世嘉地產 無法復制的精致

世嘉地產董事長朱仝現在感覺踏實多了，房地產調控政策執行已有3年，日子難過了一陣子，不過現在他為世嘉地產找到了新的發展方向——做精品度假項目的投資和服務商。

2013年被外界看作房地產行業繼續深化調整的一年，開發商兩極分化趨勢更加明顯。今年上半年，銷售收入前10位的房地產公司的市場份額已經超過15%，眼下他們正憑借自身在資金和影響力上的優勢繼續四處攬地。尤其是在地王頻出、地價不斷沖高的一線城市，小型開發商已經很難拿到合適的地塊。

經歷過海南房地產大潮洗禮、在房地產行業打拼10多年，朱仝已十分清楚房地產行業的游戲規則。與央企和大型上市公司競爭，世嘉地產不具備優勢，轉型是必由之路。

“從1990-2000年，當時我們在北京的北部，后來發現北部做不了了，就去南邊的價格洼地去做。現在南邊的價格也起來了，我們又拼不著，怎么辦？”朱仝曾這樣問自己。

他相信市場總會存在空間。隨著收入水平的提高，人們越來越樂意將錢花在旅游和度假上。國內也有相當一部分開發商大舉投入，比如在云南西雙版納，一棟“板樓”將西雙版納的天際線撐高了數丈。城市不大，人們從任何一個角度都能看到那棟建筑，朱仝看過之后十分失望。

“國人對度假的需求越來越多，但是度假產品特別少。而有中國文化特色的產品，可能就更少了。”朱仝鐘情于中國傳統文化，他希望世嘉地產的項目能夠與眾不同，“入畫不破畫”地打造有中國傳統特色的度假項目。

寄情山水

朱仝深知，小型開發商只有做到與眾不同，才能夠在與大型開發商的競爭中站住腳，但問題在于，怎么能做到“與眾不同”？

在選址上，世嘉的首要策略是圍繞著“名山大川”來做。這些項目通常會在一級景區的周邊，標準是“要有獨特的山水”。從剛過去不久的國慶假期便可看出，各地知名景區呈現出人滿為患的狀況，而正是這些旅游景區的獨特性，決定了其在消費者心中的價值。

圍繞著景區開發早已不是新鮮事兒。從全國各大開發商的布局來看，萬達集團、碧桂園、世茂集團等知名開發商，都在全國各個旅游資源豐富的地區開發項目。比如萬達集團在長白山景區采取了類似“造城”的開發模式，融合滑雪場、酒店群和住宅等多種業態，投資規模達上百億。

面對如此大手筆投資的開發商，朱仝當然知道，僅僅與他們一起扎堆于旅游景區，并不能夠保證自己脫穎而出。因此，相比于大建筑體量的開發，他更傾向于去逐一雕琢每一個項目。

“我們這種公司，就是想在風景比較優美的地區，做一些小規模的、文化色彩非常濃厚的、有地方特色的項目，只有這樣才不可復制。”他說，正所謂“淮南為橘、淮北為枳”，建筑與環境的關系亦如此，大公司圖快、圖規模，無法為每一處建筑操心。

一個偶然的機會，朱仝看到了黃山德懋堂的項目，印象十分深刻。徽居的建筑與黃山腳下的風景相得益彰，相比于規模化成片開發的旅游地產項目，更具人文氣息。在開發的過程中，“知止”成為了一條準則——只把一片景區中的一小部分拿來蓋房子，把余下的部分交給大自然，甚至幫助修復植被、改善水質。

在進一步考察之后，世嘉地產選擇了與“德懋堂”合作開發九華山德懋堂的項目（包括酒店會所和別墅）。德懋堂董事長盧強是建筑設計師出身，在攻讀博士學位期間專注于徽州民居文化的研究，在朱仝眼中，他是能夠將一片“誰都看不上”的山水化為精致風景的高人，但缺乏商業運營商的經驗。朱仝的想法是，將這樣精細的開發模式擴展到全國，但僅依靠設計和建筑顯然不夠，商業策劃能力和服務水平同樣重要。

服務于人

現在有這樣一家酒店集團，盡管分布在19個國家的酒店數量僅有不到30家，但卻吸引著無數旅游癡為之瘋狂，這就是安縵酒店（Aman Resorts）。在北京的頤和園邊，能夠看到頤和安縵，琉璃瓦紅墻，從外觀上看與清朝皇家園林并無二致。而在美國的黃石國家公園南部，安縵吉瑞酒店更像是沙漠中的一片綠洲。

安縵酒店的選址十分苛刻，而正是這種苛刻，使其與當地環境能夠融為一體，專注于旅客的入住體驗。在每一個國家的安縵酒店都不一樣，這與傳統的星級酒店完全不同。

朱仝的計劃是，將世嘉地產打造成中國版的精品酒店類度假產業的營造者。或許酒店的規模并不大，也不會面向所有消費者，因此，世嘉地產要找到屬于自己的“粉絲”客群，這些人往往是身居大城市的高收入者，也樂于寄情山水之間。

要鎖定這群人，需要選擇不同的渠道。其中既包括線下傳統的推介方式，同時還會通過互聯網、在線上尋找同樣關注精品度假、有文化情結的人群。“這是一個精準的圈層銷售的概念。”朱仝說。

服務方面，朱仝關注細節。世嘉地產要盡力將項目內容與當地的服務相結合。世嘉地產在北京市密云縣預打造的項目并不打算采取大規模拆遷以求在短時間內改造當地風貌的思路，而要選擇與當地居民合作共同發展，休整、裝扮當地村鎮的建筑，完善基礎設施。這樣做，一方面解決了拆遷成本高昂的問題，同時又會安置一部分當地居民就業，更重要的是，這種合作模式能夠原汁原味地保留項目周邊的人文環境。比如酒店中的服務人員會穿著當地特色的服裝，而未經破壞的傳統村落本身，也成為了度假者眼中一道獨特的風景。

每到一處都需要考慮當地的環境、風俗、歷史，這顯然是一個漫長的工程，想要做到規劃批量生產顯然不可能。對此，朱仝坦言道：“正是由于每一處風景的無法復制，才比較符合我們公司的特點，因此這樣的開發模式是最合適的。”