城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機制研究

【摘要】文章就房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃的性質(zhì)和內(nèi)涵進行了簡要闡述。作為城市調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)最為關(guān)鍵性的手段，城市規(guī)劃控制城市開發(fā)的主要原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)牽涉到土地開發(fā)強度和土地用途的問題，所以，要想使政府對地產(chǎn)開發(fā)進行有效調(diào)控，最有效和直接的手段便是城市規(guī)劃。本文對最近幾年以來房地產(chǎn)開發(fā)過程中所牽涉的關(guān)于城市規(guī)劃的問題作了一番檢討，并就房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃之間的矛盾和問題提出了相應(yīng)的解決對策。

【關(guān)鍵字】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；協(xié)調(diào)機制

一、房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃之間的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃必須以人為本，并站在可持續(xù)發(fā)展、全面、協(xié)調(diào)的角度出發(fā)。當(dāng)然，這也是和諧主義社會以及經(jīng)濟強國構(gòu)建的指針，同時也是協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)性思想。不僅需要遵循科學(xué)決策、部門合作、政府組織的原則，同時還要將城市規(guī)劃編制好，用以對房地產(chǎn)開發(fā)進行正確的帶動和引導(dǎo)；在開發(fā)房地產(chǎn)時，需根據(jù)城市規(guī)劃相關(guān)要求，實行科學(xué)、合理的開發(fā)。站在宏觀層次來說，城市規(guī)劃的宏觀調(diào)控站在長遠、整體、綜合的角度出發(fā)，對城市環(huán)境效應(yīng)、社會效益和經(jīng)濟效益進行全局考慮，從而讓房地產(chǎn)開發(fā)和城市發(fā)展能實現(xiàn)協(xié)調(diào)。站在中觀層次上來看，主要強調(diào)用地性質(zhì)和功能分區(qū)的確定，特別是確定功能區(qū)以及規(guī)劃城市交通體系，引導(dǎo)和控制地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和土地利用格局。站在微觀層次上來看，主要是對房地產(chǎn)開發(fā)受城市規(guī)劃的調(diào)控作用予以強調(diào)，同時它也是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動最為基礎(chǔ)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃的矛盾與問題

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時候，其運作也出現(xiàn)了相應(yīng)的問題。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃在土地強度開發(fā)上的矛盾主要體現(xiàn)在綠化率、容積率、建筑密度、建筑高度等控制指標(biāo)上。通常情況下，城市規(guī)劃界認(rèn)為，不能只從經(jīng)濟效益角度去考慮土地開發(fā)的強度，還需對生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境加以考慮，也就是站在整體角度去考慮問題。在局部利益驅(qū)動和市場機制作用下，房地產(chǎn)開發(fā)人員常常會站在自身角度出發(fā)，對地塊和企業(yè)的經(jīng)濟效益非常看重，而忽視了地塊和全局的效益。絕大部分城市并未站在整體角度對規(guī)劃進行控制，也就是“區(qū)劃”土地利用，把規(guī)劃確定面積下的功能用地細(xì)分為許多小塊，對土地開發(fā)強度的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)加以制定，用以對開發(fā)建設(shè)進行約束，從而導(dǎo)致其在規(guī)劃管理方面出現(xiàn)混亂無序的情況。某些地產(chǎn)開發(fā)商在采用低容積率得到土地的使用權(quán)之后，采取各種手段提高容積率，增大開發(fā)強度，并從中獲取高額的回報。

三、房地產(chǎn)開發(fā)受城市規(guī)劃的調(diào)控

房地產(chǎn)活動的依據(jù)便是城市規(guī)劃，同時它也是房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控最為關(guān)鍵性的舉措。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)管理的具體內(nèi)容和城市規(guī)劃體系的特征，對其調(diào)控手段進行如下總結(jié)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)受城市規(guī)劃調(diào)控的方式包括區(qū)劃方式、結(jié)合土地業(yè)權(quán)方式、審批方式。因為政府在上述幾種方式中具有較大自由裁量的權(quán)限，并且可以按照法規(guī)形式有限干預(yù)開發(fā)，同時開發(fā)人員也需要遵守土地使用的相關(guān)協(xié)議和條款，從而實現(xiàn)對地塊開發(fā)活動的控制。

（二）對土地獲得進行控制，對房價進行合理控制。城市規(guī)劃在促進住房和土地價格提高以及限制土地獲得上起著非常重大的作用，由于城市規(guī)劃會對房地產(chǎn)開發(fā)土地利用結(jié)構(gòu)以及土地供應(yīng)加以控制，所以，在進行城市規(guī)劃時，需對房地產(chǎn)用地比例和布局予以合理確定，從而將危舊房改建、經(jīng)濟適用房建設(shè)等做好，同時對市政配套設(shè)置進行合理配置。

（三）使土地開發(fā)強度和用途得以明確。 土地開發(fā)強度和用途問題是開發(fā)設(shè)計最為關(guān)鍵性的問題。由于我國土地資源稀缺，并且隨著經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，城市化步伐也在不斷加快，用地規(guī)模在不斷擴大，需要占用大量耕地。如此一來，城市建設(shè)和保護耕地之間的矛盾便會更加突出。所以，提升土地開發(fā)的利用強度，能使這一矛盾得以解決。政府通過行政干預(yù)來實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控，與現(xiàn)實狀況相結(jié)合對城市土地進行優(yōu)化和使用，從而更好的利用和開發(fā)土地。除此之外，通過對開發(fā)地段控制性規(guī)劃進行制定，同時按照城市空間的景觀要求對各項指標(biāo)進行控制，使各類用地開發(fā)強度得以明確，進而使開發(fā)過度現(xiàn)象得以避免，從而確保生活環(huán)境的良好性。

（四）城市規(guī)劃能糾正房地產(chǎn)開發(fā)失靈的狀況。城市規(guī)劃通過分配土地利用，使外部負(fù)效應(yīng)減少，并使外部正效應(yīng)增大，讓土地使用人員可以在最大程度上獲得滿意，并對總體地價的提升起到促進作用。城市規(guī)劃站在宏觀立場有效的配置了土地資源，并對用地規(guī)模進行控制，對城市空間擴張進行有計劃的引導(dǎo)，使城市土地的利用結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，實現(xiàn)土地的集約利用，并最終讓房地產(chǎn)的供給和需求能夠彼此適應(yīng)。

四、城市規(guī)劃受房地產(chǎn)開發(fā)的影響

（一）房地產(chǎn)開發(fā)使城市規(guī)劃得以實現(xiàn)

房地產(chǎn)的綜合開發(fā)能很好解決實施與規(guī)劃之間的矛盾，進而在根本上將分散建設(shè)局限性予以克服，使城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)得到加強，進而確保城市總體規(guī)劃得到有效的貫徹實施。在對房地產(chǎn)進行綜合開發(fā)時，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系是非常緊密的。在實施城市規(guī)劃的過程中，需要投入大量資金。通過綜合開發(fā)能使資金渠道來源得到拓寬，實行綜合開發(fā)不僅能滿足經(jīng)濟發(fā)展需求，同時在回收資金之后，還可對資金進行滾動和循環(huán)利用，從而使城市建設(shè)能步入良性循環(huán)中，進而為實施城市規(guī)劃奠定基礎(chǔ)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)使城市得到拓展和更新

城市建設(shè)和規(guī)劃中兩項極為重要的任務(wù)便是開發(fā)新區(qū)和更新舊城，它們有助于城市布局形態(tài)和用地結(jié)構(gòu)的完善。經(jīng)由房地產(chǎn)開發(fā)來完善和更新舊城區(qū)的功能分區(qū)和結(jié)構(gòu)布局，是規(guī)劃目標(biāo)得以實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。經(jīng)由房地產(chǎn)開發(fā)，讓舊城區(qū)能獲得復(fù)興，讓其增添新的活力，從而促進城市整體的協(xié)調(diào)發(fā)展。城市拓展的一種方式便是開辟新區(qū)，通過完善新區(qū)的建設(shè)選址，使之與用地布局要求相適應(yīng)，讓舊城能增添活力。在擴展城市規(guī)模時，房地產(chǎn)開發(fā)引入是一項非常有效和重要的手段。通過城市規(guī)劃指導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)不僅能為城市建設(shè)提供資金，同時還能讓新區(qū)開發(fā)在位置、規(guī)模、土地性質(zhì)的選取上與城市規(guī)劃要求相符，不僅滿足開發(fā)需求，同時也能確保規(guī)劃的落實和實施。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)使城市布局更合理

在實施城市規(guī)劃時，需對房地產(chǎn)開發(fā)予以借助，讓城市土地利用規(guī)律能起作用，進而使城市功能分區(qū)、布局形態(tài)、用地結(jié)構(gòu)能更為合理。在綜合開發(fā)城市土地之后，對地產(chǎn)價格加以利用實行用地單位的有償使用，讓土地的價值能真正體現(xiàn)出來，進而讓城市土地的空間分布能更為合理。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展模式根源于地產(chǎn)開發(fā)過程中對問題的關(guān)注。通過反思房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的問題，必然需要對城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的協(xié)調(diào)機制進行研究。房地產(chǎn)與城市規(guī)劃之間相互作用是協(xié)調(diào)價值最主要的體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)受城市規(guī)劃的管理和引導(dǎo)，而城市規(guī)劃通過影響城市地價、管理規(guī)劃土地、制定控制指標(biāo)來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)。

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