一所清朝老房子的產權之爭

一所清朝時期出典的老房子，歷經了國家接管、臺風摧毀與重建，至今已經破敗不堪。熟料清朝老房業主的后人卻突然出現，想要索回當時的房屋

60歲的海南老漢高博如今仍舊住在海口市龍華區居仁坊121號。

他從出生就住在這里。這個地方，曾住過他家4代人，他的奶奶、爸爸以及叔伯、他還有他的兒女。然而6個月前，海口市中級法院卻判決高博返還并搬出非法占用蒙蘭、蒙舊的房子，即龍華區居仁坊121號房屋。

這是一棟兩層面積為161.48平方米的房子，重建于1974年。高博說，高家人居住在此的歷史從1937年開始，當時清朝老房業主的后人將此房出典給高家居住，典期到后，也沒有人贖回房子，一直到今天都是由高家人居住使用。

如今，此房已是破敗不堪，常常有一塊塊的石灰、瓦片掉下，偶爾也能看見白蟻在墻上穿行。曾經住了一大家子的屋子，如今只剩下高博一個人。高博告訴《方圓》記者，他多年前離異，前妻帶著女兒走了，兒子跟著自己，現在外工作，很少回家。

這所破落的房子，是他爺倆僅有的棲息地。突如其來的一場官司打破了這里的寧靜生活，2011年，清朝老房業主后人蒙蘭、蒙舊兩姐妹想將房屋所有權拿回，并向法院提起訴訟。并且這場官司一打就是兩年。

意外“訪客”

2010年11月的一天，高博家來了兩名意外“訪客”——蒙蘭、蒙舊姐妹，她們自稱是龍華區居仁坊121號房屋的所有者。蒙氏姐妹是來要回“房產”的。這讓高博感到很意外。

高博說，在此之前，他從未見過這兩姐妹倆，但關于房屋由來，他從父輩那了解過。

居仁坊121號，涵蓋了原居仁坊22號、舊10號、15號三處。這所房屋在清朝期間系業主許世澤所有，許世澤本人已于清朝期間死亡。1937年10月20日起，許世澤的夫人許譚P90TNzE/hK8FIBZwn5vxLA==氏跟其外孫、外孫媳婦將其家名下的居仁坊121號房屋出典給高博的奶奶高翁氏。此后，雙方曾先后兩次延長加典期至1950年12月29日止期滿。

高博告訴《方圓》記者，他從父輩那里得知，房屋典當期滿后，再沒有人向他們一家人提出回贖，房屋一直由他們一家人居住、維修及管理。

據了解，1962年10月6日和12月，原廣東省海口市人民委員會曾給許世澤（蒙蘭、蒙舊的外曾曾祖父）的海口市居仁坊原10號房屋頒發《房地產所有證》和《房屋契紙》，房屋所有權人為許世澤。

1971年6月30日，原海口市革委會城市建設房地產整頓辦公室發給陳藍氏（蒙氏姐妹的外婆）一份《私人典當房屋處理通知書》，同意陳藍氏在1971年12月31日前贖回出典給高文運的房屋，“逾期不贖回，房屋由國家接管”。這則通知的內容還包括，房屋贖回后，如果承典人未解決住房問題，不得迫遷。

關于此階段的房屋處理情況，蒙氏姐妹家和高家的說法有很大分歧。

蒙氏姐妹表示，在此法定回贖期間，她們以348元人民幣贖回了出典房屋的二分之一房產，并由海口市房管部門記載在原始契約之上。高博說，蒙氏姐妹的說法沒有任何證據可以相互印證，且沒有出典人與承典人雙方的任何人予以簽章確認，之后政府房管部門的相關接管、撤管通知的內容中也沒有蒙蘭一方已贖回了二分之一房屋的事實。“典期記錄的數字是國家接管時相關工作人員作不同時期的糧食與典價比，并不證明出典人已支付了部分回贖款項。”

一審法院在審理這起典當房案時查明，1972年4月11日，居仁坊121號房屋整體由海口市政府房管部門進行接管，仍由高家人居住。1980年，海口市房管部門在《典當接管房屋調查表》載明居仁坊121號“典當金額為人民幣789元，每月租金18.69元，抵租年限1971年1月至1975年8月”。

對此，蒙氏姐妹的說法是，她們在法定回贖期間未贖回的二分之一房產由政府接管，出租給高博一家居住，并以租金抵典金，即所謂“按出典人與承典人的商定辦理租金抵典金的回贖手續”。

高博反駁說，在1972年國家接管房屋后，本應由房管局收取租金，但高家曾付過典當金，房管局同意高家用典金抵租4年8個月，抵租完畢后，再每月直接上交房租給房管局。

“根本沒有蒙氏姐妹所說的那種以租金抵典金的事實。” 高博認為，蒙氏姐妹家并沒有在法定回贖期間內回贖房屋，屬于“逾期不贖回”，而且房屋已經交由政府接管，與蒙氏姐妹沒有關系了。“證明1971年出典人及其后人已放棄了該房屋的回贖權。”

“絕賣”紛爭

“其實雙方爭論是否有過‘租金抵典金’的回贖事實沒有必要。”高博表示，按照相關法律規定，出典人逾期十年未贖，房子已經視為絕賣。

高博所指的相關法律規定是1962年9月28日《最高人民法院關于處理房屋典當期滿后逾期十年未贖，出典人及其繼承人下落不明的案件的批復》的規定：“房屋典當期滿后超逾期十年未贖，出典人及其繼承人下落不明的案件，在沒有新的規定前，仍按前中央人民政府最高人民法院、財政部、司法部一九五二年七月三十一日（52）財農字第103號關于同意西南財政部規定的房地產典期滿后超逾十年未經回贖得申請產權登記的意見的聯合通令處理。”最高人民法院（84）法辦字第112號《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第58條第2款規定：“典期屆滿逾期十年或典期未載明期限經過三十年未贖的，原則上應視為絕賣。”

一審法院認定，爭議房屋出典滿超逾十年未回贖已視為絕賣，高博一家作為典權人即已取得121號房屋的所有權。

蒙氏姐妹則辯稱，1957年我國開展“反右斗爭”，停辦了房屋典當回贖業務，1964年我國開展“四清運動”，停辦房屋典當回贖業務，1966年5月我國開始“文化大革命”運動，依舊停辦房屋典當回贖業務，直至1972年國家接管了房屋。

蒙氏姐妹在法庭上表示，這之后，她們從未停止為回贖房屋作各種努力。

1994年1月14日，蒙蘭、蒙舊的母親陳妚媛（許世澤的曾外孫女）經公證取得了繼承許世澤所有的海口市龍華區居仁坊22號的所有權，并經公證贈與給了蒙蘭、蒙舊。

同年10月20日，海口市房產管理局作出《海口市房產管理局關于居仁坊22號典當接管房屋的處理通知》，決定對該房屋撤銷接管，從11月1日起停止收租，恢復出典人與承典人的典當關系。

對此，蒙氏姐妹在法庭上陳述說，在這次處理中，房管局撤銷管理后，“將該房產交回業主許世澤和承典人高文運等人協商解決典當問題以及住戶辦理續租手續”，并提出“原改造房屋結構及增值款，由許世澤向房產管理局繳交24698元，并由典當雙方協商辦理回贖手續，房屋退還后，由業主與住戶辦理續租手續。”

1994年10月31日，蒙氏姐妹以許世澤名義繳款。但高博注意到，蒙氏姐妹向海口市房產管理局交款“收據”上記載的收費項目是“修理費”而不是“改造房屋結構及增值款”。“他們誤交上述款項并不能否認已逾期不回贖出典房屋的事實”。

“蒙氏姐妹根本沒有必要繳納款項，交款的過錯在她們，因為她們無視恢復了的出典人與承典人的典當關系。”高博向《方圓》記者解釋說，房管撤銷，已經恢復典當關系，這個典當關系是“出典人逾期十年沒有回贖，被視為絕賣”，蒙氏姐妹已經跟房屋沒有了關系。

1974年后新的典當關系出現？

二審法院認為，特殊歷史時期停辦房屋典當回贖業務為“阻卻回贖法律行為履行的情形”，在阻卻回贖法律行為履行的情形消失后，蒙蘭一家已經給付典物的一半回贖金，至1975年8月止，蒙蘭一家已以應收的租金抵完了尚欠的典金，居仁坊121號房產已全部贖回，雙方的典當關系因回贖的完成而終止，已不存在絕賣的情形。

“即使典物沒有回贖，雙方的典當關系因典物的滅失而終止。”蒙氏姐妹提出，原出典房屋在1974年重建，典當關系中的典物已滅失，蒙氏支付了整個二層樓房的重建改造和增值款，理應享有該房產產權。

二審法院認定，該房屋重建，其實原典當關系的標的物已經因不可抗力滅失，原典當關系已經終止。至于從1974年到1975年8月期間的典當關系實際上已經是新成立的典當關系，只不過與原典當關系有著履行內容上的延續性。

二審法院認為，至于蒙蘭等與這個新的標的物之間的關系是另一個問題。1994年在蒙蘭等的主張權利下，市政管理局經調查研究作出處理通知：決定撤銷接管。蒙氏姐妹繳款的事實，證明蒙蘭等已經通過支付市政管局的價款的行為獲得了該二層樓房的所有權。

法院的這項認定實際說明了從1994年國家撤銷接管后，蒙氏姐妹與高博之間沒有了典當關系。而這之前，高博一直辯稱，即使從1994年國家撤銷接管恢復典當關系至今，回贖期也早超過十年，出典人對典物的回贖權消滅。

“蒙氏請求返還的標的物已經不是原典物，而是一個新的被高博非法占有的標的物。”判決書中的這句話深深刺痛了高博。

他給記者講述了房屋重建的背景。1973年10月的一個晚上，一場空前的臺風災難降臨瓊海，很多人死在了這場臺風中，也奪走了高家四條性命，其中就有高博的父親。當時政府按照每個死者150元的標準發放給高家安置費。臺風過后，房屋倒塌，次年，房管部門重新改造建成訴爭二層樓房，之后繼續給高博一家居住。

“當時政府也說了，因為我們那個出典房質量不好，才導致那么多親人遇難。”高博認為，政府重建的房屋繼續讓高家居住，也有補償的意思，“重建的房屋可以說是我們家四條人命換來的”。

針對這起典當案，海南廣哲律師事務所陳達虎律師認為，由于客觀原因使出典人不能行使請求權而受影響的時間，應予扣除，不計入回贖時效期間，故而本案不存在視為絕賣的情形。因此，原出典房屋在滅失之前仍然屬于出典人所有，因臺風這一不可抗力造成典物滅失后，雙方的典當關系自然終止。后來，出典人基于新的事由取得新的房屋，但雙方并未就新房屋成立新的典當關系，況且出典人還實際履行了返還典價的義務（含以租金沖抵的方式），所以原承典人不能取得新房屋的所有權。

2012年12月20日，海口中院判決高博立即停止侵害，返還并搬出非法占用蒙氏姐妹所有的位于海口市龍華區居仁坊121號的房屋。

“我想申訴，但我已經沒有錢再打官司了。”對于住了60年的地方，高博從心里認定，現在的房子應該屬于自己。

仍舊住在居仁坊121號的高博說，如今他常常聽到有人“砸門”聲，“是有人刻意搗亂”。但他告訴《方圓》記者，他會堅持不搬離，因為他也無處可去。