美國購房法律指南

【√】對于想在美國購置房產，但沒有計劃或不能在美國長期居住的中國人必須明白，當你買下了美國房產，它雖然成了你的私人財產，但也給你帶來了不可推卸的公共責任

中國人在美國購置房產的熱情不斷高漲，但是中美兩國差異很大，房地產市場的慣例也不同，稍有不慎，在美國買房子，很容易遭遇各種意外的麻煩。本文介紹外國人在美購置房產時應注意的事項，特別是有關法律、賦稅及產權方面的問題。

美國房屋的類別

美國住宅房地產市場的房屋可以簡單分為：合作公寓（Coop）、產權公寓（Condo）、連棟屋（Townhouse）、獨棟屋（Single Family House）。合作公寓、產權公寓和連棟屋在城鎮流行，而獨棟屋大多散布在市郊和農村。

所謂“買”合作公寓，實質為產權租賃，買的是居住權，合作公寓的產權屬于擁有住宅大樓的公司。通過產權租賃，買主可以使用合作公寓大樓中的某套公寓，但每月還需支付不菲的維護費。合作公寓越高檔，當然需要支付的維護費也越高。維護費支付給擁有大樓產權的公司，用于大樓的所有維修、管理費用，還包括房產稅和抵押利息（如果公司對大樓進行了抵押）。

合作公寓的管理規則比較嚴格，大多數合作公寓規定買下租賃權的客戶必須自住，嚴禁出租。合作公寓還有一個共同的特點，就是客戶在“售出”公寓時，需向擁有大樓產權的公司支付一筆租賃讓渡費，約為售價的3%。

很多擁有合作公寓產權的公司，規定不準將合作公寓“出售”（實質是租賃）給外國人。這是怕發生財務糾紛時，公司很難對資產和收入來源在國外的人訴諸法庭，即使贏了官司，如果對方的資產在國外，判決也難以執行。而從外國人的角度看，合作公寓也不是一個好的選擇，比如沒有產權、不能出租這些條件，對于非美國居民來說，很不合適。

買主對購入的產權公寓單元擁有產權。通常情況下，產權公寓沒有出租的限制。產權公寓的屋主需要繳納房產稅，并向管理公寓運營的公寓委員會繳納物業管理費。出售產權公寓需要獲得公寓委員會批準，不過沒什么特別限制。由于外觀和內部結構十分相似，外國人很容易將美國的合作公寓同產權公寓搞混，而從房產所有權來看，兩者大不相同，這需要特別注意。

買家可以通過傳統融資方式購買產權公寓。大多數情況下，美國居民需首付二成房價，而外國公民則需首付50%，方能獲得銀行貸款。

產權公寓的屋主只有房產權，沒有地產權，而在買連棟屋時，買主是連房帶地一起購入，這是連棟房和產權公寓的不同之處。在其他方面，這兩者的責任和權利差不多，連棟房的屋主也要繳納房產稅，并向管理委員會交付物業管理費。

而獨棟屋買賣受到的限制則最少，買主擁有房屋和土地的產權，并獨自負責支付房產稅和維護、維修費用。

美國也有學區房

在美國買房過程中，你要做許多事情：決定房產所在的社區，看房子，簽署買賣合同（Purchase and Sale Agreement），房屋檢驗，申請貸款（中國人來美購置房產大多用現金一次到位，就可免了這道程序），購買房屋保險，過戶（Closing）。在這個流程中，你會接觸到許多人：房地產經紀人（Real Estate Agent），房屋檢驗師，貸款經紀人，保險經紀人，過戶律師（Settlement Lawyer）等。美國是金錢至上唯利是圖的社會，許多商業行為、商業服務都是為了賺錢，作為購房者必須了解相關的知識，對購置房產的每一流程都要慎重考察和把關，才能將買房煩惱事發生的可能性降到最低。

常聽人說，在美國買房子要選好學區。美國的公立中小學不收學費和課本費，但學生只能是來自本學區（school district）的居民。學校的經費和老師的薪水由地方政府撥款，而地方政府的預算主要靠房產稅。一個地區的房價高，從而地方政府能征收到較多的房產稅，就能建條件較好、設備較新的學校，能提供吸引優質師資的薪水，而學生的統考成績和其他評估結果也會比較好oscYbNbxGzKmXBvXbJ35/bwqQ8GwSLPvqtUy793g7HU=，所以有“好學區”一說。

這只是從單一方面表述，實際上學區好壞已成了一個綜合性指標。雖然我們都知道“物以類聚、人以群分”這句老話，不過在美國，更現實的是“人以錢分”。所以，你具有多少經濟能力，可以買怎樣層次的房子，你周圍的鄰居們也往往在相近的收入區域內。好學區一方面能吸引較高層次的居民，另一方面又得依賴高房價帶來的高稅收支持；而購買中高級房屋的居民比較富裕，工作比較穩定，受教育程度比較高，為子女教育的投資也比較多，從而能為學校提供較好的學生來源，有利于學校提升教學質量。如此互相促進，好學區就成了好社區的代名詞了。當然，好學區的房價受有形價值和無形價值的共同作用而大幅攀升，同樣的房子在好學區和壞學區的售價可以相差巨大。

簽署合同要注意些什么

在選定社區，看中房子，討價還價談定價格后，雙方就要簽署買賣合同，把買賣雙方議定的條件和價格用對雙方都具有約束力的合同形式固定下來。一般是由賣方律師或經紀人提供房產買賣合同的初稿，買方律師或經紀人在此基礎上作評估，對于具有潛在法律風險的條款進行修改，或者增加保障買方利益的條款。合同簽署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承擔違約責任。

購房合同中除列明買賣雙方的姓名和房產的議定價格外，還要有房產的法律描述，這包括房屋地址、地段編號、地契編號、房屋平面圖、土地面積、建筑面積、房產稅是否結清、房產抵押狀況等。買方要對這些房產描述逐一核實，確認無誤。

除此之外，合同中還包含一些保護賣主和買主的條款。比如定金條款用來保護賣方，補償賣方在簽署合同、房產下市后，由于買方不能履行合同，最后房產沒能成交帶來的損失。通常定金是房產議定價格的5%。

貸款意外條款（Mortgage Contingency Clause）則是針對買方的保護條款。除現金交易外，大多數人買房需要向銀行貸款，而且很多情況下是在簽訂了買房合同后才向銀行申請貸款，因此有可能出現合同簽署了但銀行拒絕貸款的情況。貸款意外條款賦予買方因貸款不成而取消合同的權利， 即合同中約定一個日期，在此之前如果買方拿不到銀行貸款批準書，買方有權取消合同，所有定金退回買方，雙方互不追究責任。所以，賣主通常會調查了解對方有一定的信用和貸款能力后，才會認真同其談交易。

買方為了保護自己，還應在合同中列入房檢及維修責任條款。在成交前，買方要雇請有執照的房屋檢驗師對房屋作徹底檢查，如發現存在較大的結構、建筑破損或隱患，買方可以要求賣方就有問題的地方進行維修或更換。為防備賣方在房產成交前未完成維修的狀況，買方可以在合同中規定如發生這種情況，在房屋議定價中扣除維修費用。

同時，購房涉及的房屋保險主要有兩種：房屋財產保險（Homeowner’s Insurance）和房屋產權保險（Title Insurance）。房屋財產保險的范圍包括任何房產及屋內財產的損失，比如火災、入室搶劫、偷盜等帶來的損失。房屋產權保險是免除買主遭受產權糾紛的損失。比如一個老頭過世了，他的女兒把老頭的房子賣給你，一切法律手續看來正當、完備無憂。房屋成交后不久，突然又冒出個老頭的兒子，宣稱這筆買賣無效，因為他作為繼承人之一沒有同意。如果你買了房屋產權保險，就由保險公司出錢幫你打官司；如果你輸了官司，保險公司要賠償你購屋的損失。

在美國由于土地是私有的，開發商從私人手里買來土地， 這塊土地也許不清不白轉手多次了，所以買新房也會出現產權方面的問題。另外，新房的開發商可能沒有完全支付建筑公司的建房款項，新房建好售出，但買主并不知道潛在的債權糾紛。待房屋過戶后，建筑公司前來討債，而開發商已經破產或者逃之夭夭，這時麻煩就來了。有了房屋產權保險，就由保險公司打理向建筑公司賠償的事項。房屋產權保險是一次性支付的保險，能夠持久保護房屋產權的安全，此保險費的計算根據購房價格而定，大致30萬美元的房產，房屋產權保險費為1000美元。

買了房怎么過戶

如果以上流程按部就班走完了，就可以進行房產過戶，完成交易。在約定的過戶日（Closing Date），買賣雙方各帶過戶律師到稱為過戶公司（Settlement Company）的地方會面，一手交錢，一手交鑰匙，完成過戶。

買方雇過戶律師的主要目的是保證買主得到合法產權。律師在過戶前會檢查產權史（Title Search），查明賣主確實擁有產權，可以把房子合法賣給你。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。產權檢查還能發現與房產有關的債務，比如拖欠房產稅、水電費、裝修費等等。這些債務會跟著房子走，所以在過戶前一定要賣主把它們清理掉。

在過戶的前一天，過戶公司會給買方一張精確的過戶費清單，買主可根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票 （Casher Check）。過戶費（不包括首付款）有幾個部分。這些費用加起來約是購房價的5.5%；如果用現金購買，不需要貸款，則過戶費大約是房價的3.5%。

在買方的過戶費用里不會有房地產經紀人的中介費，這是因為按照美國的慣例，房屋交易的經紀人中介費，全部由賣方負擔。所以在賣方收到的過戶費清單中，最大的一筆就是房產經紀人中介費。依慣例，美國房屋買賣的中介費為交易價的6%，由買賣雙方經紀人平分，各拿3%。由于買方經紀人的報酬也是按交易價的百分比提取，暗含了買主與其經紀人有利益沖突的因素，所以買主一定要掌控購房全過程，切莫讓經紀人的天花亂墜左右了。

過戶時要帶有效的含照片證件，比如駕照，外國人則可用護照加有效簽證。一般過戶要一個多小時，主要的任務就是簽字交錢，要簽很多一式兩份的文件。雙方過戶律師先把過戶費清單梳理一遍，如無異議，就把所有的文件拿出來，讓賣主和買主雙雙簽字。簽完字后，雙方的過戶律師把所有簽了字的文件拿去復印作備份。然后買主把銀行現金支票交給過戶律師，賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。

買房還要承擔公共責任

對于想在美國購置房產，但沒有計劃或不能在美國長期居住的中國人必須明白，當你買下了美國房產，它雖然成了你的私人財產，但也給你帶來了不可推卸的公共責任，無論你是不是使用這個房產，都得履行這些責任，否則就會被罰款，甚至房產遭沒收。

首先是繳納房產稅的責任，只要你擁有了房產，你就必須向房產所在地的最基層政府繳納房產稅。房產稅由基層地方政府確定，各地區差異很大，年稅額大多在房屋市場價的1%至3%范圍內。以紐約市曼哈頓區為例，房產稅率是1.2%。而美國佛羅里達州的邁阿密市，房產稅率為2.4%。

如果不按時繳納房產稅，其后果可以參考舊金山市政府網站的有關告示：“2012-2013年舊金山市的房地產稅率為1.1691%，其稅基為房屋的市場估價。若是你認為房屋估價過高了，在收到稅單的15天內聯系舊金山市政府房屋估價辦公室。

每年11月1日，政府部門會陸續寄出稅單，所有的房產擁有者在兩個星期內都會收到稅單。房地產稅每半年繳納一次，日期第一次從11月1日至12月10日，第二次是2月1日至3月10日。逾期繳稅者每超過一次期限，要多支付納稅額的10%作為罰金。若是連續5年未繳納房地產稅，房產將被拍賣?！?/p>

如果你的房產是產權公寓或連棟屋，就得按月交付物業管理費。物業管理費各地沒有一個標準，由各物業管理公司自行規定，大致的范圍是每年4000至5000美元。一般來說，檔次越高的住宅區，收取的物業管理費也越高。但如果是老舊的公寓區，雖然檔次不高，物業管理費卻特高，因為越是年代久遠的公寓，越是需要維修，而美國的房屋維修人工成本很高，都要由物業管理費來開支，迫使物業管理費高漲。

如果你買的是獨棟屋，那么你很可能不需要交付物業管理費（即使有管理費，也是微不足道），但你就得自行負責，務必保持房產外圍外觀符合地方政府的規定。美國各地的小城鎮（獨棟屋大多散布在小城鎮）都制定了本地區居民必須遵守的細則。比如規定門前草坪的草不能超過5英寸，而春天雨后草會瘋長，偷偷懶沒理睬，對不起隔幾天就會收到罰單。

所以，獨棟屋的主人春夏天要割草，秋天要掃落葉，如果是在北方，而且門前有人行小道，則冬天還要清理門前小道上的積雪。如果你不常住，就得雇人打理這些。

房產出租和出售的稅務事項

很多中國人到美國買房，都是出于投資而非居住的目的，這就可能涉及房產出租的問題。外國人在美國的房產，如果用于出租，所得稅是獲利部分的20%。例如，扣除房產稅、管理費、維修費等，出租房子一年獲得凈利潤5萬美元，按20%計算，則要交稅1萬美元。

如果外國人將房產賣掉，獲利的33%要交所得稅。比如30萬買入的房子50萬賣出，獲利20萬，這20萬的33%，66000美元就是要繳納的所得稅。

美國聯邦法律對外國人購買房產沒有法律限制，只要有錢，來者不拒，但對外國人出售房產卻制定了專門法律。基于擔心外國人在美國房地產市場上買進賣出，賺了差價后沒交稅就走人了，而美國稅務局（IRS）無計可施，無法跨國追討，國會在1980年制定了“外國人房地產投資稅收法”（The Foreign Investment in Real Property Tax Act， FIRPTA）。該法規定：“外國個人或者公司在出售位于美國的房地產時，需要繳納房款的10%作為其所得稅預扣款?！?/p>

因此，在美國出售房地產不管是否盈利，都將被扣留成交價的10%。這筆錢由買方截下，在成交后的20天內上交國稅局。買方如果沒有依法預扣這筆稅款，房屋全額成交，會面臨1萬美元的罰款。如果外國賣主以后據實報稅（這種情況大部分是因為賣主發現預扣款多于應繳納的稅款），國稅局扣除稅款后再退還剩余部分；如果賣主沒有報稅（這種情況大部分是因為賣主發現預扣款還不夠繳稅），國稅局就沒收這筆預扣款。

另外，美國的遺產法對外國人十分嚴厲，如果美國房產的外國擁有者去世了，美國政府要對房產6萬美元以上的部分征收45%的遺產稅。在此方面，美國公民的遺產個人免稅額可達500萬美元，夫婦的免稅額高達1000萬美元，而外國人只能享有6萬美元的遺產免稅額。