房產稅改應區分“房”“地”

房地產市場化進程中個人房產保有量急劇膨脹，個人房產是否課稅具有多重效應，既事關當期經濟和社會發展，又牽動總體制度變革走勢，同時也涉及不同收入階層對社會主義道路和改革開放的信心。設計個人房產課稅制度改革方案，必須通盤權衡利弊得失。

首先要明確兩個問題：改革是不是要解決高收入群體不繳納財產性稅收問題？改革的目的是不是為了打壓房價？目前，不少人認為高收入群體未繳納財產性稅收，因而要對個人房產課稅，這種觀點未免偏頗。由于我國已建立個人財產課稅制度，且主要集中在財產形成和財產轉讓兩個環節，加上我國已形成相對規范、完整的市場經濟體系，所以漏稅不會大面積發生。

房產課稅壓低房價的觀點也不合理。房產課稅是財產課稅的一種，在這一古老稅種剛產生時，房價并不高。房地產業發展過程中，房價潮起潮落，但各國政府很少運用財產課稅手段來控制房價。從理論上看，在房價上漲期形成房產買賣投機行為時，稅收成本根本不是超額負擔，因為只要房價漲，稅收負擔就可轉嫁出去。目前探討實施房產稅改的真正目的是實現稅收公平，使財產課稅覆蓋房產，而不僅限于汽車、金融財產等。

任何一個稅種的稅制都不是孤立的，個人房產課稅涉及多個稅種，深化改革極其復雜。因此，實施改革要從多環節稅負總量均衡分布、征稅范圍協調選擇、納稅人梯隊布局等角度去設計思路。具體說就是設計各個環節課稅的稅率時要統一協調，確定征稅范圍充分考慮各個環節課稅特征的差異，選擇納稅人時要堅持均衡分布原則，不能僅針對某一收入階層，要把量能課稅和區別納稅有效銜接。

設計房產保有課稅制度，還要充分考慮其他環節稅制狀況。我國正在探索不動產保有環節稅制改革，上海、重慶兩地試點從整體看，成功之處在于有的放矢、量能課稅、兼顧短期和長期利益，今后如在全國推行，以完善現行房產稅為切入點應是簡便易行的選擇。

但必須指出，要達到穩妥推進改革的效果，理應充分考慮不動產各環節課稅之間關系的協調性，具體講就是要在綜合考慮土地稅費制度改革、契稅改革、增值稅擴圍改革、車船使用稅改革等之間關系的基礎上確定方案。以增值稅擴圍改革為例，如果今后建筑業、交通運輸業的營業稅改為增值稅，那么，不動產轉讓的營業稅是否改為增值稅就有待研究，因為建筑業繳納增值稅勢必連帶出不動產購進和銷售的增值稅扣稅問題。

談及房產稅改革時，人們總是把房與地的課稅混在一起。從國際經驗看，個人住房課稅都是土地和房產分開課稅的，歐、美、日均如此。其關鍵原因是這些國家的土地是私有化的，房產被認定為土地上的附著物。也就是說房地分別課稅，是針對不同商品課稅。

我國情況比較復雜，主要是土地只有使用權的轉讓，但房屋本身又被視為有產權和轉讓物。所以，不動產課稅總是房地合一，但真正實施個人住房課稅時，矛盾就暴露了。比如土地出讓金，住房購買者已繳納了這筆費用，如不做扣除，保有環節當然無法課稅。

因此，不如房、地分別課稅。既然開發商已繳納了土地出讓金，就應該禁止這筆費用向下轉嫁，個人購買房產時不再負擔這筆款項，然后在個人住房保有環節課稅。當然，對不同情形的房產，要實施差別課稅制度。