“土地財(cái)政”背后的利益摩擦

粗略統(tǒng)計(jì)可知，從2008～2012年五年間，地方政府土地出讓總收入超過11萬億元，而地方政府從土地出讓中獲得的純收入至少4萬億元。

值得玩味的是，盡管國家不斷出臺調(diào)控房價的舉措，“土地財(cái)政”卻依然沒有任何淡出的跡象。中原地產(chǎn)研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前五個月，全國主要的13個一二線城市合計(jì)土地出讓金3067.66億元，相比去年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。

應(yīng)當(dāng)看到，土地價值盛宴并非只是地方政府獨(dú)自享用，其中，國家要拿走稅收，地產(chǎn)商要獲取后續(xù)開發(fā)收益。因此，地方政府與后兩者之間會發(fā)生不同程度的利益摩擦。

一個是賣方，一個是買方——地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間，玩的是一種此消彼長的零和游戲。分析發(fā)現(xiàn)，一宗經(jīng)營性地塊的出讓過程，會出現(xiàn)評估價、底價、標(biāo)底和競買價等多個價格。政府會根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，確定出讓底價。據(jù)國土部專家的測算，地方政府設(shè)定的底價會比成本價高出25%左右。換言之，只要該地塊能夠最終出讓，即便是以底價成交，也會有超過25%的純收益。

必須承認(rèn)地方政府超強(qiáng)的土地營銷能力。一方面，如果在土地出讓過程中最終競買價低于底價，則意味著該地塊流標(biāo)或者流拍，但地方政府會通過多種渠道釋放收緊土地供給的消息，以此倒逼流標(biāo)之后的開發(fā)商去摸政府的底牌，然后，開發(fā)商會相應(yīng)提高對地塊的測算價格。另一方面，為了讓土地賣一個好價錢，政府往往會選擇正確的推地時間和方式，一個基本規(guī)律是，樓市銷售火爆時段，正是土地密集上市的旺季。……