房地產泡沫破滅的兩種場

十八屆三中全會《決定》描繪了即將開啟的中國第三次房地產改革的前景：第一，市場在資源配置中的作用由“基礎性”轉向“決定性”，由此決定了下一步房地產調控的去行政化基本方向；第二，強調“建立城鄉統一的建設用地市場”，“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，以破解政府一手壟斷土地要素的格局，實現土地供給的多元化，這是緩解當下房地產市場供需矛盾的最有效舉措；第三，試圖通過完善金融市場體系、深化財稅體制改革、形成合理有序的收入分配格局等綜合配套改革，來改善中國房地產市場的外部宏觀環境，這是糾正中國房地產畸形發展的根本之策。

中國房地產市場發展到今天，其實已經到了不得不改，或者說不得不大改的境地，而此次十八屆三中全會確定的改革大方向和具體舉措應該是符合市場預期的。

今年持續升溫的房地產市場，以及越調越漲的畸高房價讓“房地產泡沫”一詞一直為大家所熱議。樂觀派認為中國的城市化進程仍將持續，房地產市場不存在泡沫，現在的房價很正常；而悲觀派則認為中國房地產市場泡沫化嚴重，房價暴跌即將來臨。筆者以為，上述兩派都是極端觀點，極度樂觀和極度悲觀都不可取。基本的判斷應該是，中國的房地產市場肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否會破、何時會破還需要取決于未來的外部宏觀環境變化。過去這些年，助推房價飆漲的因素除城市化進程加速和居民收入改善導致的住房需求大幅增加以外，主要還有貨幣超發、金融資源配置不合理、地方政府土地財政依賴、居民收入差距拉大、土地要素市場政府一手壟斷等房地產市場之外的因素。此輪啟動的第三次房改正是試圖對上述這些領域進行全面改革，但這些改革如果掌控不好則會加劇中國房地產泡沫破滅的可能。

第一種可能：改革進程緩慢，房地產泡沫越吹越大。中國過去35年來的漸進式改革之所以能取得成功，一方面是由于大多數改革都是各方能達成共識的帕累托改進，改革阻力相對較小；另一方面是由于改的大多是老百姓的事，比如國企改革、住房商品化改革，都是政府在甩包袱，政府有改革的動力。而上述的這些改革需要政府主動讓利，是政府在“革自己的命”、“卸自己的胳膊”，阻力自然會很大。如果改革長期進展緩慢，則現在的房地產發展模式就會愈演愈烈，房地產泡沫就可能越吹越大。一旦房地產被吹上了天，想軟著陸也就難了。

第二種可能：改革迅速取得突破，房地產泡沫破滅提前到來。十八大以來，新一屆政府不斷展示出改革的決心和魄力，如果上述改革在今后1-2年內能很快取得重要突破，比如全面開征房產稅、農村建設用地直接入市、保障性住房和自主性住房大量供應等等，則目前的高房價就會失去支撐。如果再考慮到去年至今年以來的住房剛需提前釋放，以及2017年前后到來的全國首次購房適齡人口（25-35歲）數量步入下降通道的影響，則如今房地產市場不斷追高的結局注定不會太美好。

不管出現上述哪種情況，正如今年諾貝爾經濟學獎獲得者席勒教授所言，“非理性繁榮的盛宴不可能持久”。因此，從長遠來看，新一輪房地產市場化改革，特別是土地要素市場改革是大勢所趨，因為改革可能會死，但如果不改革則肯定會死。而從當前來看，改革的過程不會一蹴而就，也不能一蹴而就，重要的是要做好平衡，既要避免房價上漲過快，也要避免房價大幅下降。否則，中國房地產市場泡沫的突然破滅，不管對世界來說還是對中國來說，都是一場無法承受的經濟大災難！

（作者為北京科技大學經濟管理學院教授）

責編/劉建 美編/李祥峰