“以房養(yǎng)老”為何夭折？

“以房養(yǎng)老”理念最早被時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長的孟曉蘇引入國內(nèi)。2006年，全國政協(xié)委員、時(shí)任建設(shè)部科技司司長賴明建議成立專項(xiàng)課題組調(diào)研，選擇大城市試點(diǎn)，等到運(yùn)作成熟后再向全國推廣。上海是我國人口老齡化最為嚴(yán)重的城市，2007年作為試點(diǎn)率先推行“公積金以房養(yǎng)老”，最終以失敗告終。

上海公積金這個(gè)“以房養(yǎng)老”就是老年人在65歲以后，提前把自己的房子賣了，然后用所得的錢養(yǎng)老的一種方式。這種做法在歐美等國家是很流行的。上海在07年出臺(tái)的這項(xiàng)政策主要分兩種方法。一種叫“以房自助養(yǎng)老”，一種叫“倒按揭”。打個(gè)比方，比如說你這套小房型現(xiàn)在值100萬，第一種方法就是把房子賣給公積金中心，這時(shí)，你就成為了擁有這套房子使用權(quán)的租客。這個(gè)中心估算出你有生之年住在里面的租金，把它扣除后，直接把錢給你兌換出來。第二種方法，就是你把這套房子抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，再由這些機(jī)構(gòu)按月發(fā)放收益給你，相當(dāng)于是銀行買你的房，然后給你分期付款。

這一模式后因真正符合條件申請者很少而停止。最近幾年“以房養(yǎng)老”在各地都曾試點(diǎn)，大多因市場反應(yīng)冷淡而半途夭折。

探其原因，有客觀上的制度因素，也有主觀上的觀念問題。

之所以早先各級(jí)政府部門積極推行“以房養(yǎng)老”制度，就是因?yàn)槲覈B(yǎng)老金個(gè)人賬戶由于種種原因存在著巨額的漏洞，再加上我國正步入老齡化社會(huì)，以至于人社部專家索性講出“養(yǎng)老不能全靠政府”的大實(shí)話來。而“以房養(yǎng)老”模式既可以為政府部門在社會(huì)養(yǎng)老難題方面分憂解難，作為政府職能部門的公積金管理中心，還可以在老人“駕鶴西去”時(shí)積攢下不少房源，這也是一筆不小的財(cái)富，所以公積金管理中心像商人一樣把“以房養(yǎng)老”制度看成香餑餑。但筆者認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”并不能夠替代現(xiàn)行的養(yǎng)老制度，只能作為民間養(yǎng)老的一種輔助和補(bǔ)充手段。

“以房養(yǎng)老”制度之所以最后被廢止，正是由于它存在著三大先天弊端：

首先，將財(cái)產(chǎn)留給子女是中國普遍存在、根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。很多中國父母自從有了孩子，人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻(xiàn)。造成目前多數(shù)年輕人購房成本高的一個(gè)重要原因，就是中老年人為子女購房出資。在美國等一些崇尚年輕人獨(dú)立的國家，年輕人首次購房年齡比中國要晚10年左右，緩解了供求關(guān)系，房價(jià)反而比較便宜。因此，雖然不為子女留房產(chǎn)的做法既能減輕子女贍養(yǎng)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，又能促進(jìn)子女個(gè)人努力奮斗，但除非是孤寡老人，極少有中國父母愿意“自私”地將房產(chǎn)抵押出去。

再者，中國的房產(chǎn)不是完全的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)期限最多只有70年。中老年人把已經(jīng)使用幾十年的房產(chǎn)抵押出去時(shí)，土地使用權(quán)期限已所剩無幾了。理論上講，土地使用權(quán)期限到期后，可以通過續(xù)繳土地出讓金的方式將權(quán)限延續(xù)。但一方面，城市房產(chǎn)最大的價(jià)值構(gòu)成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重繳土地出讓金，金融機(jī)構(gòu)愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用權(quán)期限可以延續(xù)，中國的商品房質(zhì)量欠佳也是一個(gè)隱患，連住建部官員都承認(rèn)，中國的商品房壽命在30年左右，未必能超過70年。

最后，未來房產(chǎn)未必像現(xiàn)在這樣值錢，“以房養(yǎng)老”的前提是房價(jià)不能出現(xiàn)大的波動(dòng)。目前中老年人普遍擁有的房改房，是當(dāng)年僅付出了非常少的價(jià)格購買的。經(jīng)過10多年的房地產(chǎn)牛市，增值幾十倍的并不少見。目前中國的人口紅利即將跨過頂峰，1990年前后新生人口的持續(xù)下降，將導(dǎo)致未來處于購房年齡的年輕人數(shù)量持續(xù)減少。最重要的是，目前中國的房價(jià)，無論從房價(jià)收入比，還是從房價(jià)與租金收入比來看，都存在較大的泡沫。

“以房養(yǎng)老”制度被廢止，說明了該項(xiàng)制度不太符合中國現(xiàn)有的國情，所以在內(nèi)地難以全面鋪開。其實(shí)，各級(jí)政府部門不應(yīng)把目光全部放在讓民眾靠自身解決養(yǎng)老問題，因?yàn)樽屆總€(gè)公民安享晚年，是任何一屆政府的職責(zé)所在。筆者認(rèn)為，養(yǎng)老完全靠政府當(dāng)然不妥，但是社保部門必須給民眾提供最基本的養(yǎng)老保障，在基本養(yǎng)老有了保障之后，再根據(jù)個(gè)人情況和要求推行企業(yè)年金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、以房養(yǎng)老等各種養(yǎng)老模式予以輔助和補(bǔ)充，這才是比較妥善的解決之道。