試析離婚共有房屋的分割

徐愛菊

【摘 要】近幾年來，隨著離婚率的增高，大家對財產(chǎn)，尤其是對房屋的分割問題越來越重視。有的人離婚時“凈身出戶”，可有的人甚至能“發(fā)家致富”，不同的離婚結(jié)果不僅反映出一個人的離婚態(tài)度，更反映出法律意識在離婚訴訟中所起到的作用。本文將針對不同的房屋類型，就不同情況下具體的分割方式進行闡述。

【關(guān)鍵字】房屋；共有；贈與；繼承；分家

離婚，是當下討論熱門的話題之一。伴隨著離婚而來的，便是夫妻財產(chǎn)的分割。而房屋又是一個家庭中的所謂“大件”，所以對于怎樣的房屋屬于夫妻共有財產(chǎn)，以及如何分割，也就順其自然的成了普遍關(guān)注的問題。

結(jié)合我國目前的法律規(guī)定，筆者認為不同的購房形式，決定了該房屋的所有權(quán)性質(zhì)。筆者對于夫妻房屋共有的情形總結(jié)了如下幾種：

第一，夫妻一方或雙方，在婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買，并且夫妻二人對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間各自所取得財產(chǎn)沒有特殊約定的房屋，是夫妻共有的房屋。如果夫妻一方以婚前個人財產(chǎn)出資購買的房屋，在有充分證據(jù)證明系婚前個人財產(chǎn)的情況下，該房屋可能認定為夫或妻一方的個人財產(chǎn)，在離婚時不予分割。當然，現(xiàn)如今，公積金貸款或商業(yè)貸款購買房屋已經(jīng)是普遍的現(xiàn)象。貸款購房的情況很多，如果該房屋婚前由一方支付首付款，并辦理貸款手續(xù)，產(chǎn)權(quán)登記在首付一方名下，婚后由夫妻雙方共同償還貸款的，在夫妻雙方離婚時，對于共同還貸部分以及該部分對應(yīng)的增值部分，應(yīng)該給予分割。而且，對于這種情況，實務(wù)中一般是采取財產(chǎn)登記不變原則，在夫妻雙方就該房屋達不成協(xié)議時，法院可以判決該房屋歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款則認定為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)，對于婚后共同還貸部分及對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行相應(yīng)的補償。

第二，夫妻一方在婚后繼承或接受贈與所得的房屋，并且遺囑或贈與合同中沒有確定只歸夫或妻一方所有的，屬于夫妻共有的房屋，應(yīng)在離婚時給予分割。如果遺囑或贈與合同中，只是簡單的說該房屋在某種時間或者某個條件下給誰或歸誰所有，而沒有明確說明是歸他一人所有的，該房屋在認定所有權(quán)性質(zhì)時可能會考慮到該繼承人或受贈人的配偶，基于這種婚姻家庭一體的觀念，而認定為夫妻共有。另外，現(xiàn)在結(jié)婚層次主要集中在80年代和90年代的年輕人群體，而這個群體的收入總體來說不算太高，父母也樂于被啃，所以購買婚房這種較高的消費，很多都是由父母來解決或者支持。如果是在結(jié)婚以前，父母出資購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，該房屋自然歸其子女個人所有。但是如果，夫妻雙方在登記結(jié)婚以后，由一方的父母出資購買房屋，并將該房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女的名下，根據(jù)《婚姻法司法解釋三》的規(guī)定，該種情形下，雖然沒有另外明確的單獨說明該產(chǎn)權(quán)是出資人子女一人所有，但是也可以根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下這一行為，視同為是出資人對自己子女的贈與，該房屋應(yīng)該認定是夫妻一方的個人財產(chǎn)，另一方在離婚中無權(quán)要求分割。而，如果是男女雙方的父母均出資購買的房屋，無論是婚前，還是婚后，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該房屋可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有該房屋，而雙方各自父母的出資視為對自己子女的各自的贈與，當然當事人另有約定的情形除外。

第三，農(nóng)村宅基地上的自建房屋，基于分家取得該房屋的，屬于夫妻共有的房屋。實務(wù)中，有的地方法院對于分家單的性質(zhì)，視同為一種贈與行為，這種做法不正確。贈與是所有權(quán)人單方處分歸自己所有的財產(chǎn)，將自己所有的財產(chǎn)無償?shù)霓D(zhuǎn)讓給他人的行為。而分家單是家庭的所有成員對于整個家庭的財產(chǎn)進行分割，一般存在于農(nóng)村，與農(nóng)村的這種兒子結(jié)婚后要獨立門戶的思想有很大的關(guān)系。也許子女對于整個家庭的財產(chǎn)，特別是房屋，沒有父母的貢獻大，甚至大多數(shù)都是父母為了兒子結(jié)婚預(yù)先準備好了房屋，房屋屬于婚前的占大多數(shù)，更有甚者，土地使用權(quán)證也是登記的父親的名義，這種房屋雖然是父母為子女結(jié)婚所蓋，但是很可能被認定是父母的財產(chǎn)，與小夫妻沒有關(guān)系。也有一種情況，是夫妻結(jié)婚以后，因為分家，父親將土地使用權(quán)證的名字過戶到了兒子名下，這種房屋的所有權(quán)性質(zhì)應(yīng)該如何認定，在實踐中存在這很大的爭議。有人認為，分家是基于子女結(jié)婚成家才將一個大家庭分割成了多個獨立的小家庭，分家單的財產(chǎn)也是大家庭與小家庭之間的分割，所以，基于分家所獲得的房屋及其他財產(chǎn)，應(yīng)該認定為夫妻共有的財產(chǎn)。也有人認為，夫妻結(jié)婚以后，父母出資自建房屋給子女用于結(jié)婚使用，分家相當于是父母對于子女的一種贈與行為，如果父母將土地使用權(quán)證過戶登記到自己子女的名下，這就視同是父母對自己子女的一種贈與，該房屋應(yīng)該屬于該子女的個人財產(chǎn)，不應(yīng)該屬于夫妻共有的財產(chǎn)。筆者認為，分家行為不能簡單的等同于贈與行為，因為分家是以家庭為單位進行的，是對于家庭所有成員共同財產(chǎn)，并結(jié)合家庭成員對于家庭財產(chǎn)的貢獻作出的分割，與贈與的這種單方處分自己財產(chǎn)的行為有顯著的不同，所以，筆者同意第一種觀點，基于分家取得的房屋，所有權(quán)應(yīng)該屬于夫妻共同共有。

第四，對于離婚時尚未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋，如何分割。這一問題在實踐中也是經(jīng)常發(fā)生。比如經(jīng)濟適用房，這種房屋因受國家政策的調(diào)整影響，在購買房屋后并不能立即取得完全的房屋所有權(quán)，只能在5年以后才能取得完全產(chǎn)權(quán)。因為這種房屋所占用的土地是劃撥性質(zhì)，屬于社會保障房屋，限制上市流通。如果夫妻一方提出離婚請求時，該房屋尚未完全取得產(chǎn)權(quán)，實務(wù)中，法院往往不會直接判決該房屋歸誰所有，而會針對實際情況判決該房屋由當事人使用。待當事人取得該房屋的完全產(chǎn)權(quán)后，可以另行到法院起訴分割該房屋的產(chǎn)權(quán)。

第五，對于房改房的分割問題。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋。這類房屋在離婚分割時往往存在爭議。筆者認為，房改房屬于國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定的政策性房屋交易，應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)政策的精神來進行界定。由于房屋原來屬于父母一方承租的公房，房改時也是以父母的名義進行的，購買房屋的價格實行了優(yōu)惠。按照房改政策，這類的財產(chǎn)，對于購買房屋出資的夫妻共同財產(chǎn)視為一種債權(quán)，在離婚時可以作為子女與父母之間的債權(quán)妥善處理。

如果是以夫妻一方或雙方承租的公房參加了房改政策購買房屋后，即便沒有取得房產(chǎn)證明，也不影響該房屋認定為夫妻的共同財產(chǎn)。

參考文獻：

[1] 趙軍蒙. 離婚訴訟中房屋分割問題探析[J].山東審判，2010

[2] 王瑞華. 夫妻共同財產(chǎn)制度若干問題研究[J]. 煙臺大學.2009