國內(nèi)軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響研究綜述

摘 要：軌道交通作為成為人們?nèi)粘３鲂械慕煌ǚ绞街唬诖蟠罂s減人們出行時間的同時，也對其周邊的房地產(chǎn)價值產(chǎn)生了影響。針對國內(nèi)關(guān)于軌道交通對房地產(chǎn)價值關(guān)系的相關(guān)研究，分別從軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的時空效應(yīng)研究和軌道交通對不同物業(yè)類型的影響研究兩個方面進行綜述，指出不同研究內(nèi)容的計算模型及特點，提出后續(xù)研究的深入點和方向，以進一步量化研究軌道交通與房地產(chǎn)價值之間的關(guān)系，為政府將軌道交通外部效益內(nèi)部化服務(wù)。

關(guān)鍵詞：國內(nèi)；軌道交通；房地產(chǎn)價值；影響；綜述

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）19-0220-02

引言

隨著中國社會經(jīng)濟快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化的不斷加速，各大中城市交通也日益擁堵，給城市居民生活和出行帶來了諸多不便，并成為人們?nèi)找骊P(guān)注的一個社會問題。在此背景下，軌道交通作為一種高效、便捷、環(huán)保的公共交通，開始進入人們視野。軌道交通在提高人們出行效率的同時，也存在著運營成本的問題。如何有效、可持續(xù)地運營管理軌道交通是一個普遍性的問題。資料顯示，墨西哥城地鐵運營車票收入占費用的13%，其他商業(yè)性收入只占1%，而政府補貼占運營費用的86%；英國的格拉斯哥車票收入占33.5%，商業(yè)性收入占1%，政府補貼也高達63.5%。因此，政府如何使軌道交通外部效益內(nèi)部化是亟待探討的重要問題。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其價值受眾多因素影響，軌道交通作為一種新型交通工具，對周邊房地產(chǎn)價值的影響程度無形中逐漸攀升。如何進行軌道交通周邊房地產(chǎn)價值的評判，軌道交通是否對周邊房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響，影響了多少，這些都成為學(xué)者們不斷研究和探討的話題。

為明晰國內(nèi)學(xué)界對上述問題研究的脈絡(luò)，筆者就國內(nèi)業(yè)界對軌道交通與房地產(chǎn)的價值影響的研究進行了梳理，主要在以下幾方面：首先是軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的時空效應(yīng)研究；其次是軌道交通對不同物業(yè)類型房地產(chǎn)價值的影響研究；最后提出目前研究的不足和后續(xù)展望。

一、軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的時空效應(yīng)研究

（一）軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的時效性研究

軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的時效性研究是從時間跨度分析軌道交通在不同時期對于周邊房地產(chǎn)價值影響程度的差異，以研究周邊房地產(chǎn)受軌道交通影響的變化趨勢，對房地產(chǎn)開發(fā)與市場發(fā)展有指導(dǎo)作用。時效性研究的計算模型主要有影響范圍內(nèi)外連續(xù)時間段對比和特征價格理論。基于影響范圍內(nèi)外連續(xù)時間段對比的時效性研究，計算簡易方便，不需要復(fù)雜的數(shù)據(jù)模型，結(jié)果能有效地說明問題；基于特征價格理論的時效性研究是將時間變量引入特征價格模型中，思路較好，但并不直觀[1]。

葉霞飛、蔡尉（2002）借助國外學(xué)者的研究方法基礎(chǔ)上，以上海地鐵1號線為例，發(fā)現(xiàn)其對城市邊緣沿線車站的影響圈為2km，在圈內(nèi)、圈外，連續(xù)的年份時間內(nèi)呈不同程度的上升[2]。由此看出軌道交通對影響圈內(nèi)的時間段不同于影響圈外，影響圈內(nèi)的房地產(chǎn)價值增值反映明顯快于圈外，增值程度在某個時間段也強于影響圈外，影響時效性較長。胡曉霞（2008）對特征價格法的三種簡化模型分別試算，得出，杭州地鐵一期工程規(guī)劃前后，周邊住宅價格平均上漲140%，終點站上漲200%～300%，由于地鐵的規(guī)劃建設(shè)引起的漲幅達到100%[3]。通過特征價格方法的研究印證了軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響明顯，有正效應(yīng)也有負效應(yīng)，總體而言正效應(yīng)大于負效應(yīng)。

（二）軌道交通對房地產(chǎn)價值的空間范圍研究

軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的空間范圍研究，是從空間角度分析對周邊房地產(chǎn)影響的范圍，即以各個站點為中心多大半徑圓圈內(nèi)的房地產(chǎn)價值受到軌道交通的輻射。空間效應(yīng)的研究的計算模型主要有可達性理論和Hedonic模型。基于可達性理論的影響范圍計算模型，比較適合于通過一個城市中心的城市軌道交通線路的開發(fā)利益影響范圍的確定[4]；而Hedonic模型可以準(zhǔn)確的反映各個特征變量對房地產(chǎn)價值的影響，有效突出軌道交通的影響程度，并且函數(shù)關(guān)系簡單，計算方便，但是數(shù)據(jù)要求高，收集完整的數(shù)據(jù)困難性較高。

江永等（2007）以利用出行時間表述可達性的城市軌道交通影響范圍計算模型的原理為基礎(chǔ)，從基于廣義出行成本的可達性角度來建立理論計算修正模型，計算出上海軌道交通1號線影響范圍為1 000m～1 600m不等[5]。何劍華（2004）以Hedonic模型為基礎(chǔ)研究北京地鐵13號線在500米的影響范圍內(nèi)，住宅價格因靠近站點而比外圍區(qū)域高出約1 000元/m2 [6]。由于選取樣本數(shù)據(jù)多處于近郊，相對于遠郊地區(qū)，影響范圍可能較小，因此所帶來的增值不具有全面性。

二、城市軌道交通對不同物業(yè)類型的影響研究

（一）對沿線住宅的影響

目前國內(nèi)對于軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的研究大量集中在對住宅這種物業(yè)類型的分析探討。例如，胡曉霞（2008）通過杭州地鐵對新建住宅價格影響的定量分析，指出對杭州住宅房價影響較大的因素為商業(yè)配套、景觀環(huán)境、地鐵條件和教育設(shè)施，其中包括了地鐵因素[3]。何劍華（2004）以Hedonic模型為基礎(chǔ)研究北京地鐵13號線在500米的影響范圍內(nèi)，住宅價格因靠近站點而比外圍區(qū)域高出約1 000元/m2 [6]。

住宅作為人們的居住地點，較其他用地類型更關(guān)系到人們的切身利益，交易更加頻繁，因此住宅市場更廣泛地存在于房地產(chǎn)市場中，成為學(xué)者們集中關(guān)注的對象。

（二）對商鋪、辦公用地的影響

谷一楨、徐治乙（2007）在分析軌道交通對房地產(chǎn)價格影響的研究結(jié)論存在差異的原因中提出，一般認為軌道交通對商業(yè)及辦公物業(yè)增值的影響比對住宅的影響要大得多，增長的比例在2倍以上[7]。由于辦公用地和商業(yè)地價的數(shù)據(jù)獲取較住宅交易價格數(shù)據(jù)難和復(fù)雜，目前對商業(yè)及辦公用地的單項的實證研究比較少，但已有的研究結(jié)果顯示，商業(yè)用地的增值效應(yīng)一般情況下會大于住宅的增值效應(yīng)，尤其是在軌道的一次影響半徑內(nèi)，因此增加此范圍內(nèi)的商業(yè)用地比例從理論上看，是十分必要且可行的。

三、展望

在國外，軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響一直以來都是研究的熱點，隨著近年來中國軌道交通的迅猛發(fā)展，學(xué)者們越來越關(guān)注于這一領(lǐng)域的研究，但從以上綜述中可以發(fā)現(xiàn)，還有一些問題值得深入研討：（1）多數(shù)研究局限于軌道交通對住宅價格的影響，而對商業(yè)及辦公物業(yè)價值的影響，以及對三種物業(yè)類型影響的程度差異比較，都缺乏很多實證研究。（2）目前國內(nèi)許多研究中，都是根據(jù)國外研究者確定的影響范圍為研究基礎(chǔ)，需要結(jié)合中國房地產(chǎn)市場和軌道交通的實際情況，選擇更為準(zhǔn)確的影響范圍。（3）城市空間結(jié)構(gòu)存在差異性，即城市的非均質(zhì)性，在房地產(chǎn)市場上，不同的區(qū)位屬性導(dǎo)致影響程度不同，并且相鄰的房地產(chǎn)市場具有依賴性，因此在剔除這種空間自相關(guān)性因素、市場的不穩(wěn)定性以及消費者偏好等因素上，要更嚴謹細致地分析。

地鐵建設(shè)對于完善城市交通體系，緩解城市交通擁堵以及現(xiàn)代化建設(shè)具有重要意義，而地鐵建設(shè)的快速發(fā)展，會在很大程度上改變一個城市的房地產(chǎn)格局，所以對于地鐵對房地產(chǎn)價值的影響的研究是具有很多現(xiàn)實意義的，然而定量分析城市軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響是一項復(fù)雜且具有挑戰(zhàn)性的工作。對于這種公益性強、經(jīng)濟外部性大的大型公共設(shè)施，資金缺乏和運營虧損已成為研究者們旨在解決的問題，隨著研究的不斷深入和細化，城市軌道交通體系的逐漸形成，軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響將形成一個系統(tǒng)，為政府解決其外部性提供指導(dǎo)。

本文爭對國內(nèi)的研究進行歸納，而未對具有豐富經(jīng)驗的國外研究進行系統(tǒng)的總結(jié)，而且由于中國已有的研究所采用的研究模型比較集中，未能包括所有計算模型，因而不夠全面。

參考文獻：

[1] 胡國橋.軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響研究——基于重慶軌道交通的實證分析[D].重慶：重慶大學(xué)，2008：1-84.

[2] 葉霞飛，蔡蔚.城市軌道交通開發(fā)利益還原方法的基礎(chǔ)研究[J].鐵道學(xué)報，2002，（1）：97-103.

[3] 胡曉霞.杭州地鐵對新建住宅價格影響的定量分析[D].杭州：浙江大學(xué)，2008：1-64.

[4] 劉貴文，胡國橋.軌道交通對房價影響的范圍及時間性研究——基于重慶軌道交通二號線的實證分析[J].城市經(jīng)濟，2007，（2）：83-87.

[5] 江永，葉霞飛，王治.上海軌道交通1號線對沿線房地產(chǎn)價格的影響范圍研究[J].城市軌道交通研究，2007，（2）：28-31.

[6] 何劍華.用hedonic模型研究北京地鐵13號線對住宅價格的效應(yīng)[D].北京：清華大學(xué)，2004：1-105.

[7] 谷一幀，徐治乙.軌道交通對房地產(chǎn)價值影響研究綜述[J].城市問題，2007，（12）：45-50.

[責(zé)任編輯 王曉燕]