不服小區(qū)物業(yè)費上漲 13名業(yè)主狀告業(yè)委會

每年的物價指數(shù)和物業(yè)公司用工成本在上漲，業(yè)主繳付的物業(yè)費是否該上漲？這成了滬上眾多業(yè)主與物業(yè)公司無法調和的一對矛盾。面對小區(qū)業(yè)委會公布同意上調物業(yè)費業(yè)主大會公告，地處靜安區(qū)的達安花園眾多業(yè)主紛紛向法院起訴，要求判決撤銷業(yè)委會同意上調物業(yè)費標準業(yè)主大會的公告及決定；撤銷業(yè)主大會經業(yè)委會、居委會及物業(yè)公司作出的上調物業(yè)費公告及決定。上海靜安區(qū)法院對吳某等13名業(yè)主的該訴求，作出一審不予支持的判決。

達安花園小區(qū)，地處靜安轄區(qū)內有著近3000戶業(yè)主的高檔居民小區(qū)，由上海達安物業(yè)管理有限公司（以下簡稱：達安物業(yè)公司）承擔該小區(qū)的物業(yè)管理。自2001年起，該小區(qū)的物業(yè)費為每月每平方米1.95元。后物業(yè)公司雖多次續(xù)約，合同期限至2016年10月，但物業(yè)費標準未作調高。2012年11月，達安物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)委會提出申請，要求調高物業(yè)費標準。2012年11月20日，業(yè)委會以決議形式，同意委托該物業(yè)公司向全體業(yè)主就物業(yè)費上調至每月每平方米2.5元一事作征詢，明確了此事由業(yè)主大會投票表決。

2012年12月13日，達安花園小區(qū)召開業(yè)主大會，經唱票、計票，現(xiàn)場統(tǒng)計記錄顯示發(fā)放征詢單合計2912張，總回收有效票2710張，其中同意票2710張、不同意票552張、廢票5張。現(xiàn)場統(tǒng)計記錄中，業(yè)委會成員秦某在唱票人一欄簽字，居委會工作人員張某在計票人一欄簽字，業(yè)委會成員葉某在監(jiān)票人一欄簽字。計票時有民警、居委會工作人員、物業(yè)公司員工等其他人在場。根據(jù)計票結果顯示，物業(yè)費上調方案經業(yè)主大會表決通過，將物業(yè)費標準從每月每平方米1.95元調整為每月每平方米2.5元。但在2012年11月20日之后，業(yè)委會未就該事項召開過委員會議。2012年10月之前，業(yè)委會也未曾就上調物業(yè)費開會討論。

2013年8月2日，吳某等業(yè)主分別向法院起訴稱調高物業(yè)費標準有諸多暗箱操作，業(yè)委會多名成員未參與，期間未召開業(yè)委會會議。認為在2011年物業(yè)公司與小區(qū)簽約時，曾承諾5年內不調高物業(yè)費，現(xiàn)又漲價物業(yè)費該行為侵害了業(yè)主合法權益，要求法院判令予以撤銷。

法庭上，業(yè)委會認為此事有必要召開業(yè)主大會表決，遂按照小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則向全體業(yè)主發(fā)放了意見征詢單，經唱票、計票和監(jiān)票，全體業(yè)主的74%贊成物業(yè)費作上調，業(yè)主大會通過了上調物業(yè)費至每月每平方米2.5元的決議。整個表決征詢過程符合規(guī)定，決議有效，認為該決議沒有侵犯吳某等業(yè)主的合法權益。在上調征詢工作表決統(tǒng)計記錄上簽字的人員，均無人從業(yè)委會領取過薪水報酬。

法院認為，依照物權法的規(guī)定，變更物業(yè)費標準屬于居民小區(qū)管理的重大事項，應由業(yè)主大會表決決定，業(yè)委會或者物業(yè)公司均無權對此做出決定，無權機關做出的相關決定自然不具備法律效力，因此眾多本訴的第二項訴請沒有裁判的必要，法院不作處理。吳某等人起訴擔心物業(yè)公司在送達過程中利用自身便利改變征詢單內容，卻未舉證證明物業(yè)公司在此過程中有威脅、恐嚇和引誘業(yè)主改變決定的行為。另外，業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定了設立投票箱和專人送達、回收意見均系可以使用的方式，沒有規(guī)定不可以委托物業(yè)公司進行送征詢單。涉及征詢單上“逾期未投票者視為同意”的記載，經查系業(yè)主大會議事規(guī)則上的內容，而非物業(yè)公司擅自規(guī)定，屬合法有效的規(guī)則。

法院還認為，從吳某等業(yè)主的描述看，業(yè)主大會上調物業(yè)費的決議，對他們小區(qū)業(yè)主帶來的后果是債務增加，而非財產的減少。業(yè)主大會決議沒有造成業(yè)主現(xiàn)有財產中有任何的損害，更沒有導致業(yè)主現(xiàn)有的財產發(fā)生貶損、滅失。而究竟是以何種價格聘請物業(yè)公司來服務小區(qū)業(yè)主，是物權法明確規(guī)定由小區(qū)業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主大會決議即為小區(qū)業(yè)主的共同決定。從涉案物業(yè)費上調的幅度及從上調后的價格看，并沒有證據(jù)表明該價格與周邊同等小區(qū)物業(yè)費標準相比較會顯失公允。達安花園業(yè)主大會于2012年12月13日，做出的關于上調物業(yè)費標準決議，沒有構成對吳某等業(yè)主的合法權益的侵犯，并不代表該項決議的產生是完善的。在此構成中亦有存在瑕疵，業(yè)委會應在今后工作中嚴格按業(yè)主大會各項規(guī)則行事，遂法院判決對吳某等13名業(yè)主之訴不予支持。