探索房地產基金的機遇

摘 要：隨著國家關于房地產調控政策的不斷出臺，各房地產開發公司銀行貸款的難度不斷加大，利率增高且額度降低，造成開發商資金緊張。近日，美國黑石集團旗下的基金之一“黑石房地產合伙人基金”，獲得了中國機構5億美元的投資。房地產基金的繼續升溫讓開發商們似乎對此更加興致高漲。房地產基金，這一2011年開始野蠻生長的私募基金，面臨著歷史及現實的機遇。

關鍵詞：房地產基金；機遇；探討

中圖分類號：F290.31 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）23-0129-02

一、面臨歷史性機遇

近年很多開發商出來說要做基金，媒體很多解讀為這是整個信貸政策的緊縮，所以開發商等于在拓展新的募集渠道，這其實只是一個歷史的巧合。以美國房地產基金發展為例，美國房地產基金發展壯大也是因為幾次市場機會造成的。第一次是1974年的時候美國通過法案允許機構投資人、養老金可以進到房地產基金；第二次是20世紀80年代初，美國出現小貸銀行的危機，造成銀行貸款枯竭，因此推進了房地產基金的大發展。在中國也面臨這么一個歷史的機遇，一方面，現在整個房地產對資金的需求仍然龐大；另一方面，證監會、保監會都在出臺法規，希望資金有比較好的市場化操作。從這個角度講，房地產基金面臨歷史性機會。

從融資、投資、交易、回報等各環節來看，商業地產存在金融屬性。近年商業地產發展趨勢看強，由于商業地產投資大、周期長的特性，更給房地產基金的發展帶來希望。

在布局國內商業地產的外資中，來自美國的知名私募股權基金華平投資便是其中之一。近期，華平投資入股同昌盛業（北京）資產管理公司，后者以零售商業地產領域的資產管理見長。華平投資集團明確表示，繼續看好中國的商業房地產行業。相比之下，國內商業地產運營管理機構的步伐顯然更快。成立于2012年8月的商業地產運營機構RET睿意德，在短短的4個月間，已完成了在北京、河北、河南、江蘇、湖北、云南、浙江、遼寧、黑龍江、山東和山西等地區的布局，共掌握項目40余個，其擴張速度令人側目。

眾所周知，房地產開發的融資渠道過于依賴銀行貸款，且商業地產對資金的需求更大，更需要一個好的融資渠道。而監管層對銀行貸款的控制，忽緊忽松。在這種情況下，投資商需要通過股權投資基金的方式進入房地產開發。對于未來，只要中國的城市化還在不斷往前發展，中國的剛性需求已經逐漸顯示，因此，房地產開發仍然是很好的投資渠道。

截至2012年第二季度，共有30只私募房地產基金募集到位60億美元。但地產基金還剛剛起步，未來的路還有很長。

二、“名股實債”的風險

不得不承認，隨著私募地產基金的狂飆突進，風險亦在累積。目前監管缺失，各基金良莠不齊，房地產市場詭譎莫測，政策和市場的雙重“定時炸彈”可能一觸即發。

事實上，眾多的開發商實際上只將地產基金作為融資的一個手段，即簡單的借貸關系，開發商并沒有意愿與基金進行深度的合作。因此，眾多中國的地產基金，名義上是“股權投資”，但其實是“債權投資”的模式。在這種情況下，一旦項目出現系統風險，開發商無力償還基金所投的本金和收益時，法律并不保護企業間債權投資的收益，最多是按照當期銀行利息判罰。因此，雙方都不得不為這種所謂的“股權投資”付出代價。

此外，今年以來，房地產信托低迷，導致不少私募地產基金蠢蠢欲動，意欲低價抄底。長三角一些三線城市的開發企業在2009年高價拿地，為了到期兌付，原本在銀行抵押的價格為10億的地塊，轉讓給地產基金的價格僅為5億。對于基金接盤信托，私募地產基金接盤時需注意以下幾點：房地產基金的接盤目標主要為中小房企，魚目混珠，需謹慎辨別；地產基金接盤治標不治本，仍需高度關注風險流轉；而且中央調控決心不容小覷，政策對賭風險大。

三、商業地產升溫，信托風險緩解

“新國五條”來襲，買房者和賣房者雙雙中箭。市場在一片叫苦聲中解讀新政的利弊，但種種數據卻顯示，買房者依然在加緊買房，購房熱潮不減。而賣房者則砸錢圈地，尤其瞄準北上廣地區集中開炮，等待房價上漲。

從房企陸續交出的2月份銷售數據上顯示，結果是極為樂觀的。保利地產及金地集團雙雙披露了1—2月的銷售業績。保利地產業績十分亮眼，其1—2月份共銷售187.19億元，同比上漲265.04%，增長勢頭極為迅猛；金地集團同期簽約41億元，同比也大增150%。融創中國與世茂房地產披露的銷售業績也不俗。融創前兩個月銷售71.5億元，同比增長164%；世茂亦攬金73.7億元，同比增長151%。萬科A、恒大地產、碧桂園以及富力地產已率先公布的前2月銷售數據顯示，均出現大幅增長。萬科前2月銷售金額則高達284.4億元，同比增長49%。恒大1—2月累計實現合約銷售金額約114.5億元，同比增幅為169.9%。碧桂園、富力地產、越秀地產前兩個月業績增幅都在100%以上。這不僅預示著房企業績依然堅挺，同時也反映出購房者需求十分強烈。 “新國五條”的出臺，影響住宅市場，但對商業地產而言卻是一針強心劑。近期，有了錢的大型房企已經亮出了商業地產“路線圖”，明爭暗斗攻略商業地產。

房企更多地轉向商業地產和保障性住房，從融資的角度，意味著未來房產信托將會吃重。隨著樓市調控升級，開發商的資金鏈也必然有所緊張。在銷售不能滿足資金需求的情況下，發行信托產品將是不少房企融資通道。

目前房地產信托產品占全部產品的比重已經創出歷史新高。好買基金研究中心發布固定收益信托月報顯示，2月份，44家信托公司共成立182只固定收益信托產品。其中，房地產產品數量為55只，占比30.22%，為2月投向數量最大的行業。房地產信托平均規模也遠遠超過其他類別，房地產信托的募集總規模為90.01億元，在整個行業占比超過4成。

在業績抬頭的趨勢之下，房企庫存已明顯下滑，這勢必催生房企“囤貨”。在“國五條”新政出臺后，北京、上海、廣州、南京、武漢等地連番上演土地“搶奪戰”，萬科、綠地、首開等品牌房企頻頻出手拿地。上海研究機構房地產研究院發布的 《2月份新建商品住宅庫存報告》顯示，20個城市新建商品住宅庫存總量為7 335萬平方米，同比減少5.3%，環比減少3.4%，繼1月庫存同、環比增再次雙雙為負。從近三個月的表現來看，房企商品房庫存出現了連續下滑的趨勢，這也迫使房企紛紛出擊，圈地動作頻繁。

從2013年1月1日到2013年3月6日，萬科、保利以及綠地集團等10家標桿房企拿地金額達483.36億元，平均每家房企兩個多月內拿地支出近50億元。2013年3月初，國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，尤其是針對房屋出售征收所得稅20%的規定，令各地房地產交易中心人頭攢動、交易猛增，人們急著完成交易和付費，以規避額外的支出。對此項房地產新政人們眾說紛紜。對轉讓所得征收20%房產所得稅，其實并不能壓制房價和消滅投資炒房。結合前面的“限購”、“限貸”政策可見，“限購”可以控制已經擁有住房者繼續投資和投機，壓制了一部分購買力，而“限貸”則限制了購房者的資金支付能力。因此，房屋銷售受到政策限制，無法持續過去10年間的投機炒作之風。但是，過去幾年間新建的住宅和城區內的二手房形成了供應面的競爭關系，因此“20%房產所得稅”這項房地產調控政策更多地是引導剛性需求，從二手房轉向一手房，起到了房地產消費導向的作用。

近3年，由于國家采取穩健的貨幣政策、各大銀行嚴控資金流入房地產業，因此，不少房地產商轉向信托業尋求資金支持。2010年房地產信托資金余額4 323億元，2011年房地產信托資金余額6 882億元，同比上升近一倍。而2012年末房地產信托資金6 880億元，依然維持在高位。

房地產信托的平均期限為2年左右，2013年信托公司應有到期的房地產信托產品，據信托業協會的數據顯示，2013年房地產信托總還款額約3 100億元，而兌付高峰將在2013年2季度出現，保守估計約1 301億元。

年初至今依然有批量房地產信托發行，且呈擴容趨勢。好買基金研究中心統計顯示，截至2013年1月，公開發行的126只信托產品中，有30只投向房地產行業，占比23.81%。而去年8月至12月，房地產信托的發行數量在所有固定收益信托產品中的占比從未超過20%。

對于一線城市來說，加大交易環節的稅收意味著政府收入模式的轉變。首先，一線城市已經沒有充足的土地可供出售，因此改變地方政府財政收入的來源，從原來出售土地的收入模式轉變為房產交易的收入模式，將有利于政府財力的永續保持。其次，房地產依然是中國經濟的支柱產業，無論是城鎮化還是廉租房均是國家戰略方向，因此增加二手房的交易成本，間接暗示房價堅挺，推動購房人持續買入一手房，讓一部分收入不寬裕的人群進入城郊新居，將為房地產業迎來不俗的第二春。再次，萬一房產稅和官員財產公示出籠，20%所得稅的征收可以限制房子突發性供應，封鎖住房價下跌的空間；讓房地產繼續鎖定巨大的社會財富，以助于消化通脹和貨幣濫發導致的流動性。

因此，對于“北上廣”等大城市來說，已擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民仍將執行嚴格限購；對于二三線城市來說，限購區域未必會覆蓋城市全部行政區域，第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率也會因地制宜有所調整。

考慮到民生問題，房價過快上漲的狀況將受到中央嚴密監控。但就目前的政策看，中國房地產長期向上的勢頭恐將不撞南墻不回頭，除非遇到金融危機才會應聲落地，屆時中國經濟和民生百姓均將受到重大考驗。

由于房地產調控政策的影響，給房地產基金創造了生存機遇，根據國家政策導向，房地產調控將長期進行，這又給其成長帶來了空間，但隨著房地產基金的發展壯大，希望國家有關方面及早出臺相關監管政策，使其能夠健康發展。