我國區(qū)域商品房價格變動態(tài)勢分析

[摘 要]本文從地帶、大區(qū)和省區(qū)三個層次，對2011年我國區(qū)域商品房價格上漲格局、水平格局以及與人均GDP之比格局進行了具體分析。區(qū)域商品房價格上漲格局連續(xù)兩年呈“中西部遠(yuǎn)快于東部”態(tài)勢，其中遠(yuǎn)西部、黃河中上游和陜西上漲最快；中西部商品房價格增速繼續(xù)遠(yuǎn)快于東部，各省區(qū)商品房價格均超過3000元/平方米。區(qū)域商品房價格水平格局繼續(xù)呈“東部高、中西部低”態(tài)勢，其中新東部、華東沿海和北京最高；區(qū)域商品房相對價格格局繼續(xù)呈“中部高、東部中、西部低”態(tài)勢，地區(qū)間差距縮小。最后，在分析2012年我國區(qū)域商品房價格上漲趨勢的基礎(chǔ)上，提出了促進我國商品房價格合理回歸的若干對策建議。

[關(guān)鍵詞]2011—2012年；區(qū)域商品房價格；態(tài)勢分析

[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）12-0013-05

在宏觀經(jīng)濟形勢趨緊、房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)的情況下，2011年我國商品房名義價格上漲速度繼續(xù)放緩（以下均按名義價格計算）。據(jù)統(tǒng)計，2011年我國商品房名義價格上漲速度僅為6.86%，在2010年大幅度回落基礎(chǔ)上又略降0.64個百分點；全國商品房平均價格為5377元/平方米，比2010年提高345元/平方米；全國商品房相對價格（商品房每平方米價格與人均GDP之比，下同）為13.87%，比2010年下降1.37個百分點，說明房價變得相對便宜。下面，從比較的角度分析我國區(qū)域商品房價格上漲格局、水平格局以及相對價格格局。

1 區(qū)域商品房價格上漲格局連續(xù)兩年呈“中西部遠(yuǎn)快于東部”態(tài)勢，其中遠(yuǎn)西部、黃河中上游和陜西上漲最快

從三大地帶看，2011年我國中西部商品房價格上漲逆勢上揚，高達(dá)16.69%，比2010年提高1.50個百分點，與平均之比比2010年提高0.40倍，其中：大中部上漲16.87%，比2010年提高1.32個百分點，與平均之比提高0.39倍；遠(yuǎn)西部上漲16.02%，比2010年提高5.61個百分點，與平均之比提高0.89倍。新東部商品房價格上漲繼續(xù)放緩，僅為3.80%，比2010年繼續(xù)下降1.83個百分點，與平均之比繼續(xù)降低0.20倍。

從“7+1”綜合大區(qū)看，快于全國平均增速的大區(qū)變?yōu)辄S河中上游、長江中上游、遠(yuǎn)西部、珠江中上游、東南沿海和東北地區(qū)。慢于全國平均增速的大區(qū)僅有華北沿海和華東沿海，一個以北京為中心，一個以上海為中心，是房價嚴(yán)厲調(diào)控的重中之重地區(qū)（見表1）。

從各省區(qū)看，在全國商品房價格上漲6.86%，比2010年略低0.64個百分點的總體情況下，2011年河北、福建、江西、山東、河南、湖北、湖南、四川、云南、西藏、陜西、寧夏和西藏13省區(qū)增速快于2010年，其余省區(qū)則慢于2010年。各省區(qū)上漲最快省區(qū)是陜西，達(dá)31.51%（低于2010年海南8.00個百分點），最慢的是北京，為-5.26%（低于2010年湖北11.23個百分點），幅度整體下移8.00WBSrozfcT3L4Gg5Xmd6yXw==個百分點，幅度范圍擴大3.23個百分點。各省區(qū)快于和慢于平均速度的省區(qū)之比為22∶9，說明全國房價平均增速是由少數(shù)關(guān)鍵省區(qū)決定的（如銷售額最大的廣東和較大的浙江、房價降幅最大的北京和較大的上海等）。各省區(qū)排序變化明顯：升位省區(qū)14個，最多是湖北達(dá)24位；降位省區(qū)16個，最多是北京為29位；未變省區(qū)1個，即黑龍江。

商品房價格上漲快于20.00%的有陜西、江西、福建、西藏、湖南和吉林6省區(qū)。陜西前移18位進居第1位。江西、福建、西藏和湖南都有大幅度前移。吉林后移2位，調(diào)控力度較大。

商品房價格上漲在20.00%～6.86%的有湖北、四川、貴州、云南、河南、新疆、安徽、寧夏、山東和河北，甘肅、江蘇、重慶、青海、天津和黑龍江16省區(qū)。湖北、云南和寧夏分別前移24位、19位和16位。重慶、天津和甘肅分別后移14位、13位和10位。

商品房價格上漲慢于6.86%的有內(nèi)蒙古、廣東、廣西、浙江、遼寧、海南、上海、山西和北京9省區(qū)。這些省區(qū)基本上都屬于前些年房價上漲過快的地區(qū)，一旦遇到嚴(yán)格調(diào)控和經(jīng)濟放緩就會出現(xiàn)房價迅速回落態(tài)勢。以內(nèi)蒙古最為典型，因大規(guī)模煤炭資源開采經(jīng)濟獲得超快速上漲，帶來了房地產(chǎn)過度開發(fā)和房價過快上漲，在面臨經(jīng)濟下滑的情況下，房價出現(xiàn)快速下跌；山西也呈現(xiàn)出同樣的情形，而且還成為僅有的兩個房價負(fù)上漲的省區(qū)之一。上海和北京是國家重點調(diào)控的一線大城市，北京出現(xiàn)負(fù)上漲（-5.26%）并墊底，后移29位，上海后移5位，上漲僅為0.29%（見表2）。

2 區(qū)域商品房價格水平格局繼續(xù)呈“東部高、中西部低”態(tài)勢，地區(qū)房價差繼續(xù)縮小

從三大地帶看，2011年新東部房價提高到6517元/平方米，與平均比為1.21，比2010年略降0.04倍，在三大地帶中最高；中西部房價提高到4158元/平方米，與平均比為0.77，比2010年略降0.06倍。在中西部中，大中部房價提高達(dá)4219元/平方米，與平均比為0.78，比2010年略降0.06倍；遠(yuǎn)西部房價提高到3647元/平方米，與平均比為0.68，比2010年略升0.05倍，在三大地帶中最低?？梢钥闯?，區(qū)域商品房價格水平格局與經(jīng)濟發(fā)展水平格局基本一致，地區(qū)房價差有所縮小。

從“7+1”綜合大區(qū)看，房價高于平均的大區(qū)是華東沿海、東南沿海和華北沿海，前者和后者房價與平均之比比2010年略有下降，中者則略有上升。房價低于平均的大區(qū)是長江中上游、東北地區(qū)、黃河中上游、珠江中上游和遠(yuǎn)西部，除東北房價與平均之比與2010年持平外，其余均有所上升（見表3）。

從各省區(qū)看，在全國商品房價格平均達(dá)5377元/平方米，比2010年增加345元/平方米的總體情況下，2011年除北京和山西比2010年降低外，其余省區(qū)均比2010年提高。各省區(qū)商品房價格變化幅度為16846（北京，比2010年的北京低936元/平方米）～3282元/平方米（青海，比2010年西藏高386元/平方米），整體內(nèi)縮1322元/平方米，上限比下限多縮550元/平方米，房價差明顯縮小。各省區(qū)商品房價格大于和小于全國平均的省區(qū)之比為8 ∶23，說明全國總體房價主要由大于全國平均房價的少數(shù)省區(qū)決定（如商品房銷售額最多的廣東和比較多的江蘇、浙江等）。與2010年相比，排序發(fā)生局部變化（見表4）。

商品房價格大于10000元/平方米的只有北京和上海兩個直轄市。北京房價比2010年降低，上海略升，排序未變。

商品房價格在平均周圍界于10000～4000元/平方米的有浙江、天津、海南、廣東、福建和江蘇，陜西、四川、安徽、重慶、遼寧、湖北、山東、吉林和江西15省區(qū)。江西、陜西和四川分別前移9位（最多）、5位和2位，三者都屬于經(jīng)濟活躍的二三線城市地區(qū)。遼寧、重慶和山東分別后移4位、2位和2位，三者為經(jīng)濟相對較發(fā)達(dá)的重點調(diào)控地區(qū)。

商品房價格小于4000元/平方米的有黑龍江、河北、貴州、湖南、廣西、內(nèi)蒙古、寧夏、云南、西藏、新疆、河南、山西、甘肅和青海14省區(qū)。西藏、湖南和貴州分別前移5位、4位和2位，三者經(jīng)濟相對落后，原有房價較低，房價提高快一些可以理解。山西、廣西和內(nèi)蒙古分別后移8位（最多）、4位和3位，前者和后者是受經(jīng)濟下行影響較大的資源性省區(qū)，中者則曾經(jīng)歷過嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的沖擊，因此，房價上漲出現(xiàn)較大的放緩趨勢并不奇怪。

總之，目前我國各省區(qū)商品房價格已經(jīng)全部超過了3000元/平方米的水平。

3 區(qū)域商品房相對價格（商品房價格與人均GDP之比）格局繼續(xù)呈“中部高、東部中、西部低”態(tài)勢，地區(qū)間差距縮小

從三大地帶看，2011年大中部商品房相對價格為15.47%，比2010年降低0.62個百分點；新東部為12.81%，比2010年降低1.37個百分點，與平均比略降0.01倍；遠(yuǎn)西部8.81%，比2010年降低0.31個百分點，與平均比略升0.04倍。可見，三大地帶商品房相對價格均下降，說明商品房變得相對便宜，而且大區(qū)間相對價格差有所縮小。

從“7+1”大綜合經(jīng)濟區(qū)看，商品房相對價格高于全國平均的大區(qū)有珠江中上游、華南沿海和長江中上游，三者都比2010年降低。商品房相對價格低于全國平均的大區(qū)有華東沿海、黃河中上游、華北沿海、東北地區(qū)和遠(yuǎn)西部，這些大區(qū)也都比2010年降低?？傊?大綜合經(jīng)濟區(qū)排序未變（見表5）。

從各省區(qū)看，在全國商品房相對價格為13.87%，比2010年低1.37個百分點的情況下，2011年除福建、江西、西藏和陜西4省區(qū)外，其余省區(qū)均比2010年有所下降（其中，海南降幅最大，達(dá)5.74個百分點）。各省區(qū)商品房相對價格變化幅度為33.90%（海南，比2010年海南降低5.74個百分點）～6.54%（內(nèi)蒙古，比2010年內(nèi)蒙古降低1.70個百分點），整體下移1.70個百分點，幅度縮小4.04個百分點。各省區(qū)商品房相對價格高于和低于全國平均的省區(qū)比為15∶16，排序變化較大（見表6）。

商品房相對價格高于全國平均又高于20.00%的有海南、貴州和北京3省區(qū)。前兩者主要因為人均GRP相對較低，后者則是多年來房價累積得過高。

商品房相對價格在全國平均周圍界于20.00%～10.00%的是云南、安徽、四川、上海、西藏、甘肅、浙江、福建、廣東、江西、廣西和陜西，重慶、湖北、湖南、黑龍江、河南、河北、新疆、寧夏、吉林、青海、山西、天津和江蘇25省區(qū)。西藏、福建、江西和陜西等分別前移4位（最多）、2位、2位和1位。這四者房價格與人均GRP之比都超過20A/5+0fzBHq/cWZQJYZQTO4DYxq99KfSE3A48ASpJapo=10年。山西、青海和廣西分別后移7位（最多）、4位和4位。

商品房相對價格低于全國平均又低于10.00%的有山東、遼寧和內(nèi)蒙古3省區(qū)。這些省區(qū)房價之所以相對較低，一是因為房價尚未漲起來，二是經(jīng)濟又相對較發(fā)達(dá)（或人均GRP相對較高）。

4 2012年我國商品房價格估計與相關(guān)建議

住房價格問題是當(dāng)前我國各級政府和社會各界最關(guān)注的熱點之一，這也凸顯了在我國住房市場中實現(xiàn)高質(zhì)量住房價格統(tǒng)計的重要性。[1]2012年在世界經(jīng)濟危機繼續(xù)演變的情況下，中國經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)放緩趨勢，另外，我國商品房價格調(diào)控依然面臨嚴(yán)峻形勢，防止房價反彈，消除巨大的泡沫仍然是今后幾年的首要任務(wù)。

4.1 2012年我國商品房價格變化基本趨勢

政府大規(guī)模建設(shè)保障房意在解決供需矛盾，使其成為控制房價上漲的砝碼。從考慮需求轉(zhuǎn)移的角度進行分析，未來五年商品房新增供需缺口，大規(guī)模建設(shè)保障房并不能解決供需矛盾，也不能成為有效控制房價的最好手段。[2]在嚴(yán)控不放松、保障房建設(shè)加速和宏觀經(jīng)濟形勢繼續(xù)下行的情況下，我國商品房價格漲速繼續(xù)放緩。2012年全國商品房價格增速降低到5.5%左右，各省區(qū)價格上漲范圍大約在25.0%～-5.0%；中西部商品房價格增速繼續(xù)超過東部，特別是大中部地區(qū)逐步成為工業(yè)化城鎮(zhèn)化主戰(zhàn)場，商品房價格上漲繼續(xù)領(lǐng)先。當(dāng)然，東部地區(qū)房價還大大高于中西部地區(qū)，但兩者差距將繼續(xù)有所縮?。簧唐贩肯鄬r格也繼續(xù)有所下降。

4.2 促進我國商品房價格合理回歸的若干對策建議

一是防止商品房價可能的反彈。首先，我國房地產(chǎn)的確存在泡沫。一般認(rèn)為，一個城市主流居民家庭年收入總和與能夠滿足舒適居住要求環(huán)境的房屋總價值之間的比值，聯(lián)合國建議的標(biāo)準(zhǔn)為1∶5～1∶6。而在我國這個比值一般都在1∶10左右，也就是說我國房價存在著30%～50%的泡沫。其次，當(dāng)前依然存在房價反彈的可能性。原因包括剛性需求的積累、房地產(chǎn)投資減少、居民收入上漲快于房價上漲等。最后，只要嚴(yán)格實施現(xiàn)有嚴(yán)厲措施并適當(dāng)做些調(diào)整，特別是進一步加大保障住房和商品房供應(yīng)總量，就能夠防止商品房價反彈。

二是建立適合我國國情的現(xiàn)代住房體系，為商品房價格合理回歸創(chuàng)造必要的制度條件。這個新住房體系包括建立更加完善的以商品房為主、以保障房為輔的雙重住房體系，兩者比例為80∶20，既能比較好地發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，又能確保低收入群體基本住房需求（統(tǒng)計表明，中等收入國家最低收入家庭比例大約為20%）；應(yīng)培育更加合理的供求關(guān)系體系。從需求看，應(yīng)當(dāng)使居民購房主要是為了自身的消費和家庭財產(chǎn)積累，而不是為了投機（這一點主要靠后面涉及的稅收手段來實現(xiàn)），從供給看，必須按市場的要求，允許各種類型開發(fā)主體以各種投資形式進入房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)市場主體的多元化、多層次化。盡快建立符合國情的房地產(chǎn)稅收體系，變目前“賣地財政”為規(guī)范合理的“土地財政”，在征稅對象上要考慮對基本住房免征稅（建立房地產(chǎn)稅起征點制度），在稅率上以房地產(chǎn)實際價計稅但要考慮家庭收入狀況，也就是說一個家庭實際房地產(chǎn)稅上繳總額不宜超過其收入的10%。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉洪玉，吳璟.中國城市商品住宅價格的統(tǒng)計方法與變化規(guī)律[J].中國市場，2012（37）.

[2]曲曉燕，王和俊，史鴻.保障房建設(shè)對商品房價格的影響——基于住房供需預(yù)測的分析[J].中國市場，2011（40）.

[作者簡介]劉勇（1963—），男，湖北武漢人，中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士，中國科學(xué)院地理研究所博士后。現(xiàn)任國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員，發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究部研究室主任。研究方向：生態(tài)環(huán)境學(xué)、產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟等。