土地增值稅是個什么稅

央視《每周質量報告》報道稱，眾多房企拖欠3.8萬億土地增值稅未繳，連日來引發國內知名房企的聯合反彈。

不妨考慮廢除土地增值稅

楊紅旭

http：//nb.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/07163763927.shtml

自從央視報道土地增值稅事件后，這件事被業內外持續不斷地熱議與爭論。國家稅務總局有關負責人回應稱：有關人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀，近幾年土地增值稅征管力度是逐步加大的。

到底誰對誰錯？其實，央視也只是將存在多年的一個“老問題”，重新翻了出來。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅，一直是房地產稅收體系中，稅種設計最復雜、征稅成本最高、稅制最不統一、官企扯皮最多的一個稅種。

不妨先拋出觀點，筆者認為此稅可以考慮廢除了。首先，從設稅的初衷看，其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地區樓市火爆，炒地皮現象突出，房地產泡沫嚴重。為此，1993年6月國務院發文，大力度調控房地產。

不容否認，本世紀最初十年，全國房地產市場再度經歷了復蘇、繁榮，而且部分年份市場有些瘋狂，比如2005年、2007年和2009年。在這一過程中，地價漲幅顯著超過房價漲幅，部分企業和部分項目，存在利潤率過高的情況。在這種情況下，通過土地增值稅來調節土地市場及房企收益，有一定的積極意義。

但是，必須看到兩點新情況。一是2004年實行“招拍掛”后，通過各種關系低價、協議拿地已非普遍現象，土地增值額的多少，主要取決于開發商對于市場的判斷及運營水平。二是2008年以來，房地產開發行業的利潤率總體趨降，暴利項目越來越少，個別時段還曾出現虧錢賣樓的情況。這就意味著，近幾年的房地產市場形態及項目利潤率，已與1992-1993年明顯不同，開征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。

而土地增值稅，已成為房地產交易環節增速最快、金額較高的稅種。契稅、土地增值稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅，這五類直接針對房地產的稅種，2012年全國總收入為10128億元，比2000年的449億元增長22倍。其中，土地增值稅2012年為2719億元（僅略少于2874億元的契稅），比2000年的8.4億元暴增323倍。而作為保有環節的稅種，2012年房產稅為1373億元，比2000年的210億元僅增長5.5倍。

也就是說，土地增值稅成為優化房地產稅收結構的“攔路虎”。理應增加房產稅，而弱化或取消土地增值稅。更何況，土地增值稅與所得稅在功能上有重疊之處。

當然，取消此稅還有很多其他理由，比如：各地稅制不統一，預征率也不一樣，各地稅務局各行其是；全國幾萬家開發商，誠信度有差異，縱容不誠信者，就是對誠信者的不公平、不公正。

網友評論：

@王石：近日，有媒體報道多家發展商存在拖欠土地增值稅。萬科聲明，萬科一貫守法經營、照章納稅，嚴格按照稅務機關對土地增值稅實行先預征后清算的管理辦法履行納稅義務。公司財務報告公允反映了公司財務狀況和經營成果，不存在欠繳土地增值稅的情況。從稅務總局公布的數據，土地增值稅是近年持續高增長稅種。

@李明俊：無論這些稅費是什么性質，也無論房企會計手段多么高明，這些稅費最終仍要轉嫁至房價之中，由購房者買單。

@西安范朝陽：土地增值稅問題在各種情緒作用下，簡單變復雜了。土地增值稅設置的初衷是限房價，特別是鼓勵建設普通低價住宅，滿足人民居住需要。然而房地產資金密集、高風險的特征又必須以高利潤作補償，增值稅的實施必然影響開發商拿地、開發，與地方政府土地財政、所謂城市經營相矛盾，清算問題遂顯得態度曖昧。