住宅公共維修基金到底該怎么用

“你說公共維修基金啊，收房的時候就得交，不交就不讓收房，也沒想過怎么使，也沒人告訴我該怎么使！”一位剛剛在某房地產項目收了房的北漂人士滿是抱怨地表示。而關于公共維修基金的使用方法，銷售人員的回答也是模棱兩可，顯然這已經超過了他們的工作范疇。入住以后的事，管他呢？我們只負責銷售，賣出房子，就完成了任務，至于后期的事，問物業去吧。

業內專家也表示，在中國，目前對于公共維修基金的監管還存在很大的空白。誰來管？誰來用？怎么用？怎么保障業主利益？巨額的閑置資金只能以活期形式存在銀行，利率很低，卻沒有辦法使之增值。雖然有建設部的法規作為依據，但實際操作中，仍存在著大量的問題。

住宅公共維修基金出臺始末

1998年，是住宅正式開始走向市場化的一年。為了更好地解決取消福利分房之后的房產維修問題，政府也深刻地意識到了這一點：當物業保修期滿后，物業維修養護的責任由保修單位轉移到物業產權人身上。在業主分散的情況下，如果沒有住宅專項維修資金，要在短時間內向業主籌集物業共用部位、共用設施設備維修或更新、改造的費用十分困難。住宅專項維修資金的設立，為物業及時得到維修養護提供了基礎性條件。

2003年，由國務院公布實施的《物業管理條例》第7條明確規定：業主在物業管理活動中，應履行按照國家有關規定交納專項維修資金的義務。住宅專項維修資金相當于房屋的“醫療和養老保險金”，其建立有利于提高和保持房屋完好率，延長房屋的使用壽命，達到物業保值增值的目的。

但每一條法規的出臺，都必須經歷市場的考驗，才能不斷適應市場的變化。2008年，《住宅專項維修資金管理辦法》出臺，并于當年2月1日開始施行。新辦法首次在未繳付資金上進行了明確規定，規定未繳付公共維修基金不得將房屋交付給購買人，且規定了當基金余額不足首期繳存額30%時需進行續繳。

新的《辦法》中，業主將真正成為這部分資金的主人。新管理辦法規定，業主大會成立前，住宅專項維修資金由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管，但資金必須進入專戶管理銀行開立的住宅專項維修資金專戶中。在業主大會成立后，資金由業主委員會管理，業委會將資金存入專戶管理銀行開立的住宅專項維修資金專戶。與此同時，住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。

而新《辦法》也并不是沒有瑕疵，當前暴露的種種社會問題，也為眾多法律學者重視。

交容易 難取出的公共維修基金

北京市豐臺區芳古園二區電梯維修的案例屢屢被房地產業界人士提及，而更多的是一聲嘆息。征得三分之二以上的業主同意，耗時2個月，主管部門審批使用申請要4個多月，拿到維修基金又用了半年。如此這般，一年多才修好電梯。

北京市豐臺區芳古園二區進行電梯維修，60多萬元的維修費用全部來自該小區的住房維修基金，這樣的例子并不多見。根據電梯出現的問題，物業公司和業委會聯系了有關維修公司作鑒定，確定電梯維修方案，測算了維修預算。2011年7月，物業公司將維修電梯的消息和方案張榜公示。

隨后，使用維修基金遇到了一個大難題——征求業主意見。2008年出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，動用住房維修基金，必須征得三分之二以上的業主同意。盡管該辦法同時提出，在維修基金劃轉到業委會名下管理以后，可簡化這一程序，由物業管理企業提出使用方案，業主大會依法通過使用方案即可。但是，為了避免被業主指責擅自動用維修基金，多數小區仍然實行三分之二業主簽字同意的程序。

芳古園二區共有696戶業主，要三分之二以上業主同意，意味著至少要征集到464戶以上業主的簽字才行，工作量巨大。一樓的住戶因為不經常使用電梯，不少人拒絕簽字；部分未辦理房產證的業主還沒有繳納住房維修基金也不能參與投票；還有一些業主長期外出或將房子出租，一直聯u6VUxQtGuBslKeQKr+jkfg==系不上。這些都讓征集工作變得格外棘手。

足足用了2個月時間，物業公司才終于“湊到”了482戶業主簽字同意。2011年9月，物業公司和業委會按照規定，將使用申請上報北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱住建委）。這是小區第一次申請使用維修基金，因為沒有經驗，申請過程尤為繁瑣，直到2012年1月，申請才正式批下來。

芳古園二區業委會的相關負責人表示：“住建委負責審批維修基金的工作人員只有一個，材料也要求寫得詳細、具體，光核對業主信息就花了很長時間，根本忙不過來。”直到2012年7月，小區電梯維修才終于用上這筆房屋“看病錢”。為此忙活了一年多的物業公司工作人員總算松了一口氣。按照現行規定的程序走下來，住房的“看病錢”用起來確實有些麻煩。像芳古園二區這樣業主委員會機構完善的小區，要想動用維修資金尚且如此繁瑣，可以想見，那些沒有成立業委會、繳費情況不一、物業管理水平差的小區，要想用這筆住房的“看病錢”，幾乎不可能。

一家物業企業負責人告訴筆者，當前要使用住房維修基金，主要面臨以下幾個方面的困難：首先是部分賬戶無款。由于部分城市有關法規建設不完善、要求不嚴格，造成部分業主房子都已經入住了幾年，仍然未繳納維修基金，特別是一些老項目，業主賬戶無款使用的現象比較普遍。其次是使用手續繁瑣，部分城市甚至存在整個城市的商品住宅小區未動用維修基金的現象，資金一直“睡”在賬戶里。再次是續繳困難，根據規定，業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。但對于誰來組織續繳、續繳標準如何確定等詳細的執行標準沒有約定。部分業主特別是二手房業主不愿意續繳，物業公司單方收繳非常困難，造成賬戶資金不足。遇到更換電梯等大修改造項目時，便會陷入無法使用的窘境。

2012年夏天，北京地區暴雨過后，很多住宅受損。為了保證受災住房得到及時維修，北京市住建委出臺6項房屋緊急情況維修基金使用辦法。漏雨嚴重的小區可以按照緊急情況使用住宅專項維修基金，而無需經過三分之二以上業主同意。即使是這樣，對于根本沒有申請過專項維修基金，且沒有業委會的大部分受災小區，一樣沒有頭緒。

與收房時必須繳納、否則無法辦理入住手續領到鑰匙的情況大相徑庭的是，錯綜復雜、設置繁瑣、沒有主理機構的維修金使用環節。一位買了二手房的張先生表示，當初買二手房，也沒有人提醒要轉讓公共維修金的事。當時的樓齡已經將近20年，小區屬于上世紀80年代的福利房，相關產權單位早已注銷，僅有一個社區居委會存在。而今，自己購買的頂層閣樓漏水，多次聯系物業公司，仍得不到解決。

物業方表示，該問題需要進行室外高空作業，且閣樓層為斜坡，施工難度較大。而該小區閣樓層防水損壞的事情，幾乎每個樓都存在，物業公司已協同社區居委會將此事上報給街道辦事處。而街道辦事處所給出的答復則是，當初小區并沒有繳納公共維修基金，所有的維修由原產權單位自己解決。產權單位倒閉注銷以后，辦事處曾聯系社區居委會向住戶補繳公共維修基金。但原住戶多已搬離，現住戶多是近幾年搬進來的二手房買家，公共維修基金收取過程中遇到了很大阻礙。一方面是原有產權單位的住戶不理解，另一方面是二手買家不配合，所有這個社區的公共維修基金始終為零，也沒有相關單位進行協調。

摸不到碰不著的公共維修基金

使用不容易，而大量的閑置資金，又給貪污腐敗留下了巨大的隱患，一時間關于公共維修基金的惡性案件層出不窮。巨額的資金擴大了人們的貪欲，缺乏監管的基金引發了大量的經濟案件。

2006年10月，廣州一筆250萬元房屋維修資金不翼而飛，業主們發起一場規模浩大的追討物業專項維修基金活動。此后，60個小區業委會聯合追討，資金總額達60余億元。2007年，上海查處了房屋維修資金涉嫌違規炒股的事件，市值近8億元。還有些小區曾發生過更換了物業公司，物業公司就把維修基金卷走的事情……

為加強資金監管，《住宅專項維修資金管理辦法》規定，業主大會成立前，住宅專項維修資金由所在地政府建設（房地產）主管部門代管，并應當委托所在地一家商業銀行專戶管理。業主大會成立以后，也應開立相同的賬戶。這樣，無論業主大會成立前后，維修資金都由銀行管理，?？顚Ｓ?。不管業主大會、物業公司如何更換，維修資金都不會不翼而飛。

有關專家指出，盡管這一規定提高了基金的安全性，但在實際管理過程中，仍然存在不少漏洞。如開發商在預售房屋時，代收住房維修基金，在向房產部門辦理房產證時才將資金轉到專戶上，導致資金長期在體外循環。資金管理公開力度不夠，管理部門在資金使用審批時，存在著人情、利益等交易風險。解決資金在使用后的續繳、欠繳方面，缺乏有效措施。從長遠看，資金的增值收益率低，各地的住房維修基金交存總量大但支出金額小，巨額資金長期在賬上“睡大覺”，潛在損失較大。

目前，專項維修資金主要面臨的問題有：第一，開發商侵占維修資金的情況突出。這筆錢本不該由房地產商管理，但現實中不少房地產商將其與房款捆綁收取，延時上繳，將部分資金挪作他用。第二，專項維修資金歸集到政府部門后，在使用的具體程序上需要進一步規范。國內很多地方對這筆資金的收益如何使用還是一筆糊涂賬。廣州、福州、深圳等多地也陸續出現維修資金被侵吞的案例。第三，目前申請使用這筆資金的程序和審批極為復雜，政府方面比較謹慎；而在業主共同決定時也會出現不一致的地方，從而導致資金較難動用。

公開資料顯示，截至2012年6月30日，北京市累計歸集維修資金314.93億元；國內大多數城市已使用的維修資金只占歸集總額的不到1%。身為業主，相信很多人都有這樣一種感受：住房維修基金作為一項收房時強制收取的費用，事實上可能一輩子都用不上。

同時，截至2012年6月30日的這筆超過300億元的巨額資金，只能以0.35%的年利率緩慢計息。想必稍微有點理財經驗的都能算出，想要讓這筆資金翻上一番，需要多少年？286年。而我們房子的產權是多少年？我們能活多大？一邊是快速上漲的物價，一邊是近乎“零增值”的物業維修基金。而按照官方發布數據，中國2011年通脹率為5.4%，這意味著不超過20年，這筆超過300億的巨額資金，就會貶得一分不值。每年的損失超過50多億，這并非危言聳聽。

某小區已經看出這個不斷貶值縮水的問題，該小區業委會主任給筆者算了一筆明細賬：該小區總建筑面積58萬平方米，涉及住戶6689戶，算是一個規模較大的小區。2011年，耗時一年終于成立了業委會。小區公共維修基金總額超過2個億，在業委會沒成立之時，誰也沒意識到這筆資金會有這么龐大，從政府相關部門獲取到這個數據時，業主代表們很是驚詫。而從入住到現在的3年間，銀行存單的利息只有200多萬，3年總回報率1%。業主代表里有做投資理財顧問的，他建議全部資金分成10份，5份分別存期1年。這樣5年之內，每年都有一筆10%的款項（2000多萬元）到期，以備公共設備的維修。另外3份買5年期國債，年回報率5.32%，最后2份存期3年，年回報率近5%。這樣下來，一年的回報率已經達到了將近13%，一年的利息超過3000萬，光利息平均每戶每年可以分得4500塊錢。

“當然我們并沒有準備往下分紅利，因為這是整個小區的救命錢，只有管好了這筆錢，讓這筆錢不斷增值，才能抵御通脹，并能夠在日后遇到設備老化和設施維護中發揮巨大的作用。有了這筆錢撐腰，一旦設備壞掉，一定換成口碑最好的知名品牌。目前是這樣打算的，也得到了三分之二以上業主的大力支持。像我們這樣的小區，在北京還是少有的?！睒I委會主任說道。目前，該社區業委會已經和相關政府部門以及銀行達成了共識，并簽署了委托協議。從2013年1月1日開始，這筆數額不菲的公共維修基金將采用全新的方式儲蓄。

時至今日，我們欣喜地看到，很多社區已經開始行動起來，用自己的力量實現自治，掌握了這筆本就屬于自己的巨額資金。但不要忘記，這些將主動權控制在自己手中的社區畢竟是鳳毛麟角，絕大部分的社區尚沒有業委會，仍存在著巨大的隱患。另一方面，政府部門也應在適當的時機，進一步簡化支取流程，出臺相關法律法規，真正解決老舊房屋的養老金問題。這是萬民所愿，也是社會發展的必然趨勢。

編輯/麻 雯 mawen214@163.com</