對建設用地使用權制度的反思

摘 要： 2007年3月16日，歷時14年，8次審議的我國《物權法》終于出臺。其對建設用地使用權作了詳細的規定。本文將從建設用地使用權制度概述，對建設用地使用權制度的反思等來探討和分析建設用地使用權制度存在的不足。

關鍵詞： 建設用地使用權制度 不足 反思

一、 建設用地使用權制度概述

建設用地使用權，是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。同時，建設用地使用權是屬于用益物權的。

建設用地的取得的途徑，一是劃撥取得，二是出讓取得。劃撥取得是指國家通過行政手段撥付給用地單位用于公益目的的土地，具有行政性、無期限性、無償性和不可處分性四大特征。出讓取得是指用地單位通過和國家簽訂合同，支付土地使用權出讓金而獲得的使用土地的權利。

建設用地的立體化是指建設用地使用權可以在土地的地表或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

建設用地的特征。第一，建設用地使用權是存在于國家所有的土地之上的物權。第二，建設用地使用權是以保存建筑物或其他構筑物為目的的權利。第三，建設用地使用權是使用國家所有的土地的權利。

二、建設用地使用權制度的反思

2007年出臺的《物權法》關于建設用地使用權的規定是從第一百三十五條至一百五十一條，一共有十七條。在這十七條的法律規定中，涉及了建設用地使用權的許多方面，但其也存在一定的不足。建設用地使用權制度有一些地方規定得并不十分明確，其還存在著一定有待完善和補充的空間。本文將從兩個方面探討和分析當今我國建設用地使用權制度的不足。

（一）關于住宅建設用地使用權屆滿后的自動續期

我國當今建設用地使用權關于住宅用地使用權屆滿后自動續期存在著不足，并沒有對其做出明確地規定。在《物權法》的第一百四十九條中只規定了“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”這條規定看似簡潔完整，但其存在著兩個有待完善的地方。

第一，此處說自動續期，但自動續期是否要再收取出讓金，規定中并沒有說明。其實對于這個問題，許多人都有自己的看法，有的認為應該收取出讓金，有的又認為不應該收取出讓金；有的認為續期的出讓金應有開發商來交，有的又認為應該由業主來交。就個人而言，本人認為應該交少量的出讓金。理由如下：首先，就中國的國情而言，我國的土地是屬于國家的，若住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期，而不用交一定的出讓金，就會出現土地使用權可以無償自動續期，那么國有土地所用權將被架空，所用權的屬性無從體現，而土地使用權卻取得了占有、使用、收益、支配（指土地使用權可轉讓）的大權，這樣與所有制無異，那么將可能會導致土地的國有變為土地的私有的結果。續期時交納少量的出讓金，可以提醒人們，我國的土地是國有的，而不是私有的，并且我國是社會主義的國家，從而也能體現出國家一定的地位。其次，認為續期時出讓金是要交的，但并不是要交很多，只是需要象征性地交少量即可。這樣也是符合我們中華民族的傳統觀念。在中國傳統的觀念中，房屋不僅是安身立命之所，更是家庭中重要的不動產。少量的出讓金不會給人民帶來很大的負擔，再加上可以自動續期，使老百姓敢于買房，肯于買房，不必擔心到期后房屋被破壞，老無所居，也減少了對子孫后代的擔心。這樣就給老百姓吃了顆定心丸，使他們能夠安居樂業。因此續期時需要其交納少量的出讓金，老百姓也是能夠接受的。

第二，雖然法律規定了自動續期，但對自動續期的后房屋的使用期限并沒有明確地規定，是70年？是60年？還是其他？都沒有做明確的說明。的確，對于這一問題是十分難規定的，將來的發展會怎樣，沒有人可以說得清楚，也沒有人可以很準確地預測。但盡管如此，關于自動續期后房屋的續期時間仍是建設用地使用權制度的空白之處，是其存在的不足，需要我們的立法者不斷地根據百姓的利益，根據實際情況去補充和完善。

（二）關于集體建設用地使用權可否自由流轉

在《物權法》的規定中，有如下兩條規定。第一百四十三條規定：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。”第一百五十一條規定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”但在關于集體建設用地使用權的規定中，都沒有提到建設用地使用權可否自由流轉的問題。隨著中國工業化、城市化的不斷發展，這一問題的解決已刻不容緩。

我認為集體建設用地使用權不應自由流轉。理由如下：首先，我國農村土地有其固有的特殊性。我國集體土地使用權的行使、處分，均與國家的農業政策緊密相關。若允許集體土地使用權的自由流轉，由于出讓收益遠大于農業經營收益，大量的耕地將會受到利益的驅使而被出讓，再將會使國家土地利用的整體規劃難以實現，也會沖擊國有土地市場。其次，集體土地使用權若可自由流轉，其將有可能會產生城市居民與農民在土地上的不平等。因為這樣會使集體土地所有權真正成為與國有土地所有權并存的權能，使農戶憑借集體土地所有權對集體土地擁有永續的收益權。而城市居民對城市國有土地是沒有收益權的，這就有可能會使城市與農村、城市居民與農民之間產生新的矛盾，對我國土地制度帶來長遠不利影響。

三、結語

《物權法》是社會主義市場經濟的基本法律之一。《物權法》中關于建設用地使用權制度的規定，使老百姓對自己的住房問題吃了一顆定心丸。同時，其對于激發全社會的創造活力，全面建設小康社會，構建社會主義和諧社會，具有重大的現實意義和深遠的歷史意義。我國《物權法》中關于建設用地使用權制度有許多好的方面，但同時我們也應該看到其在自動續期的細節，集體建設用地使用權可否自由流轉等問題上也存在著一些不足之處，這些不足需要我們在今后的實踐中不斷補充和完善，需要經過時間的檢驗，發現新的不足和問題，接著不斷改進。總之，相信今后我國的建設用地使用權制度會越來越完善，越來越維護人民的利益。

參考文獻：

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