關(guān)于遏制房價的兩個稅種探討

【摘 要】 文章探討了幾項與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅收理論：政策上，暢通二手房交易，減少空置住房；及時一手房交易，縮減存量住房；加快廉價房建設(shè)，降低住房壓力。觀念上，打破房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤思維模式，砸碎成家必須買房不能租房的習(xí)俗。政府對房價只調(diào)不控，市場對房價變堵為疏。探求房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的納稅人、稅率、實施時間等要素，尋求遏制房價的有效途徑，具有深遠的現(xiàn)實意義。

【關(guān)鍵詞】 企業(yè)自行； 遏制房價； 稅收理論

近幾年來政府房價調(diào)控的措施一輪接著一輪，諸如遏制房價的“國五條”實施細(xì)則陸續(xù)在各省市頒布，而政策“真空期”、“末班車”效應(yīng)卻帶來了新一輪房價上揚，這與政府千方百計實施利國利民的房價調(diào)控初衷極不協(xié)調(diào)，甚至使一些所謂業(yè)內(nèi)人士的“房價越控越漲理論”和一些“政府控價就是多征稅”的民間非議此起彼伏。且不看短期房價市場的漲跌，但長期以來房價高居不下是不爭的事實，讓我們不得不思考和尋求到底什么才是遏制房價的“良藥”。

為調(diào)控房價，國家開具了多個“中藥處方”，一些研究人員也借鑒了一些“西藥”，甚至民間也提供了不少“偏方”，共同對抑制房價進行或調(diào)或控。應(yīng)該講上述措施均有療效，但“病根”頑固不化，尚未根除。筆者通過對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收理論進行探討和研究，旨在從中發(fā)現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)從根本上自愿、自主、自行遏制房價存在可能。

一、住房市場現(xiàn)狀與原因分析

眾所周知，商品的市場供求是價格的主要影響因素之一，那么住房作為商品之一也并不例外。市場上有二手房在交易、小區(qū)里有空置房沒人居住、房地產(chǎn)企業(yè)有存量房在觀望價格，同樣也是不爭的事實。分析這些住房沒能走進市場，或者是沒有及時投放市場的原因，第一是持有住房的成本幾乎為零，實施交易的稅費又相對較高；第二是房價居高不下，不管是自然人還是房地產(chǎn)企業(yè)都在等待更高價，以獲取更高收益。

稅收是為了保證財政收支，稅種設(shè)置的基本出發(fā)點是市場調(diào)節(jié)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)引導(dǎo)，寓禁于征的稅收理論也確實起到了調(diào)節(jié)和引導(dǎo)的作用。通過現(xiàn)有住房的空置率和實際市場供應(yīng)看，稅收的傾向應(yīng)該是引導(dǎo)，而非一味調(diào)控。換言之，政府對住房市場應(yīng)該多調(diào)少控，暢通市場、保障供給才是更為有效的手段。

二、“重持有”、“輕交易”的征稅方向探討

所謂征稅“重持有”是指重點調(diào)控兩套以上以家庭個體為單位的住房者持有和轉(zhuǎn)讓成本，不僅加快推進房產(chǎn)稅開征進度，同時將房地產(chǎn)企業(yè)納入房產(chǎn)稅納稅人行列，使空置房、存量房走向市場。

所謂征稅“輕交易”是指忽略、降低首套住房購買者的購買成本，不僅提高首套房銀行按揭比例和住房公積金支持力度，同時降低首套房購買稅收負(fù)擔(dān)。

住房和稅收事關(guān)民生和國家利益，不管“重持有”還是“輕交易”均不可一刀切。在制定實施細(xì)則過程中，“重持有”要考慮子女持有兩套住房贍養(yǎng)老人，“輕交易”要依然考慮普通住宅和高檔住宅的稅收區(qū)分。

（一）暢通二手房交易，減少空置住房

目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是一方面有錢的“房哥”、“房姐”、“鬼城小區(qū)”頻頻浮出水面，另一方面買不起房的工薪層叫苦連連。我國收入與房價比、房屋租售比、房屋空置率等反映房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的多項指標(biāo)走到了國際警戒線。

由于二手房交易手續(xù)繁雜、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較高、流通渠道不暢通、持有成本較低，導(dǎo)致二手房觀望期較長、空置率較高。改善目前狀況的有效方法是暢通二手房交易渠道，對持有超過規(guī)定數(shù)量二手房的自然人征收房產(chǎn)稅。其目的是通過對持有者房產(chǎn)稅的征收，提高其“持有成本”，將大量二手空置住房推向市場，以提高房屋供給量，降低房屋銷售價格。

（二）及時一手房交易，縮減存量住房

打破房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤思維模式，迫使更多房地產(chǎn)企業(yè)“賺錢就抓緊賣”，才能獲得利潤最大化。將房地產(chǎn)企業(yè)納入房產(chǎn)稅納稅人行列，對其征收房產(chǎn)稅，讓“捂盤”付出較高代價。

由于房地產(chǎn)行業(yè)壟斷性質(zhì)的存在及其價格剛性的影響，形成房地產(chǎn)行業(yè)一貫的高利潤思維模式，部分房地產(chǎn)開發(fā)商甚至以投機活動為目的，通過“捂盤”來提高房產(chǎn)銷售價格。解決該問題的有效途徑是對取得房屋預(yù)售許可證的房地產(chǎn)企業(yè)的存量房征收房產(chǎn)稅，以“稅”促“銷”，讓“捂盤”付出較高代價，縮減存量住房，加快一手房流通，促使房產(chǎn)價格回落。

（三）房產(chǎn)稅征收小結(jié)

房產(chǎn)稅已經(jīng)在幾個城市試點，其優(yōu)點不言而喻。新一屆政府工作也已經(jīng)將產(chǎn)權(quán)登記列出了時間表，配合推進房產(chǎn)稅具備了可行性。將房地產(chǎn)企業(yè)的存量房納入征稅對象，把房地產(chǎn)企業(yè)列為房產(chǎn)稅納稅人，相比自然人開征房產(chǎn)稅更具有可操作性。

“重持有”的同時要充分考慮子女持有住房贍養(yǎng)老人的問題，尤其是隨著大量年輕人從邊鎮(zhèn)涌入城市，他們在解決自我居住問題的同時，還要考慮贍養(yǎng)老人所面臨的住房問題。因此在對自然人持有房屋計征房產(chǎn)稅時，要充分考慮到家庭的人口結(jié)構(gòu)，以調(diào)控兩套以上以家庭個體為單位的住房者為重點。在“輕交易”的同時要注意普通住宅和高檔住宅的稅收區(qū)分，重點加大對高檔住宅的稅收調(diào)整力度，促進普通住宅的流通轉(zhuǎn)讓。

三、推進營業(yè)稅改征增值稅稅收機制探討

廉價房又名“微利房”，是以居民購買力和房地產(chǎn)開發(fā)商合理利潤為基礎(chǔ)確定價格的住房。在房價居高不下的背景下，為解決低收入人群的住房問題，國家通過行政干預(yù)，實行廉價房建設(shè)，它是緩解住房壓力、推進住房體制改革的重要舉措。廉價房建設(shè)不僅能夠緩解低收入人群的住房問題，而且對房地產(chǎn)市場起到有效的調(diào)節(jié)作用。該措施的實施是政府對房價的“調(diào)”而不是“控”。政府對市場房價多調(diào)少控，市場對房價變堵為疏，在遏制房價上收效明顯，可是土地稀缺，政府資金壓力太大，讓我們不得不更多地考慮市場調(diào)節(jié)和稅收機制的解決方案。

（一）推進房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅，曾一度遏制了土地炒作，并且這種效用持續(xù)至今，給了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅啟示和信心，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快由營業(yè)稅改征增值稅。

營業(yè)稅改征增值稅地域范圍不斷擴大，涉及行業(yè)不斷延伸，其意義已經(jīng)是不爭的事實，在此不再贅述。增值稅是對增值額征稅，而營業(yè)稅是對交易額征稅。營業(yè)稅改征增值稅后通過稅率的變化，對房地產(chǎn)企業(yè)較稅改前有減稅的效用，總體稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)該是與稅改前相當(dāng)，不會有較大幅度的變化，但稅改后房價每上升一分錢和稅改前的稅收負(fù)擔(dān)差異就明顯了。這便是增值稅的調(diào)節(jié)作用。

例如：房價每提高1 000元，稅改前繳納的營業(yè)稅為50元（1 000*5%=50）；稅改后繳納增值稅為110元（1 000*11%=110，假定營業(yè)稅改征增值稅后稅率為11%）。提高房價的增值稅會加大房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）將自然人的二手房交易納入增值稅行列

目前，二手房交易的征稅法規(guī)、政策太多太雜，稅種涉及營業(yè)稅和個人所得稅，以及契稅、印花稅、交易費等。筆者設(shè)想將營業(yè)稅和個人所得稅兩個稅種合并為征收增值稅，將大大簡化稅務(wù)機關(guān)征稅成本，同時也會促進住房作為普通商品進入市場的可能，使得住房前后環(huán)節(jié)銜接暢通。

四、結(jié)束語

總之，應(yīng)加快房產(chǎn)稅和營業(yè)稅改征增值稅改革進度，研究兩個稅種納稅人范圍、稅率等級設(shè)定、實施時間等細(xì)節(jié)要素。在政策調(diào)控上，暢通二手房交易，減少空置住房，及時一手房交易，縮減存量住房，加快廉價房建設(shè)，降低住房壓力；在觀念引導(dǎo)上，打破房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤思維模式，砸碎成家必須買房不能租房的習(xí)俗。政府對房價市場變堵為疏。探求房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的納稅人、稅率、實施時間等要素，尋求遏制房價的有效途徑具有深遠的現(xiàn)實意義。