城市化對房地產孕育巨大需求

對于我國房地產業的走勢，業界主要持兩種觀點，其一是悲觀預期，房地產行業將走向較長期的衰退；其二是樂觀預期，我國的房地產行業依然將穩步上升。樂觀派預期的主要依據之一，就是目前我國所處的城市化大潮對房地產產生巨大需求。那么，城市化是否就是我國房地產的一顆長效“定心丸”？

要解釋這一點，必須從推動我國城市化進程的主要力量著手。城市化進程的基本動力在于經濟結構的變化。以美國的發展經歷看，從19世紀初到20世紀60年代，美國走過了工廠手工業時代、制造業時代和信息產業化時代。其經濟中心從東部向西部、南部依次推進，不斷升級的產業結構為美國城市化提供了持久動力。

在我國，從經濟發展和產業結構的現狀看，城市化的推動力量主要還是工業化進程。根據工業化水平綜合指數判斷，我國處于工業化進程的中后期階段。由于工業結構不合理，工業分布地域的分散性，使得我國的工業化對于城市化的拉動力不足。不過，從趨勢上看，隨著新一輪產業調整的到來，產業得以再次升級，將給我國城市化帶來新的持久動力。反之，若制造業受到重創，第三產業需求不足，則城市化步伐也將隨之減緩。

有一些規律有助于我們判斷區域未來的發展趨勢，以及在城市化過程中面臨的機遇。世界主要發達國家的城市化經驗表明，城市化進入成熟階段后，將形成城市群這一新的集成形式，使得資源、人口等進一步聚集。如英國倫敦—伯明翰—利物浦—曼徹斯特城市群、美國波士頓—華盛頓城市群、日本東海道太平洋沿岸城市群等。其中美國的波士頓—華盛頓城市群，在100多公里地帶上形成一個由五大都市和40多個中小城市組成的超大型城市群，面積約13.8萬平方公里，人口約4500萬人，城市化率達90%。

這些城市群，一般具有優越的地理位置和良好的自然條件，有發達的區域內外交通體系，有互為分工的產業結構，較強的產業競爭能力，并且有各種能級的城市。在我國，主要劃分了十一大城市群，最具代表性的，是沿海地區的長三角、珠三角、環渤海三大城市群以及正在形成的中部地區川渝城市群。統計數據顯示，我國的城市群發展極不平衡，發展最快的珠三角，在2006年城市化率已達86.6%，而成渝城市群城市化率只有23.1%；同時，一些城市群的城市結構還不十分合理，如珠三角城市群人口200萬以下的小城市較多，中型城市偏少，這一現象在成渝城市群中更為突出。

在這些城市群不斷優化的過程中，房地產的發展機遇是顯而易見的。長三角城市群是目前城市化率增速最高、產業基礎較好的區域，其城市化水平仍有很強的上升潛力；而珠三角城市化水平已經很高，但城市規模較小，隨著產業結構的調整，未來建成區的面積將繼續擴張；京津環渤海城市群幅員遼闊，城市化的潛力也相當大；而成渝城市群目前發展較慢，隨著基礎設施的完善，將形成更多的中型城市。

從城市群發展的角度，能進一步判斷單個城市的城市化潛力。從大趨勢看，經濟發展水平越高的地區，城市化率也越高。一些地區的城市化率較低，而經濟發展水平較高，這表明其未來提高城市化率的能力可能性較強，房地產業的機遇更大，如呼和浩特、杭州、長沙等；而一些城市的城市化率，相對于其經濟發展水平來說較高，這表明未來快速城市化動力不足，房地產業的機遇也較小，如武漢、海口。

另外，觀察一些因城市化而出現的現象，對于房地產市場的判斷也很重要。比如，人口更多地向大城市和特大城市集中，一些城市的輻射能力進一步加強；此外，大城市郊區與市區的差距將逐步縮小，城市化的后期將出現人口向郊區擴散，城市郊區的房地產業前景廣闊；東、中、西部的城市化率差距將逐步縮小，意味著中、西部地區在相當長時期內的房地產業發展機遇。