投資性房地產的轉換的會計處理

楊文才

【摘 要】投資性房地產作為企業的一項重要的資產，如何進行會計核算至關重要。本文主要針對投資性房地產在不同的計量模式下進行轉換的會計處理做了比較詳細的闡述，如此可以保證投資性房地產會計核算的正確性。

【關鍵詞】投資性房地產；計量模式；轉換；會計處理

根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。因此應當能夠單獨計量和出售。在進行會計處理時，根據準則的規定應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但就同一企業而言只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。因此本文就投資性房地產的轉換在兩種不同的計量模式下如何進行會計處理作一簡要闡述。

一、投資性房地產采用成本模式計量時轉換的會計處理

在采用成本模式計量的情況下，進行轉換時的會計處理相對來講比較簡單，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后入賬價值。具體包括以下幾種情況：

（一）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。

作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。企業應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。

（二）自用的房地產轉換為投資性房地產。

企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，應于租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”科目、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目，按其賬面余額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無形資產”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。

（三）投資性房地產轉換為自用房地產。

企業將原本用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產商品、提供勞務或者經營管理，投資性房地產相應的轉換為固定資產或無形資產。應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目；按投資性房地產賬面余額，借記“固定資產”或“無形資產”科目，貸記“投資性房地產“科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目；原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目。

二、投資性房地產采用公允價值模式計量時轉換的會計處理

企業只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得時，才允許采用公允價值計量模式。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

（一）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產

企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項房地產在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公的部分應轉入當期的其他業務收入，借記“資本公積—其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。

（二）自用房地產轉換為投資性房地產

企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提跌價準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公的部分應轉入當期的其他業務收入，借記“資本公積—其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。

（三）投資性房地產轉換為自用房地產

企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產—成本”科目；按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產—公允價值變動”科目；按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

綜上所述，對于投資性房地產的轉換進行會計處理，要求我們會計人員在實際工作中要根據不同的情況做出正確的職業判斷，如此才能保證企業投資性房地產在會計核算方面正確性。