乎并沒有執行力度，據統計，地價和政府征收的稅費占到房地產價格的50%以上，而在商品房市場開發中可以獲取高額的利潤之下，部分地方政府的管理出現松懈，甚至是故意放水。這也住房結構會如此嚴重失調的原因。

②.地方政府弱化房地產市場調控政策

房地產市場是地方政府財政收入的主要來源，在很多經濟發達的地區，房地產市場交納的稅收占地方政府財政收入的50%以上。而且近些年來，房地產市場的迅速發展快速帶動了GDP的發展，而一些地方政府的部分官員追求地方的經濟發展就是以GDP增長率作為唯一指標，因為GDP象征著地方的發展情況，GDP高了，這地方政府的官員也是有利的。

中央政府希望房價降下來，但是對于部分地方政府來說，房價的“高燒不退”意味著他們的高額利潤，房地產市場調控政策的失效，地方政府將其弱化是其中的一個原因。

③.中央政府對地方政府的約束機制不夠

近年來，中央政府出臺相關政策來調控房地產市場時，主要針對的對象都是買房者和購房者，對地方政府執行的力度沒有做出要求，因此，部分地方政府因為自己的私利做出的一些間接導致不利于國計民生發展的事情不需要為此承擔相應責任。這是政策的漏洞，對地方政府的執行力度沒有加以約束。

四、針對政府調控失效的政策建議

1.充分合理運用經濟手段。稅收是國家財政收入的主要來源，但是國家財政收入不能依賴房地產的稅收，一味的提高房地產的稅收是不合理的，這導致的結果是房價提高，中下收入的人們買不起房子。國家政府可以通過制定更為科學的房地產稅收政策來實現調節供需平衡問題，讓更多的貧苦人民也擁有自己的房產。

2.抨擊投資性需求，對于剛需族的購房實行優惠鼓勵。中國所建的房子是全世界最多最快的，但是卻還是有很多人沒有房子，原因是因為有些人手里有幾套房產，沒賣出去，沒租出去，空置著，房子沒有得到充分合理的利用。遏制投資性需求者購房，鼓勵剛需族買房很有必要。

3.推動地方政府落實調控政策。減少地方政府對房地產市場稅收的依賴，打斷地方政府與地方房地產市場之間的利益鏈，讓地方政府成為人民利益的服務者。對地方政府建立約束機制，監督其調控政策執行情況。另外，不能以GDP增長率作為地方發展情況的唯一指標，應從多方面考察。

參考文獻：

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